Один из основных признаков гражданского общества — наличие права собственности на недвижимое имущество, то есть каждое лицо, как физическое, так и юридическое, может иметь в своей частной собственности движимое и недвижимое имущество и в полной мере владеть, пользоваться и распоряжаться им.

Отказ в регистрации

Представим ситуацию, когда в результате приватизации коллективное сельскохозяйственное предприятие получило от государства имущественный комплекс, в состав которого входит ряд зданий и сооружений, задействованных в рамках единого производственного цикла. Здания и сооружения расположены на земельном участке государственной собственности, который был в постоянном пользовании бывшего государственного предприятия. Земельный участок предприватизационной подготовки не проходил, то есть сформирован не был, в связи с чем отсутствует информация о кадастровом номере, площади, целевом назначении. Имущественный комплекс был передан сельскохозяйственному предприятию по договору о безвозмездной передаче. После чего предприятие провело государственную регистрацию права собственности на имущественный комплекс без надлежащего оформления прав на земельный участок, на котором расположен комплекс.

Зарегистрировав право собственности на объекты недвижимости, предприятие, «вздохнув с облегчением», продолжило заниматься своей основной деятельностью — товарным сельским хозяйством.

По такому принципу сегодня действует большая часть сельскохозяйственных предприятий Украины, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества (административные здания, хозяйственные дворы, производственные и складские помещения, помещения ферм, гаражей, мастерских и другие), которые достались им в результате приватизации. Им просто физически нет времени заниматься такими вопросами.

С похожей ситуацией столкнулся и наш клиент, который, как и большинство подобных предприятий, зарегистрировав право собственности на недвижимость, продолжает пользоваться земельным участком без надлежащего оформления прав на него. При этом из года в год клиент получает справку по форме 6-ЗЕМ (справка из государственной статистической отчетности о наличии земель и распределении их за владельцами, землепользователями, угодьями) и на основании указанных в справке данных начисляет и уплачивает земельный налог.

Но рано или поздно у каждого землепользователя наступает момент, когда обстоятельства вынуждают его подтвердить право на землю, а значит, оформлять их в соответствии с действующим законодательством. В нашем случае такой момент совпал с желанием клиента реконструировать часть зданий предприятия. Сюрпризом для клиента стал полученный отказ в регистрации декларации на проведение строительных работ по причине отсутствия прав на землю.

Кроме того, необходимость подтверждения прав на землю может быть связана с рядом других событий, таких как продажа предприятия или его отдельных объектов недвижимости, получение кредитов, что в последнее время становится все более актуальным, особенно для сельскохозяйственных предприятий, новое строительство и т.д., при которых необходимым условием является указание кадастрового номера земельного участка и титула, на основании которого предприятие пользуется участком.

Подтверждение права на землю

Остановимся более детально на необходимости подтверждения прав на землю при реконструкции или новом строительстве.

Итак, при проведении реконструкции либо нового строительства заказчик должен подтвердить свои права на земельный участок, указав основание пользования (право собственности, договор аренды, договор суперфиция), кадастровый номер земельного участка, его площадь и целевое назначение. И, как в случае с нашим клиентом, когда уже разрушена большая часть зданий, а разрешения на реконструкцию не дают, возникает первоочередная задача — оформление и регистрация права на земельный участок, причем такая задача требует немедленного решения.

Как показывает практика, в большинстве случаев земельные участки передаются предприятиям на правах аренды. Но чтобы получить в аренду земельный участок, его сначала нужно сформировать и зарегистрировать в Государственном земельном кадастре, после чего зарегистрировать право собственности (государственной или коммунальной) в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, и лишь потом зарегистрировать право аренды.

Следует помнить, что действующая редакция статьи 125 Земельного кодекса Украины определяет момент возникновения соответствующего права на землю: право собственности на земельный участок, а также право постоянного пользования и право аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации таких прав.

Право аренды земельных участков государственной и коммунальной собственности по общему правилу приобретается на конкурсной основе. Однако существуют исключения — речь идет об участках с расположенными на них объектами недвижимого имущества, владельцы которых получают права на землю вне конкурса.

Предоставление земельных участков государственной и коммунальной собственности в пользование осуществляется на основании решений соответствующего органа, уполномоченного распоряжаться землей. Таким органом, в зависимости от места расположения и целевого назначения земельных участков, обычно выступают районная и областная государственные администрации либо областное управление Госгеокадастра.

В целом порядок выделения и передачи земельного участка в аренду состоит из следующих этапов:

— получение решения (разрешения) на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка;

— разработка проекта землеустройства по отводу земельного участка;

— согласование проекта землеустройства по отводу земельного участка и экспертиза проекта в случае необходимости;

— формирование земельного участка и его регистрация в Государственном земельном кадастре;

— утверждение проекта землеустройства по отводу земельного участка и получение решения (разрешения) на передачу земельного участка в аренду. Заключение договора аренды;

— регистрация права собственности и договора аренды земельного участка в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

Кроме того, дополнительными этапами при реализации права предприятия на аренду земельного участка обычно являются:

— разработка технической документации по нормативно-денежной оценке земельного участка;

— утверждение технической документации по нормативно-денежной оценке земельного участка и его экспертиза;

— получение решения компетентного органа об определении размера арендной платы.

И только после получения права на землю можно приступать к подготовке к реконструкции — заказу проектной документации. Здесь стоит обратить внимание на опыт архитектора или проектной организации и их квалификацию, поскольку все архитекторы должны проходить соответствующее обучение (повышение квалификации) и иметь квалификационные сертификаты.

После изготовления проектной документации (проекта) ее нужно согласовать и утвердить. Утверждение и согласование проектов происходит в зависимости от категории сложности объекта реконструкции и вида объекта. Так, в соответствии с частью 3 статьи 31 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» не подлежат обязательной экспертизе проекты строительства объектов I–III категорий сложности. В таком случае проектная документация утверждается заказчиком строительства самостоятельно.

Как ни парадоксально это звучит, но при строительстве и/или реконструкции некоторых категорий сельскохозяйственных объектов проектная документация требует прохождения экологической экспертизы (например, для животноводческой фермы, поголовье скота которой превышает 10 000 голов).

Ввод в эксплуатацию

Когда проектная документация будет согласована и утверждена, можно искать подрядную организацию, заключать договор подряда и получать разрешение на начало строительных работ. Такое разрешение получают путем регистрации декларации о начале строительных работ на объектах I–III категории сложности или путем получения разрешения на объектах IV–V категорий. Здесь стоит обратить внимание, что у подрядной организации должен быть сертифицированный инженер по техническому надзору.

Наконец, когда объект будет реконструирован, его нужно ввести в эксплуатацию. Ввод в эксплуатацию объектов строительства I–III категории сложности происходит путем регистрации декларации о готовности объекта к эксплуатации, а объектов IV–V категории — посредством получения сертификата готовности.

После окончания строительных работ и ввода объекта в эксплуатацию право на такой объект нужно зарегистрировать в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество с соответствующей привязкой к земельному участку, на котором он расположен.

Нашей компании пришлось приложить максимальные усилия для того, чтобы все указанные этапы прошли без малейших замешательств, задержек и отказов, в результате чего клиенту удалось сэкономить драгоценное время и не одну тысячу гривен.

Резюмируя все вышеизложенное, следует отметить, что, на первый взгляд, процесс реконструкции здания, находящегося в собственности, и проведение строительных работ кажется простейшей задачей, которая под силу каждому, пока не столкнешься с первыми трудностями. Одна из них — отсутствие надлежащим образом зарегистрированного права пользования земельным участком. При отсутствии права на землю правомочия по владению, пользованию и распоряжению объектами недвижимого имущества, находящегося в собственности физического или юридического лица, не могут быть реализованы в полном объеме, на что нужно обращать внимание во избежание подобных ситуаций.

 

ЯНКОВИЧ Виталий — старший юрист ЮФ «Александров и Партнеры», г. Киев