Руководящие принципы ООН по управлению земельными ресурсами 1996 года определяют, что «право собственности на землю, ее стоимость и использование, хотя теоретически являются независимыми, на практике тесно взаимосвязаны. Каждый компонент земли требует рационального управления, для чего необходима соответствующая система регистрации сведений, таких как: право собственности — для гарантирования надежной защиты прав владения; стоимость — для обеспечения объективного налогообложения собственности и справедливости при изъятии земли для общественных потребностей; режим использования земель для обеспечения эффективного управления землепользованием.

Система управления земельными ресурсами может обеспечивать порядок и стабильность в обществе через установление гарантий не только для землевладельцев и их партнеров, но и для национальных или международных инвестиционных и кредитных компаний, предприятий, а также для правительства. Несмотря на то что системы регистрации земель часто направлены на обеспечение защиты интересов индивидуальных собственников, они являются надежным инструментом национальной земельной политики и средствами поддержки экономического развития».

Каждая страна создает собственную ­систему управления недвижимостью, которая отвечает сути ее экономического развития, общественным отношениям, историческим традициям, отношению к вопросам собственности и т.п., в которой регистрация прав относительно недвижимости является одним из важнейших ее элементов.

Deals or title registration

Наиболее распространенными в мире системами регистрации являются системы, которые базируются на «регистрации документов» (deels registration), и системы, где основой является «регистрация прав или титулов» (title registration).

В системах, которые базируются на регистрации документов, в реестр вносится запись о передаче (договор передачи) прав на недвижимость как любого частного соглашения (например, нотариусом). При этом государство не несет никакой ответственности за настоящие соглашения.

В системах, где основой является регистрация прав или титулов, регистрируется факт самого соглашения, оформленный соответствующим образом, права и ограничения, которые составляли предмет соглашения, а также недвижимость отображается на специальных крупномасштабных картах. Все действия происходят в соответствии с установленной законодательством процедурой, где государство гарантирует корректность соглашений и несет ответственность в случаях возникновения нарушений прав собственников. Это довольно сложная система, в которой задействован ряд организаций с четким распределением функций. При этом органы, которые регистрируют права собствен­ности (титулы), не имеют абсолютно никаких распорядительных функций в отношении недвижимости.

Регистрационные системы создаются с различными целями. В связи с этим принято выделять три разновидности кадастров. Фискальный кадастр (fiscal ­cadastre) создается для целей налогообложения недвижимости. Юридический кадастр (juridical cadastre) направлен на регистрацию и защиту прав собственности относительно недвижимости. Многоцелевой кадастр (multipurpose cadastre) используется для управления земельными ресурсами.

В подавляющем большинстве стран системы регистрации состоят из двух час­тей: картографической — крупномасштабные карты, которые представляют графическую информацию о собственности, кадастровом номере (идентификаторе) земельного участка и основных элементов его местоположения: и документальной — кадастровый номер (идентификатор), регистрационный номер в реестре прав, адрес, идентификационный код владельца земли, когда и как стал владельцем, права и ограничения относительно владения.

Регистрация по-французски

Современный кадастр во Франции базируется на законе от 18 июля 1974 года, а первые попытки его создания относятся к 1809 году. В странах с наполеоновской ­системой главная цель кадастра — налогообложение собственности (фискальный кадастр), что не имеет функций юридического кадастра (или системы, направленной на защиту прав собственности).

Кроме кадастрового реестра во Франции был создан специальный реестр прав собственности относительно недвижимости. Данные этого реестра имеют юридическую силу, но лишь как первое, не основное, доказательство в спорах. Фактически реализована не система регистрации прав, а система их публикации перед третьими лицами.

Национальный реестр является централизованной системой, которая управляется исключительно государством на основе законодательных актов страны, но функции практического выполнения работ переданы на уровень муниципалитетов (облас­тей), где находятся соответствующие подразделы службы. Система состоит из двух частей — картографической и документальной (текстовой). Вся информация в системе сгруппирована на основе земельного участка (парцела). Также регистрируются реальные права собственника относительно недвижимости; юридические акты (купли-продажи, решения о транзакциях, цензы, права на поверхность и недра, сервитуты); ограничения (ипотека, кредиты).

Кадастр и реестр во Франции подчиняются Министерству национальной экономики и финансов. Система регистрации фактически состоит из 353 реестров, сгруппированных в 6 групп. Взаимодействие и получение информации из реестров осуществляется посредством интерактивных технологий. Реестр преду­сматривает наличие главного регистратора, который несет личную ответственность за правильность данных в реестре. Это государственный служащий соответствующего ранга, единственный среди государственных служащих имеющий такой статус и кроме должностного оклада получающий специальную доплату. Также создан специальный страховой фонд на случай ошибок регистратора.

Регистрация по-фински

Регистрация (запись) права собственности на недвижимость производится в Финляндии путем получения через районный суд «крепостной записи» — объявления о переходе прав. Сделка с недвижимостью является правовым действием определенной формы. Для обеспечения законности купли-продажи официальное лицо, утверждающее сделку, должно в присутствии продавца и покупателя (или их уполномоченных представителей) совершить удостоверение купли-продажи. В качестве таких официальных удостоверяющих выступают такие служебные лица, как инженеры-землеустроители, а также отдельно назначаемые районным судом частные уполномоченные по удостоверению сделок с недвижимостью. Права собственности на недвижимость могут переходить и не только путем совершения двусторонних сделок, но и в результате наследования. Документ о распределении наследства не подлежит удостоверению по указанной выше процедуре, а вместо этого, как правило, составляется и подписывается юристом, выступающим в качестве уполномоченного по разделу имущества между наследниками, или же, как вариант, подписывается самими наследниками-дольщиками и удостоверяется подписью двух лично не заинтересованных посторонних свидетелей.

Полученные заявления о регистрации прав, как правило, удовлетворяются. Если такое заявление отклоняется, то заявитель вправе обжаловать это решение в суде второй инстанции и далее в Верховном суде. Районный суд может также самостоятельно исправить свое решение при обнаружении неправомерных оснований его принятия. При изменении решения вразрез с интересами какой-либо стороны, необходимо получить на то разрешение от этой стороны. «Истинный собственник» недвижимости может в суде по исковой процедуре защищать свои права, требуя их подтверждения. При удовлетворении такого иска районный суд обязан самостоятельно, без заявления внести соответствующие данные собственника в реестр.

Регистрация по-немецки

В Германии государственная регистрация прав на объекты недвижимости производится при участковых судах (это самая низшая ступень судебной системы) и осуществляется помощниками судьи.

Основные положения по государственной регистрации закреплены в Гражданском уложении, содержащем все вопросы материального права и действующем во всех федеральных землях. Есть также Уложение о Поземельной книге и множество других подзаконных актов, регулирующих специальные вопросы.

Регистратор самостоятелен и независим в принимаемом решении, решение регистратора может быть обжаловано только в суде, причем в том суде и у того судьи, помощником которого является регистратор. Отказ в государственной регистрации оформляется в виде определения участкового суда и поэтому обжалуется уже в вышестоящем суде, а затем в Высшем земельном суде.

Государственная регистрация в Германии носит открытый характер, но есть некоторые особенности предоставления информации. Так, например, муниципалитеты, нотариусы и банки получают информацию из Поземельной книги на договорной основе через Интернет, при этом, помимо государственной пошлины по договору, оплачиваемой ежемесячно, каждый просмотр Поземельной книги (один запрос) оплачивается отдельно. Исключение составляет Министерство юстиции, которое вправе запрашивать информацию бесплатно, как ее хранитель. Есть еще одна особенность: если представитель муниципалитета придет получать информацию непосредственно в Ведомство Поземельной книги, информация также будет предоставлена бесплатно.

То есть регистрация недвижимости в Германии происходит путем внесения соответствующих сведений в Поземельную книгу. Состоит она из трех разделов: I раздел — записи о праве собственнос­ти; II раздел — записи об обременениях, за исключением записей об ипотеке и земельном долге; III раздел — записи об ипотеке и земельном долге. Также в Поземельной книге существуют разделы с записями о правообладателях. Заполняется Поземельная книга исключительно в электронном виде, и пос­ле внесения записи в Поземельную книгу и проставления электронной подписи регистратора запись отправляется в Дрезден, где находится массив электронной Поземельной книги, и из Дрездена через определенное время приходит подтверждение о внесении записи в Поземельную книгу.