В настоящее время в периодической печати и по телевидению освещаются факты противостояния общественности отводу земельных участков строительным предприятиям для строительства нового жилья.

Органы исполкома городского совета то ли из-за некомпетентности должностных лиц, то ли по другим неизвестным причинам допускают ошибки при решении вопросов отвода земельных участков как для аренды, так и для застройки жилых домов.

По решениям горсовета у жителей домов, в которых они приватизировали квартиры, изымают земельные участки, находящиеся в их пользовании, без учета их мнения и ­нормативов пользования, таким образом, нарушаются обязательные пред­писания действующего законодательства и Конституции Украины.

Так, Закон «О приватизации государственного жилищного фонда» определил ­правовые основы приватизации жилья, ­находящегося в ­государственной собственности, его дальнейшего использования и содержания.

Приватизация государственного жилищного фонда — это отчуждение квартир (домов), комнат в квартирах и одноквартирных домов, где проживают два и более нанимателя, относящихся к ним хозяйственных сооружений и помещений (подвалов, сараев, лестничных клеток, лифтовых, котельных и т.д.) государственного жилищного фонда в пользу граждан Украины, которые пользовались этими жилыми квартирами и нежилыми помещениями на правах найма.

Статья 10 Закона Украины № 2482-ХII закрепила порядок содержания приватизированных квартир (домов), в частности, их содержание осуществляется за счет средств их собственников в соответствии с Правилами пользования помещениями жилых домов и придомовой территорией, утвержденными КМУ, независимо от их форм собственности.

При приватизации квартир оформлялось свидетельство о праве собственности на жилье, технический паспорт на квартиру, находящуюся в собственности, а также заключался договор об участии в затратах на содержание дома и придомовой территории, к которому прилагался расчет ежемесячных платежей за обслуживание и ремонт дома и другие услуги.

Законность требования договора по содержанию дома и придомовой территории впоследствии подтвердил Закон Украины № 498-5 «О реструктуризации задолженнос­ти за предоставленные услуги по содержанию домов и сооружений, придомовых территорий и коммунальные услуги, образовавшиеся по состоянию на 1 декабря 2006 года» от 20 декабря 2006 года.

Согласно пункту 2 статьи 10 Закона Укра­ины № 2482-ХII, собственники квартир многоквартирного жилого дома являются собственниками вспомогательных помещений дома, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства и обязаны принимать участие в общих затратах, связанных с содержанием дома и придомовой территории, в соответствии со своей долей в имуществе дома.

На основании данной статьи законодатель — собственник земли передал земли придомовой территории в платное, бессрочное постоянное пользование жителям, приватизировавшим жилье.

Данное право постоянного пользования придомовой территорией является бессрочным до момента реализации, то есть перехода права собственности, и собственник земли не имеет права ее отдавать в пользование другому лицу, не проживающему в этом доме, без согласия пользователей, приватизировавших квартиры в этом доме.

Это подтверждается пунктом 3 статьи 415, пунктом 2 статьи 345, статьей 377 Граждан­ского кодекса (ГК) Украины, пунктом 5 статьи 116, статьей 120 Земельного кодекса (ЗК) Украины.

По нашему мнению, если по закону и договору придомовая территория передается в бессрочное платное пользование жителям, приватизировавшим квартиры в этом доме, то без их ведома и согласия она не может передаваться собственником никакому другому лицу ни в аренду, ни под строительство, так как это будет грубым нарушением законодательства и договора. Данное обстоятельство должны учитывать не только местные органы власти и управления, но и суды, решая такие спорные вопросы. Нам представляется, что суды всех инстанций при рассмотрении подобных вопросов должны изначально выяснять, было ли согласование с жителями, приватизировавшими квартиры в этом доме, и в случае его отсутствия отменять решения местных органов власти и управления о предоставлении данных земельных участков под застройку. Отмене также подлежат решения в случае отсутствия экспертизы о возможности такого строительства по нормативам на этом земельном участке.

Многие законы Украины требуют согласования отвода земельных участков с жителями домов, где земельные участки будут отводиться. Это — Закон Украины №2780-ХII «Об основах градостроительства» от 16 нояб­ря 1992 года, Закон Украины № 280/97/ВР «О местном самоуправлении на Украине» от 21 мая 1997 года, Закон Украины № 1699-III «О планировании и застройке территорий» от 20 апреля 2000 года (в частности, статьи 8, 10, 18 и др.), Типовые региональные правила застройки, утвержденные приказом Госстроя Украины № 219 от 10 декабря 2001 года, зарегистрированном в Минюсте Украины 3 января 2002 года № 4/6292 (раздел 4 «Соблюдение государственных, общественных и частных интересов во время планирования и застройки территорий») и др.

Статья 18 «Учет общественных и частных интересов во время планирования и застройки территорий на местном уровне» Закона Украины №1699-III «О планировании и застройке территорий» от 20 апреля 2000 года предусматривает следующее: «При осуществлении планирования и застройки территорий на местном уровне учет общественных интересов заключается в определении пот­ребностей территориальной общины в территориях, необходимых для расположения, содержания объектов жилищно-коммунального хозяйства, социальной, инженерно-транспортной инфраструктуры, решения других задач по обеспечению устойчивого развития населенного пункта.

При осуществлении планирования и застройки территорий на местном уровне учет частных интересов заключается в обеспечении физических и юридических лиц равными возможностями приобретения в собственность либо в пользование земельных участков, защиты имущественных прав, а также безопасного функционирования объектов недвижимости».

Статья 19 «Режим застройки и другого использования земель, определенных для градостроительных нужд» этого Закона в части 6, определяет: «Установление режима застройки и другого использования земель, определенных для градостроительных нужд, не влечет за собой прекращение права собственности или права пользования земельным участком…».

Если бы местные органы власти и управления при решении земельных вопросов исходили из перечисленных выше принципов, то можно было бы гарантировать отсутствие противостояния общественности их решениям по отводу земельных участков в пользование под застройку.

Однако следует заметить, что не всякое противостояние общественности является правомерным.

Часть 4 статьи 8 этого Закона Украины устанавливает права территориальных общин при планировании и застройке территорий: на получение информации о планировании территорий; на внесение предложений и замечаний к схемам планирования на региональном уровне; на защиту собственных интересов во время проектирования и застройки, а также эксплуатации существующих объектов архитектуры.

Даже в случае, когда местные органы влас­ти и управления неверно, противозаконно вынесли решение об отчуждении земельного участка придомовой территории, жители дома имеют право, на основании статей 17, 18, 50 Кодекса административного судопроизводства на Украине, обратиться в местный районный суд города с требованием отмены противозаконного решения местного совета, но не более того.

Но бывают «земельные войны» и между жителями двора и собственниками приватизированных и купленных квартир за участки придомовой территории, предназначенные для обслуживания этих квартир.

На основании решения городского совета № 36/21 от 14 декабря 2001 года ООО НВЦ «А» был передан в аренду земельный участок двора по ул. Потемкинской, 84 площадью 902 м2 в общую долевую аренду сов­местно с жителями сроком на 10 лет. Долевая площадь арендатора, за которую он платил арендную плату, составляет 61/100, что равняется 550 м2. Земельный участок согласно пункту 4.1 договора передается в аренду для обслуживания квартиры (квартир №№ 1, 2, 3, принадлежащих арендатору).

Предоставление земельного участка общей площадью 902 м2 в общую долевую аренду с остальными собственниками квартир №№ 4, 5, 6, 7, 8 ни горисполкомом, ни арендатором не было согласовано, что противоречило пункту 6 статьи 123, статье 118 и статье 40 Земельного кодекса Украины.

Арендатор, возомнив из себя собственника всего земельного участка двора, благодаря неправильному решению и договору, начал «терроризировать» остальных собственников квартир.

Так, 8 декабря 2005 года ООО НВЦ «А» предъявило в районный суд иск к гр-ну М. о якобы самовольно построенном им гараже во дворе по ул. Потемкинской, 84 с требованием его сноса.

Как впоследствии выяснилось в судебном заседании, гр-н М. не строил самовольно никакого гаража. В данной квартире № 4 он проживает уже 34 года и пользовался сараем для хранения угля, дров и хозяйственной утвари. В 1990 году, приобретя автомобиль «Запорожец», он обратился в райжилкомхоз (тогда был такой порядок) с просьбой о переоборудовании сарая (уже была газификация) в гараж, на что получил разрешение и платил за пользование этим гаражом установленную плату в ЖЭК, о чем представил суду документы.

После выхода Закона Украины № 2482-ХII «О приватизации государственного жилищного фонда» он на основании статьи 10 приватизировал квартиру № 4 и гараж, стал их собственником и пользователем двора в размере 13/100 доли, или 117,3 м2. ООО НВЦ «А» этим пренебрегло и считало себя пользователем всей земли двора площадью 902 м2.

31 октября 2007 года районный суд вынес решение, которым в удовлетворении иска ООО НВЦ «А» отказал на основании части 7 статьи 376 Гражданского кодекса Украины, руководствуясь статьями 10, 60, 88, 212 — 215 Гражданского процессуального кодекса (ГПК) Украины.

Однако истец не согласился с решением районного суда от 31 октября 2007 года и 9 ноября 2007 года подал апелляционную жалобу по делу № 2-3-2089/07, в которой указал, что он является пользователем земельного участка 902 м2, за что платит арендную плату, ссылаясь на решение горсовета № 16/7 от 31 октября 2003 года, которое не содержит в себе понятия права пользования идеальной долей земельного участка. Очевидно, истец забыл, что существует пункт 4 статьи 355 ГК Украины, где записано: «Общая собственность считается долевой, если договором или законом не установлена общая совместная собственность на имущество».

Законом и договором это не установлено, следовательно, имеет место общая долевая собственность. Согласно пункту 2 статьи 377 ГК Украины, «если жилой дом, здание или сооружение размещены на земельном участке, предоставленном в пользование, то в случае их отчуждения к приобретателю переходит право пользования той частью земельного участка, на которой они размещены, и частью участка, необходимой для их обслуживания».

Истец платил арендную плату только за 550 м2 и был пользователем лишь этой площади двора, а не всей площади 902 м2.

21 января 2008 года коллегия судей Судебной палаты по гражданским делам апелляционного суда области рассмотрела данную апелляционную жалобу в присутствии сторон и третьих лиц и вынесла определение, которым отказала истцу в удовлетворении его жалобы, а решение районного суда от 31 октября 2007 года оставила без изменений.

31 января 2008 года истец обратился в апелляционный суд области за разъяснением определения этого суда от 31 января 2007 года.

Дело слушалось в присутствии сторон и третьих лиц 25 февраля 2008 года, вынесено определение, которым в разъяснении определения апелляционного суда облас­ти от 21 января 2008 года отказано и указано: «Определение вступает в силу с момента оглашения и обжалованию в кассационном порядке не подлежит».

Так для ООО НВЦ «А» закончилась бесславная трехгодичная эпопея о сносе гаража ответчиком — гр-ном М.

23 января 2008 года истец — ООО НВЦ «А» — обратился с иском в хозяйственный суд области к ответчику — городскому совету, третье лицо: ООО СК «К‑Ж», — о признании недействительным и аннулировании решения городского совета.

В обоснование иска было положено решение городского ­совета № 20/44 от 20 декабря 2007 года, согласно пункту 18 которого ООО СК «К-Ж» для составления землеустроительного проекта был отведен земельный участок ориентировочной площадью 1 044 м2 во дворе по ул. Потемкинской, 82. Площадь земельного участка следовало уточнить землеустроительным проектом по отношению к отводимому земельному участку.

Пунктом 19 решения ООО СК «К‑Ж» отводился земельный участок двора по ул. Потемкинской, 84 из общей площади 902 м2.

Оба эти смежные участки сдавались в аренду на 10 лет.

Как следует из решения, земельные участки еще не отводились, а только было указано, какие земельные участки имелись в виду, и было дано задание уточнить размеры отводимых земельных участков путем составления проекта землеотвода.

Таким образом, никакие права истца на землепользование этим решением не нарушены. В своем ­исковом заявлении истец указывает, что квартиры №№ 5, 6, 7, 8 не расположены на земельном участке двора улицы Потемкинской, 84, в то время как ООО НВЦ «А» само их снесло 13 сентяб­ря 2005 года бульдозером до фундамента, о чем у третьего лица по данному делу — ООО СК «К‑Ж» имеется акт и кинофотосъемка этого процесса.

Касательно земельного участка двора по ул. Потемкинской, 82 истец не имел права обращаться в суд, так как его собственность (квартиры №№ 1, 2, 3) находятся во дворе по ул. Потемкинской, 84 и не являются с ним даже смежной.

Истец умышленно исказил факты относительно данного решения.

По решению городского совета № 36/21 от 14 декабря 2001 года истцу была передана по договору аренды от 23 мая 2002 года территория двора площадью 550 м2, за которую он платил арендную плату, но не 902 м2,, как он это представил в суде, возомнив себя хозяином всего двора.

Когда он заключал договор аренды, то не спрашивал согласия на данный земельный участок у ООО СК «К-Ж», как у собственника квартир №№ 5, 6, 7, 8, и у собственника квартиры № 4 гр-на М. Решение относительно аренды земельного участка было аналогичным, и он тогда не говорил, что оно неправильное, так как вполне удовлетворяло его интересы, а по этому решению обратился в суд, присвоив себе функцию органа по надзору.

В суде он не доказал, что его права пользования земельным участком 550 м2 были нарушены.

11 апреля 2008 года суд вынес определение по делу № 6/53/08, которым, в соответствии с пунктом 1 статьи 157 Кодекса административного судопроизводства (КАС) Украины, прекратил производство по делу в связи с тем, что одним из собственников строения, который должен быть привлечен к участию по делу в качестве одной из сторон, является физическое лицо. Суд счел, что дело не подлежит рассмотрению в хозяйственном суде и в порядке административного судопроизводства, и прекратил его слушание.

В статье «Вопросы земельных правоотношений собственников квартир в общем дворе» в газете «Юридическая практика» № 36 от 2 сентября 2008 года на страницах 12, 13 приводился пример «земельных войн» между жителями двора, ОСМД «Айланд» — с одной стороны и городским советом и ООО «Пивденьинвестбуд» — с другой.

В судебном заседании, состоявшемся 27 ноября 2008 года, представители жителей двора по улице Фалеевской, 91 в г. Н. и ОСМД «Айланд» в своих требованиях сослались на следующее.

Согласно части 2 статьи 509 ГК Украины, «обязательство возникает из оснований, установленных статьей 11 ГК Украины, где записано: «3. Гражданские права и обязанности могут возникать непосредственно из актов гражданского законодательства».

Таковым является статья 10 Закона Украины № 2482-ХII «О приватизации государственного жилищного фонда».

Следовательно, на основании статьи 10 этого Закона с собственником земельного участка, ныне ответчиком, 15 декабря 1993 года были заключены договоры об учас­тии в затратах на содержание дома и придомовой территории, один из которых представлен суду и в деле имеется.

Договоры об участии в затратах на содержание дома и придомовой территории, заключенные сторонами на основании статьи 10 Закона Украины № 2482-ХII, являются долгосрочными (бессрочными) договорами в соответствии с Правилами пользования помещениями жилых домов и придомовыми территориями.

Если между сторонами были заключены бессрочные договоры об участии в затратах на содержание дома и придомовой территории, то для передачи этого земельного участка придомовой территории в аренду другому пользователю необходимо было расторгнуть договор от 15 декабря 1993 года, а уже потом заключать новый договор аренды с новым арендатором.

Согласно статье 651 ГК Украины «Осно­вания для изменения или расторжения договора», изменение или расторжение договора допускается лишь с согласия сторон, если иное не установлено договором или законом.

Договор может быть изменен или расторгнут одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в других случаях, установленных договором или законом.

Односторонний отказ от договора возможен, если он прямо предусмотрен законом или договором. В договоре от 15 декабря 1993 года такой односторонний отказ не предусмотрен.

Статья 652 ГК Украины «Изменение или расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств» устанавливает следующее: «Изменение обстоятельств является существенным, если они изменились настолько, что если бы стороны могли это предусмотреть, они не заключили бы договор или заключили бы его на других условиях».

Если стороны не достигли согласия относительно изменения или расторжения договора, в связи с существенным изменением обстоятельств договор может быть расторгнут (изменен) лишь по решению суда, по требованию заинтересованной стороны, при обязательном наличии следующих условий:

1. Стороны не могли заранее предусмот­реть возможность наступления таких условий.

2. Если есть причины, которые сторона не смогла устранить после их появления.

3. Если эти обстоятельства настолько нарушают соотношение сторон, что лишают заинтересованную сторону того, на что она рассчитывала при заключении договора.

Необходимо также учитывать при расторжении или изменении договора, не противоречит ли такое изменение, расторжение или нерасторжение договора общественным интересам, повлечет ли нанесение для сторон (или одной из них) вреда, значительно превышающего затраты, необходимые для выполнения договора на прежних условиях.

Статья 653 ГК Украины «Правовые последствия изменения или расторжения договора» определяет в части 5, что если нарушение договора одной из сторон будет признано существенным и договор будет изменен или расторгнут, другая сторона имеет право требовать возмещения убытков, вызванных изменением или расторжением договора.

Для договоров, заключаемых на основании обязательного для сторон правового акта, как правило, характерен особый порядок их заключения, который определяется специальными актами законодательства.

Таким договором является договор об участии в затратах на содержание дома и придомовой территории, заключаемый при приватизации квартир государственного жилищного фонда на основании статьи 10 Закона Украины № 2482-ХII «О приватизации государственного жилищного фонда» от 19 июня 1992 года и Правил пользования помещениями жилых домов и придомовой территорией, утвержденных постановлением КМУ, а также Закона Украины № 498-V «О реструктуризации задолженности за предоставленные услуги по содержанию домов и сооружений, придомовых территорий, и коммунальные услуги, образовавшиеся по состоянию на 1 декабря 2006 года» от 20 декабря 2006 года.

Другого законодательства об аренде земли, переданной в пользование жителям, приватизировавшим квартиры государственного жилищного фонда, тогда еще не существовало, так как Закон Украины «Об аренде земли» появился лишь спустя пять лет — 6 октября 1998 года.

Право пользования земельным участком подтверждается пунктом 3 статьи 415 ГК Украины «Права и обязанности землепользователя».

Если было передано право пользования по закону, то оно и ликвидироваться должно по закону либо с согласия землепользователя. Такого согласия у землепользователей никто не спрашивал, а должны были.

Представитель ответчика — городского совета — ссылался, что статья 377 ГК Украины и статья 120 ЗК Украины не предусматривают автоматического перехода права пользования на придомовую территорию.

В данном случае о таком автоматическом переходе истец не говорил и не требовал его признания. Полагаем, что это мнение ответчика является ошибочным, не основанным на законах Украины, во-первых, а во вторых — взаимоотношения ответчика с жителями приватизированных квартир построены на договорных взаимоотношениях, регулирующих вопросы оплаты оказываемых услуг по обслуживанию квартир и придомовой территории, и этим договором пренебрегать нельзя.

Ответчики ссылались на то, что жители двора не имели правоустанавливающих документов на спорную земельную площадь двора, что этот земельный участок является излишним, и в нем не нуждаются жители двора.

Прокурор, принимавший участие в судебном заседании, счел, что иск граждан — представителей двора подлежит удовлетворению.

Заключая договор аренды, ответчик, очевидно, подумал, что имеет право распоряжаться спорным земельным участком. Однако согласиться с этим нельзя.

Суд в решении отметил, что, в соответствии с частями 2 и 3 статьи 42 Земельного кодекса Украины, в случае приватизации гражданами многоквартирного жилого дома соответствующий земельный участок может передаваться бесплатно в собственность или предоставляться в пользование объединению сособственников (ОСМД «Айланд»).

Порядок использования земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также относящиеся к ним строения, сооружения и придомовая территория, определяются сособственниками. Суд указал, что Пленум Верховного Суда Украины в пункте 19 постановления № 7 от 16 ноября 2004 года разъяснил, что при приватизации гражданами одноквартирного или многоквартирного дома государственного жилищного фонда порядок пользования закрепленной придомовой территорией, согласно пункту 5 статьи 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда», осуществляется в порядке и на условиях, предусмотренных частью 3 статьи 42 ЗК Украины.

При этом Верховный Суд Украины неоднократно указывал, что другое толкование норм статьи 42 ЗК Украины противоречит требованиям действующего законодательства.

При таком пользовании спорным земельным участком его можно передать в иное пользование лишь после его изъятия в установленном законом порядке, причем с согласия землепользователей. Без него заключение договора аренды земельного участка противоречит статье 761 ГК Украины.

Суд установил, что при заключении договора ответчик распорядился спорным земельным участком, не получив согласия жителей дома, таким образом, нарушил их право распоряжаться и пользоваться земельным участком.

Суд также отметил в своем решении, что возражения ответчиков по поводу того, что спорный земельный участок является излишним и не нужен истцу, противоречат закону и здравому смыслу, поскольку нуждаемость в имуществе, право на которое имеет лицо, определяет само это лицо.

Таким образом, оспариваемый договор следует признать недействительным в соответствии со статьями 203, 215 ГК Украины, удовлетворив иск в этой части. При этом, согласно статье 216 ГК Украины, спорный земельный участок подлежит возврату в состав земель города, переданных в пользование гражданам, приватизировавшим квартиры.

Руководствуясь статьями 10, 213 — 215 ГПК Украины, суд решил иск к городскому совету, ООО «Пивденьинвестбуд» о признании договора аренды недействительным — удовлетворить, признать недействительным договор аренды земельного участка, заключенный 15 сентября 2007 года между городским советом и ООО «Пивденьинвестбуд», земельный участок возвратить в состав земель города….

Так справедливо закончилась еще одна «земельная война» в городе Н.

Этой статьей мы хотели привлечь внимание к данной проблеме высших органов влас­ти и управления, а также общественности с целью недопущения нарушений законодательства в землепользовании.

ЛУЦКИЙ Михаил — юрист, г. Николаев