Генеральный партнер 2021 года

Издательство ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРАКТИКА
Главная » Выпуск №43 (618) » Возобновление vs. продление?

Возобновление vs. продление?

О продолжении отношений землепользования после окончания срока договора аренды

Продолжение отношений землепользования после окончания срока договора аренды земли актуально для арендаторов земли, находящейся в коммунальной или государственной собственности. «Стандартные» бюрократические процедуры пролонгации сложны, непрозрачны и непостоянны. Как без них «продлить любовь» арендатора и арендодателя, если арендодатель не возражает?

Статья 764 Гражданского кодекса Укра­ины (ГК) определяет, что договор найма считается возобновленным на новый срок (ранее установленный договором), если наниматель продолжает пользоваться имуществом на протяжении одного месяца после окончания срока договора найма. Аналогичная норма содержится в час­ти 4 статьи 284 Хозяйственного кодекса Украины (ХК). Однако сходство этих норм лишь кажущееся.

В соответствии с частью 4 статьи 284 ХК, в случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды в течение одного месяца после окончания договора аренды, договор считается продленным на тот же срок, на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.

Таким образом, ГК регламентируется возобновление договора на новый срок, а ХК — продление. На наш взгляд, эти правовые институты не тождественны друг другу, и какой выбрать для продления арендных отношений — подскажет судебная практика.

В пункте 5 обзорного письма ВХСУ «О некоторых вопросах практики разрешения земельных споров, связанных с арендой земельных участков» № 01-8/918 от 30 ноября 2007 года сделан следующий вывод: возобновление договорных отношений аренды земельного участка коммунальной или государственной собственности возможно только путем принятия соответствующего решения органа местного само­управления или исполнительной власти, которым законом предоставлены соответствующие полномочия.

Эта позиция мотивирована частью 2 статьи 759 (договор найма), частью 2 статьи 792 (договор найма земельного участка) ГК и частью 7 статьи 93 Земельного кодекса Украины (ЗК). Нормы этих статей определяют, что отношения аренды земельного участка регулируются законом. Следовательно, применению подлежат нормы Закона Украины «Об аренде земли», содержащего только институт возобновления договора аренды земли (статья 33).

Часть 3 этой статьи указывает, что, в случае надлежащего использования после окончания срока договора при условии отсутствия письменных возражений арендодателя, договор подлежит возобновлению на тот же срок и на тех же условиях. Письменные возражения должны быть в форме письма-уведомления.

Логику данного письма можно выразить формулой: ГК + ЗК + ЗУ «Об аренде земли» = только возобновление договора аренды земли. То есть продолжение существовавших ранее арендных отношений возможно только в форме их возоб­новления с составлением соответствующего договора. При этом указанное информационное письмо ВХСУ содержит следующее утверждение: «…статьей 33 (Закона Украины «Об аренде земли». — Прим. авт.) не предусмотрен порядок автоматического возобновления договора аренды земельного участка в случае отсутствия возражений сторон, а только определено, что в этом случае договор подлежит возобновлению». Надлежащей формой такого возобновления ВХСУ полагает только принятие решения компетентным органом: органом местного самоуправления или государственной администрацией.

Далее ВХСУ отмечает: «…С учетом того, что необходимым условием заключения и возобновления договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или коммунальной собственности, является наличие соответствующего решения органа местного самоуправления, понуждение этого органа заключить или возобновить договор аренды земельного участка при отсутствии такого решения является нарушением его исключительного, предусмот­ренного Конституцией Украины, права на осуществление права собственности от имени Украинского народа и управление землями, которое подлежит защите».

Таким образом, по мнению ВХСУ, правовой институт возобновления договора аренды земельного участка не предусматривает автоматического возоб­новления договора аренды земельного участка в случае отсутствия возражений сторон. Основываясь на этой позиции ВХСУ, можно ли считать, что без решения компетентного органа отношения аренды автоматически возобновить невозможно, независимо от срока отсутствия возражений после окончания договора?

В информационном письме ВХСУ № 01-8/211 от 7 апреля 2008 года содержится интересная мысль, используя которую, можно сделать прямо противоположный вывод.

Так, в пункте 1 вышеуказанного письма говорится, что применяется не в целом закон как нормативно-правовой акт, а соответствующая правовая норма или ее часть, по содержанию которой и определяется, является ли эта норма (ее часть) специальной или общей. То есть сделан вывод о преимуществе не специального закона, а преимуществе специальной нормы. При этом общие нормы могут содержаться в специальном законе, и наоборот.

Часть 4 статьи 284 ХК регламентирует институт продления договора аренды. На наш взгляд, продление и возобновление договора могут быть различными правовыми институтами, поэтому нормы статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли», с учетом мнения ВХСУ, высказанного в информационном письме № 01-8/211 от 7 апреля 2008 года, не являются специальными по отношению к части 4 статьи 284 ХК, в связи с чем возникает вопрос возможности применения норм о продлении договора.

Для реализации такого сценария достаточно занять позицию необходи­мости продления договора аренды земли на тот же срок и на тех же условиях и указать неприменимость для такого случая пункта 5 разъяснений обзорного письма ВХСУ № 01-8/918 от 30 нояб­ря 2007 года.

Технически такую возможность дает пункт 8 Типового договора аренды земли (постановление КМУ № 220 от 3 марта 2004 года), в котором объединены оба термина и между ними фактически поставлен знак равенства: «…после окончания срока действия договора арендатор имеет преимущественное право на возобновление его на новый срок. В этом случае арендатор должен не позднее чем за

__дней до окончания срока действия договора уведомить письменно арендодателя о намерении продлить его действие».

От конкретной ситуации зависит, какой вариант пролонгации удобней для арендатора. Однако «судебный сценарий» дает возможность пролонгации арендных отношений без нагромождения бюрократических процедур, сопровождающих любое решение органа местного самоуправления или райгосадминистрации, особенно в сфере земельных отношений.

МОКРУШИН Виктор — председатель Крымского отделения Ассоциации юристов Украины, г. Симферополь,
МОСИЕНКО Дмитрий — начальник юридического управления Крымпотреб­союза, г. Симферополь

Поделиться

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Подписывайтесь на «Юридическую практику» в Facebook, Telegram, Linkedin и YouTube.

0 комментариев
Встроенные отзывы
Посмотреть все комментарии
Slider

Содержание

VOX POPULI

Праздник, объединяющий всех

Актуальный документ

Протест о неоплате векселя

Государственная практика

Нужный день недели: понедельник

Должникам выезд воспрещен

Законодательная практика

Перелет с компенсацией

Общественная лоббиология

Кадровые новости

В департаменте правового обеспечения ОАО «Ощадбанк» произошли повышения сотрудников

Неделя права

АЮУ в защиту коллег

Бачун в рекламе не нуждается

Поспешишь — коллег насмешишь!

Юристы — в президенты

DLA Piper наградила победителей

Новости законотворчества

Откладывается введение автоматизированного документооборота в админсудах

Парламент определился с назначением на административные должности в судах

Промежуточное решение — тоже часть судебного дела

Новости из зала суда

Генпрокуратура обжаловала прекращение уголовного дела в отношении Т. Дурдинца

Суд признал тарифы на жилищно-коммунальные услуги в Киеве незаконными

Андрей Портнов добился оправдания в суде

Новости из-за рубежа

Водитель должен получать копию акта освидетельствования

Создатель Олимпийского мишки судится с НТВ

ФАС России возбудила дело в отношении «Газпрома»

Новости профессии

Секретариат Президента выиграл суд у Руслана Кирилюка

Судей пока будут избирать из «комитетского» запаса

Состоится ІІІ Съезд Ассоциации адвокатов Украины

Киевский апелляционный хозсуд поменяет свою прописку

Закарпатские адвокаты заявляют о нарушениях

Новости юридических фирм

«Волков Козьяков и Партнеры» защитили интересы ООО «Кий Авиа»

Юрист DLA Piper — один из лучших по M & A в Европе

«Салком» провел круглый стол, посвященный АО

Magisters консультирует производителя Durex и Scholl

Позиция

Право на адвоката подтверждено. Что дальше?

Реестр событий

Съезда два — а приз один

Резонанс

Списки на доску недочета

Служебная лестница

Избрания

Тема номера

Дематериализация выпуска акций

Частная практика

Председатель ВККА запутался в адресах

Руководители в розыске

Тайна за многими реестрами

Юридический форум

Модель качества и правосудия

Юрисконсульт

Убытки по кредиту делим с банком

Госакцийпром

Возобновление vs. продление?

Биржа ценных бумаг в Варшаве

Другие новости

PRAVO.UA

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: