На рынке недвижимости Украины неспокойно, и такое положение не дает нормально спать его участникам. Свою лепту в нарушение спокойного сна участников сделок с недвижимостью, естественно, внесли новые Гражданский и Хозяйственный кодексы (ГК и ХК соответственно). Эта статья будет посвящена проблемным аспектам сделок с недвижимостью и возможным путям их разрешения.

Аренда недвижимого имущества

Мы не будем снова затрагивать всем известную проблему с арендой недвижимого имущества на срок более одного года, которая требует государственной регистрации неизвестно где. Обратимся лучше к иным вопросам аренды недвижимости, волнующим людей, столкнувшихся с арендой такого имущества после вступления в силу новых кодексов.

Первым будет вопрос, надо ли в договоре аренды указывать размер арендуемой площади? Мнения практиков в сфере недвижимости в данном случае расходятся. Как обосновываются их позиции?

Новый ГК указывает, что арендуемое имущество должно быть индивидуально определено. Об этом прямо не говорится в параграфе 4 главы 58 ГК, регулирующем наем здания или другого капитального сооружения. Это определяет статья 760 ГК, регламентирующая предмет договора найма, которым может быть вещь, определяемая индивидуальными признаками и сохраняющая свой первоначальный вид при неоднократном использовании (непотребляемая вещь). Так вот, аргументы утверждающих, что площадь арендуемого имущества надо указывать, сводятся к тому, что площадь — элемент индивидуального определения арендуемого недвижимого имущества. Поэтому площадь арендуемого имущества в данном случае является существенным условием договора, и не указывать ее нельзя.

Аргументы противников такой позиции основываются на нормах ГК и Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины (Инструкция). Аргументы по ГК основываются на статье 760, определяющей в общем индивидуальные признаки вещи, не называя их. Поэтому площадь указывать необязательно. Что говорит по этому поводу Инструкция? Она говорит о нотариальном удостоверении договоров найма здания или другого капитального сооружения на срок более одного года, не упоминая о площади. Раздел 9 Инструкции, регулирующий данный вопрос для нотариусов, не называет площадь арендуемого имущества как существенное условие договора. То есть законодательство не требует обязательного указания площади арендуемого недвижимого имущества в договоре. Следовательно, без этого можно обойтись.

Обе позиции представляются достаточно аргументированными. А кроме того позволяют сделать вывод, что указание площади арендуемого недвижимого имущества не является обязательным законодательным требованием, но все же лучше перестраховаться и эту площадь указать. Это не помешает, но позволит индивидуализировать арендуемое недвижимое имущество.

Также настоятельно рекомендуем не забывать о формулировке части 4 статьи 1 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 10 апреля 1992 года: «Аренда имущества других форм собственности может регулироваться положениями этого Закона, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды». Закон никуда не делся, и сторонам лучше предусмотреть в договоре, что действие этого Закона на их договор не распространяется. Иначе придется иметь дело и с площадью в определенных случаях согласно Методике расчета и порядка использования платы за аренду государственного имущества, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 4 октября 1995 года № 786.

Продажа части недвижимого имущества

Представим себе ситуацию. Предприятие хочет продать или произвести отчуждение каким-либо иным образом части своего недвижимого имущества. Казалось бы, особых проблем даже в свете новых кодексов не должно возникнуть. Но что если эта часть недвижимого имущества входит в состав целостного имущественного комплекса (ЦИК), на который оформлено единое свидетельство о праве собственности и который находится под одним адресом?

Допустим, в ЦИК входит десять зданий или других сооружений. Предприятие хочет продать четыре из них. Логика действий предприятия проста. Оно обращается, например, в горисполком с ходатайством о присвоении отдельных адресов продаваемым зданиям, чтобы не возникало проблем с отчуждением этих объектов недвижимости. Далее происходит отчуждение этих четырех объектов. Но при обращении в Бюро технической инвентаризации (БТИ) предприятие получает «просьбу» о перерегистрации права собственности на оставшиеся шесть зданий. Если предприятие очень заинтересовано в продаже своих четырех зданий, оно вряд ли будет вступать в затяжной конфликт с БТИ и потратит некоторое время на такую перерегистрацию.

Но что делать предприятию, если таких зданий у него не шесть, а тридцать шесть?! Это займет столько времени, что предприятие задумается: а на каких основаниях БТИ «просит» его перерегистрировать право собственности еще на 36 зданий? И задает этот вопрос Бюро. Бюро свою позицию законодательно доказать не может и аргументирует тем, что после продажи части имущества оставшиеся здания будут зарегистрированы дважды: один раз в составе ЦИКа, а второй раз – как выделенный объект. Но в этом случае доводы предприятия намного более убедительны, логичны и законодательно аргументированы. Во-первых, новые адреса присваиваются продаваемым объектам недвижимости, прочие же остаются как ЦИК по старому адресу. То есть все документы, составленные при продаже выделенных объектов (нотариально удостоверенный договор купли-продажи, свидетельства о праве собственности как на отчуждаемые здания, так и на целостный имущественный комплекс, решения о присвоении отдельных адресов отчуждаемым зданиям), подтверждают выделение части имущества согласно законодательству. То есть никаких проблем с отчуждением в данном случае не должно быть.

Отсутствуют обоснования позиции БТИ и во Временном положении о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденном приказом Министерства юстиции Украины от 7 февраля 2002 года. Еще один довод в пользу предприятия — продавца части ЦИКа.

Итак, действия БТИ в таких ситуациях не просто не отвечают законодательству Украины — они его нарушают. К сожалению, выход только один — судиться. Но это тоже займет драгоценное время. Неизвестно, что будет дольше: суд или перерегистрация, которой требует БТИ.

Договор аренды квартиры с…
самим собой

Да-да. Возникает и такой вопрос в свете принятия новых кодексов, в частности ГК, дающего возможность создать, к примеру, ООО одним лицом.

И вот складывается ситуация: квартира принадлежит ООО, созданному одним лицом. ООО хочет сдать эту квартиру своему директору, также являющемуся его учредителем. События могут развиваться двумя путями, что нашло свое отображение на практике. Если отношения ООО с директором — представительство, то договор аренды нельзя заключить. Если же эти отношения — не представительство, то никто этого не воспрещает.

Правда, дискуссии по этому поводу продолжаются, и почвой для них служит суть правоотношений между ООО и директором. Согласно части 3 статьи 238 ГК, представитель не может совершать сделки от имени представляемого им лица в своих интересах или в интересах другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением коммерческого представительства, а также относительно других лиц, установленных законом. Коммерческое представительство в данном случае не подходит, поскольку оно, согласно статье 243 ГК, действует для лиц, постоянно и самостоятельно выступающих представителем предпринимателей при заключении ими договоров в предпринимательской деятельности.

Некоторые эксперты также рекомендуют воспользоваться статьей 207 ГК, абзац 2 части 2 которой гласит, что сделки, заключаемые юридическим лицом, подписываются лицами, уполномоченными на это его учредительными документами, доверенностью, законом или другими актами гражданского законодательства. Хорошо, если у юридического лица несколько таких представителей, к примеру, два. А что если второго нет? И нет полномочий ни у кого другого, чтобы подписывать сделки, заключаемые юридическим лицом? Вот и возникает вопрос: а имеет ли отношение описываемая проблема к представительству в ракурсе главы 17 ГК «Представительство»? Исходя из законодательства, в частности ГК, — не имеет. В данном случае необходимо разграничивать представительство юридического лица, полномочия по которому прописываются в учредительных документах, и представительство, о котором говорится в главе 17 ГК.

Да, в части 3 статьи 237 «Понятие и виды представительства» написано, что представительство возникает также на основании акта органа юридического лица (общего собрания и исполнительного органа). Но наверняка это другие акты, отличающиеся от устава, в котором прописываются полномочия директора. То есть один учредитель в принципе имеет право заключить договор аренды квартиры с самим собой от имени созданного им юридического лица. Но эта законодательная трактовка не имеет пока практического подтверждения. Статья 207 ГК предлагает выход из этой ситуации без особого риска. Она разрешает заключать сделки от имени юридического лица другому лицу по доверенности. То есть лучше выписать разовую доверенность на заключение сделки — один учредитель как единственный участник имеет на это право — и заключить такой договор.

Срок договора

Новый ХК императивно прописал в части 3 статьи 180 «Существенные условия хозяйственного договора», что стороны при заключении хозяйственного договора в любом случае должны согласовать предмет, цену и срок действия договора.

Вот у практиков в сфере недвижимости и возник вполне резонный вопрос: а какой срок записать в договоре отчуждения, например, купли-продажи или дарения, недвижимого имущества? До исполнения сторонами своих обязательств? А что потом: договор утрачивает силу? А ведь в данном случае это первичный правоустанавливающий документ на недвижимость.

Масла в огонь подливает часть 7 той же статьи 180 ХК, дающая определение срока действия договора. Согласно этому положению, сроком действия договора является время, в течение которого существуют хозяйственные обязательства сторон, возникшие на основании этого договора. Определение дает множество поводов для размышлений на тему… Выходит, что стороны исполняют свои хозяйственные обязательства и договор тут же прекращает действовать, поскольку закончился срок его действия. И наоборот, срок действия договора истек, но стороны не исполнили еще свои обязательства в силу разных причин, поэтому, исходя из определения части 7 статьи 180 ХК, договор продолжает свое действие. Какой тогда смысл указывать срок в договоре? Честно говоря, смысла мало, но ХК требует.

Как видим, кодексы прибавили хлопот всем. И пока что можно по-разному истолковывать законодательство. Но все юристы наверняка с огромным нетерпением ожидают судебной практики, которая бы более точно указала, как применять нормы двух антагонистов, коими, по сути, являются ГК и ХК.