В статье «Парламент запретил, лазейки остались», опубликованной в «ЮП» № 8 (530) от 19 февраля 2008 года, юрист из города Харькова Александр Коваль предлагает наиболее популярные, по его словам, схемы обхода моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения. Однако автор вводит читателей в заблуждение, поскольку детальный анализ предложенных автором статьи способов обхода моратория свидетельствует о полной несостоятельности некоторых из них. Кроме того, напрашивается вывод, что автор на практике им же описанные схемы не только не применял, но, вероятно, вообще не сталкивался с их применением.

Так, автор анализируемой статьи предлагает ставшую уже классической, по его словам, схему отчуждения любых земель сельхозназначения. Описываемая схема отчуждения земельного участка заключается в обращении взыскания на земельный учас­ток. В соответствии с предложенной схемой собственник земельного участка по договору займа берет в долг у лица, желающего приобрести земельный участок. Деньги никто не возвращает, кредитор (он же — покупатель) обращается в суд с иском о взыскании с должника суммы долга. После выяснения, что у должника, кроме земельного участка, нет иного имущества, на которое можно обратить взыскание, кредитор просит суд обратить взыскание на земельный участок. Должник против требований не возражает. Суд передает земельный учас­ток взыскателю (покупателю). Таким образом, кредитор (покупатель) получает земельный участок, а должник (продавец) — деньги.

Однако, несмотря на привлекательность указанной схемы, на практике применить ее невозможно. Дело в том, что в соответствии с отечественным законодательством обратить взыскание на земельный участок должника путем передачи указанного земельного участка взыскателю невозможно, так как пункт 1 статьи 81 Земельного кодекса Украины (ЗК) предусматривает, что граждане Украины приобретают право собственности на земельные участки на основании:

— приобретения по договору купли-продажи, ренты, дарения, мены, иных гражданско-правовых отношений;

— безоплатной передачи из земель государственной и коммунальной собственности;

— приватизации земельных участков, которые раньше были переданы им в пользование;

— принятия наследства;

— выделения в натуре (на местности) принадлежащей им земельной доли (пая). Указанные в пункте 1 статьи 81 ЗК основания приобретения земельного участка гражданами Украины являются исчерпывающими.

Так как в указанных основаниях приобретения земельного учас­тка не значится приобретение по решению суда, гражданин не может приобрести право собственности на земельный участок на основании решения суда даже теоретически. Кроме того, если земельный участок будет передан лицу в счет погашения долга, то в таком случае будут нарушены требования пункта 1 статьи 139 ЗК. Указанная норма определяет, что в случае обращения взыскания на земельный участок, находящийся в собственности физического или юридического лица, он подлежит продаже на земельных торгах, которые проводятся в форме аукциона.

Однако отечественная фемида знаменита тем, что подчас принимает решения, совершенно не согласующиеся с действующим законодательством. Поэтому теоретически можно представить такой вариант: суд в обход действующих норм земельного законодательства принимает решение передать земельный участок в счет погашения долга взыскателю, однако у лица, которому передается земельный участок таким образом, возникнут проблемы с оформлением государственного акта на землю.

При оформлении государственного акта о праве собственности на земельный участок документы, на основании которых составляется государственный акт, проходят через землеустроительную организацию, районный (районный в городе) отдел земельных ресурсов, региональное отделение центра государственного земельного кадастра. Все указанные структуры регулярно проверяются компетентными органами государства на предмет соблюдения земельного законодательства, в частности, на соблюдение требований моратория на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения. А потому очень часто, чтобы обезопасить себя, они находят предлог для отказа в предоставлении услуг, если, по их мнению, предстоит осуществлять действия, напрямую или косвенно связанные с нарушением моратория. Таким образом, приобретателю земельного участка придется сильно постараться, чтобы «уговорить» все указанные выше структуры выполнить действия по выдаче государственного акта на землю.

Кроме того, получить право собственности на земельный участок путем обращения на него взыскания с последующим проведением земельных торгов в соответствии с пунктом 1 статьи 139 ЗК также не удастся. И связано это с тем, что мораторий хотя и не запрещает обращение взыскания на земельный участок и выставление его на земельные торги, однако, в соответствии с установленным порядком проведения земельных торгов, с победителем торгов должен быть заключен договор купли-продажи земельного участка. А такой договор купли-продажи напрямую подпадает под действие запрета на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения, а мораторий в своем запрете не делает различий — заключается договор купли-продажи земельного участка вследствие победы на земельных торгах либо вследствие других причин.

Применить мировое соглашение для обхода моратория также невозможно. Суть мирового соглашения заключается во взаимных уступках со стороны истца и ответчика, в результате которых ликвидируется возникший между ними спор. Положения мирового соглашения не могут противоречить нормам действующего законодательства. Таким образом, мировое соглашение никоим образом не дает возможности обратить взыскание на «мораторный» участок.

Итак, приходим к выводу, что автор анализируемой статьи не только не сталкивался на практике с обращением взыскания на земельный участок, но и плохо владеет нормативной базой, регулирующей правоотношения, связанные с обращением взыскания на земельный участок.

В качестве одного из вариантов отчуждения «мораторных» земель в указанной статье предлагается использовать договор мены. Александру Ковалю я хотел бы напомнить, что редакция ЗК, которая запрещала куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения, но разрешала их мену, действовала до декабря 2004 года. С вышеуказанной даты мораторий распространился также и на мену земельных участков, выделенных в натуре собственникам земельных долей (паев), а также на участки с целевым назначением для ведения товарного сельскохозяйственного производства.

Однако в запрете мены «мораторных» земель необходимо сделать одну оговорку. На практике допускается обмен земельными участками, полученными собственниками земельных долей (паев) в натуре в случае, если собственник земельного участка, который находится в середине единого массива, используемого совместно собственниками земельных участков или иными лицами для ведения товарного сельхозпроизводства, выказывает желание использовать принадлежащий ему земельный участок самостоятельно. В описанном случае собственник такого земельного участка может обменять свой участок на аналогичный, который находится на границе массива земельных участков.

Госкомзем в своем приказе № 288 от 17 ноября 2003 года утвердил рекомендации по обмену земельными участками, полученными собственниками земельных долей (паев) в натуре (на местности). Однако данной лазейкой из-за специфики ее применения можно воспользоваться в весьма ограниченных случаях. По крайней мере, для масштабного приобретения «мораторных» земель сельскохозяйственного назначения она не подойдет.

Субъектам земельных правоотношений, которые на практике решили применить различные схемы обхода моратория, хотел бы напомнить, что существенным минусом большинства таких схем является тот факт, что способ их приобретения с позиций действующего законодательства бывает спорным. А спорный способ приобретения ставит под сомнение и само право собственности на указанный земельный участок. Поэтому собственники земельных участков, приобретенных в обход моратория, стремятся получить такой документ, который, как сказал Булгаковский профессор Преображенский, был бы «окончательной бумажкой, фактической, броней… при наличии которой никто даже не мог подойти близко…». Иными словами, новоявленные собственники бывших «мораторных» земель стремятся приобрести документ, гарантирующий право собственности на земельный участок независимо от способа его приобретения.

Для этой цели применяется положение статьи 392 Гражданского кодекса Украины (ГК). В соответствии с указанной статьей собственник имущества может предъявить иск о признании его права собственности, если это право оспаривается или не признается другим лицом.

На практике это выглядит следующим образом: по предварительной договоренности между собственником земельного участка и другим лицом право собственности на земельный участок оспаривается. При этом надо помнить о том факте, что лицо, оспаривающее право собственности, и владелец земельного участка действуют по предварительной договоренности. Так как право собственности владельца земельного участка оспаривается, собственник земельного участка получает предусмотренное статьей 392 ГК право на обращение в суд о признании его права собственности. Вследствие того, что основания, на которых оспаривается право собственности на земельный участок, построены таким образом, чтобы быть без проблем «разрушенными» в судебном порядке, суд быстро выносит решение, в котором признает право собственности нынешнего владельца на земельный участок. Таким образом, собственник земельного участка получает решение суда о признании его права собственности на землю и, следовательно, неоспоримый факт права собственности на земельный участок.

Указанные «прорехи» в статье «Парла­мент запретил, лазейки остались» отнюдь не означают, что мораторий является непреодолимой преградой на пути желающих приобрести «мораторные» земли. Однако лицу, желающему сделать такое приобретение, необходимо помнить, что этот процесс в любом случае легким не будет и может заинтересовать компетентные органы государства.

СУХОБРУС Александр — юрисконсульт, г. Киев