Продолжение отношений землепользования после окончания срока договора аренды земли актуально для арендаторов земли, находящейся в коммунальной или государственной собственности. «Стандартные» бюрократические процедуры пролонгации сложны, непрозрачны и непостоянны. Как без них «продлить любовь» арендатора и арендодателя, если арендодатель не возражает?

Статья 764 Гражданского кодекса Укра­ины (ГК) определяет, что договор найма считается возобновленным на новый срок (ранее установленный договором), если наниматель продолжает пользоваться имуществом на протяжении одного месяца после окончания срока договора найма. Аналогичная норма содержится в час­ти 4 статьи 284 Хозяйственного кодекса Украины (ХК). Однако сходство этих норм лишь кажущееся.

В соответствии с частью 4 статьи 284 ХК, в случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды в течение одного месяца после окончания договора аренды, договор считается продленным на тот же срок, на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.

Таким образом, ГК регламентируется возобновление договора на новый срок, а ХК — продление. На наш взгляд, эти правовые институты не тождественны друг другу, и какой выбрать для продления арендных отношений — подскажет судебная практика.

В пункте 5 обзорного письма ВХСУ «О некоторых вопросах практики разрешения земельных споров, связанных с арендой земельных участков» № 01-8/918 от 30 ноября 2007 года сделан следующий вывод: возобновление договорных отношений аренды земельного участка коммунальной или государственной собственности возможно только путем принятия соответствующего решения органа местного само­управления или исполнительной власти, которым законом предоставлены соответствующие полномочия.

Эта позиция мотивирована частью 2 статьи 759 (договор найма), частью 2 статьи 792 (договор найма земельного участка) ГК и частью 7 статьи 93 Земельного кодекса Украины (ЗК). Нормы этих статей определяют, что отношения аренды земельного участка регулируются законом. Следовательно, применению подлежат нормы Закона Украины «Об аренде земли», содержащего только институт возобновления договора аренды земли (статья 33).

Часть 3 этой статьи указывает, что, в случае надлежащего использования после окончания срока договора при условии отсутствия письменных возражений арендодателя, договор подлежит возобновлению на тот же срок и на тех же условиях. Письменные возражения должны быть в форме письма-уведомления.

Логику данного письма можно выразить формулой: ГК + ЗК + ЗУ «Об аренде земли» = только возобновление договора аренды земли. То есть продолжение существовавших ранее арендных отношений возможно только в форме их возоб­новления с составлением соответствующего договора. При этом указанное информационное письмо ВХСУ содержит следующее утверждение: «…статьей 33 (Закона Украины «Об аренде земли». — Прим. авт.) не предусмотрен порядок автоматического возобновления договора аренды земельного участка в случае отсутствия возражений сторон, а только определено, что в этом случае договор подлежит возобновлению». Надлежащей формой такого возобновления ВХСУ полагает только принятие решения компетентным органом: органом местного самоуправления или государственной администрацией.

Далее ВХСУ отмечает: «…С учетом того, что необходимым условием заключения и возобновления договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или коммунальной собственности, является наличие соответствующего решения органа местного самоуправления, понуждение этого органа заключить или возобновить договор аренды земельного участка при отсутствии такого решения является нарушением его исключительного, предусмот­ренного Конституцией Украины, права на осуществление права собственности от имени Украинского народа и управление землями, которое подлежит защите».

Таким образом, по мнению ВХСУ, правовой институт возобновления договора аренды земельного участка не предусматривает автоматического возоб­новления договора аренды земельного участка в случае отсутствия возражений сторон. Основываясь на этой позиции ВХСУ, можно ли считать, что без решения компетентного органа отношения аренды автоматически возобновить невозможно, независимо от срока отсутствия возражений после окончания договора?

В информационном письме ВХСУ № 01-8/211 от 7 апреля 2008 года содержится интересная мысль, используя которую, можно сделать прямо противоположный вывод.

Так, в пункте 1 вышеуказанного письма говорится, что применяется не в целом закон как нормативно-правовой акт, а соответствующая правовая норма или ее часть, по содержанию которой и определяется, является ли эта норма (ее часть) специальной или общей. То есть сделан вывод о преимуществе не специального закона, а преимуществе специальной нормы. При этом общие нормы могут содержаться в специальном законе, и наоборот.

Часть 4 статьи 284 ХК регламентирует институт продления договора аренды. На наш взгляд, продление и возобновление договора могут быть различными правовыми институтами, поэтому нормы статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли», с учетом мнения ВХСУ, высказанного в информационном письме № 01-8/211 от 7 апреля 2008 года, не являются специальными по отношению к части 4 статьи 284 ХК, в связи с чем возникает вопрос возможности применения норм о продлении договора.

Для реализации такого сценария достаточно занять позицию необходи­мости продления договора аренды земли на тот же срок и на тех же условиях и указать неприменимость для такого случая пункта 5 разъяснений обзорного письма ВХСУ № 01-8/918 от 30 нояб­ря 2007 года.

Технически такую возможность дает пункт 8 Типового договора аренды земли (постановление КМУ № 220 от 3 марта 2004 года), в котором объединены оба термина и между ними фактически поставлен знак равенства: «…после окончания срока действия договора арендатор имеет преимущественное право на возобновление его на новый срок. В этом случае арендатор должен не позднее чем за

__дней до окончания срока действия договора уведомить письменно арендодателя о намерении продлить его действие».

От конкретной ситуации зависит, какой вариант пролонгации удобней для арендатора. Однако «судебный сценарий» дает возможность пролонгации арендных отношений без нагромождения бюрократических процедур, сопровождающих любое решение органа местного самоуправления или райгосадминистрации, особенно в сфере земельных отношений.

МОКРУШИН Виктор — председатель Крымского отделения Ассоциации юристов Украины, г. Симферополь,
МОСИЕНКО Дмитрий — начальник юридического управления Крымпотреб­союза, г. Симферополь