Так уж случилось, что в нашем государстве среди людей, занимающихся бизнесом, ситуация, когда отсутствует законодательный акт, регулирующий те или иные отношения, воспринимается в порядке вещей. Практически всегда можно найти правовые лазейки, и с выгодой для предпринимателя заштопать дыры несуществующего закона. Однако вряд ли этот законодательный застой можно считать нормальным, когда дело касается регистрации прав на недвижимость.

Отсутствие эффективного нормативно-правового акта, регламентирующего вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, имеет только лишь негативные последствия. Это подтверждается тем, что на Украине до сих пор не созданы условия для функционирования рынка недвижимого имущества, права владельцев недвижимого имущества закреплены нечетко и противоречиво, а потому и не соблюдаются. Эта ситуация, соответственно, тормозит привлечение на Украину иностранных инвестиций, без которых нашей экономике ой как тяжело.

ИНСТРУКЦИЯ ЕСТЬ ИНСТРУКЦИЯ…

На сегодняшний день данная сфера гражданско-правовых отношений регулируется Инструкцией о порядке государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности юридических и физических лиц, утвержденной Приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины № 121 от 9 июня 1998 года.

Если сказать, что разработчики Инструкции попытались урегулировать регистрацию прав на недвижимость, но эта попытка провалилась, значит не сказать ничего. Инструкция не только не урегулировала многие существенные моменты (кстати, к чести разработчиков можно сказать, что их отсутствие довольно выгодно органам БТИ). Этот документ содержит множество внутренних противоречий, дающих зеленый свет чиновничьему беспределу, который опасен как для физических, так и для юридических лиц.

Как оказалось, лишь спустя два года после утверждения Инструкции ее губительное значение для такой широкой сферы отношений, как регистрация прав на недвижимость, поняли и представители государственной власти. 19 декабря 2000 года Государственный комитет Украины по вопросам регуляторной политики и предпринимательства принял Решение «О необходимости устранения нарушений требований Указа Президента Украины № 79/98 «Об устранении ограничений, сдерживающих развитие предпринимательской деятельности» Госкомитетом строительства, архитектуры и жилищной политики Украины».

В Решении вкратце излагались основные недоработки Инструкции. Прежде всего, Инструкция четко не устанавливает, что именно подлежит государственной регистрации. То есть происходит путаница понятий «регистрация права собственности на недвижимое имущество» и «регистрация объекта недвижимого имущества», а это, как известно, качественно разные понятия. Еще одним существенным недостатком Инструкции является отсутствие закрепленных сроков и размеров оплаты за осуществление государственной регистрации прав на недвижимость. Нет сроков — нет и ответственности.

ЗАКОН ПРАКТИКЕ РОЗНЬ

Как выяснилось из Решения, Госкомстрой вовсе и не имеет права устанавливать порядок регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества. В соответствии с Положением о Государственном комитете строительства, архитектуры и жилищной политики Украины, утвержденным Указом Президента № 1342/97 от 9 декабря 1997 года, Госкомстрой имеет право участвовать «в разработке и внедрении системы государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество». Подчеркнем: участвовать, а не внедрять ее самостоятельно. Компетентным и правомочным регулировать данную сферу отношений является Министерство юстиции Украины. В соответствии с Положением о Министерстве юстиции Украины, утвержденным Указом Президента № 1396/97 от 30 декабря 1997 года, именно оно осуществляет в предусмотренных законодательством случаях регистрацию прав на недвижимое имущество, и именно Минюст реализовывает нормативно-методичное обеспечение деятельности БТИ в отношении регистрации прав собственности на недвижимое имущество.

Инструкция в качестве субъекта, осуществляющего регистрацию прав, устанавливает государственное коммунальное предприятие — бюро технической инвентаризации. Однако Закон «О предприятиях на Украине» не закрепляется такую разновидность предприятий. Очередной пробел, причем далеко не последний.

В Инструкции существует еще много несогласованностей. В частности, существуют противоречия в определении круга лиц, на которые распространяется действие данного документа. Так, название документа, а также ряд закрепленных в Инструкции процессуальных норм распространяются как на физических, так и на юридических лиц. Однако норма, устанавливающая действие Инструкции по кругу лиц, охватывает только «министерства, ведомства, местные органы исполнительной власти и местного самоуправления, предприятия, учреждения и организации независимо от форм собственности». Физических лиц в перечне указать забыли. В общем, перечислять можно долго. Главное в том, что глупость Инструкции официально признана государством, но она по-прежнему действует без изменений.

ЧЕЙ БАРЫШ?

Ныне существует несколько проектов законодательных актов, так или иначе регулирующих отношения по регистрации прав на недвижимое имущество. Прежде всего это принятый Верховным Советом Украины новый Гражданский кодекс. ГК устанавливает общую норму о том, что право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество, ограничение этих прав, их возникновение, переход и приостановление подлежат государственной регистрации. Порядок государственной регистрации, как закрепляет ГК, и основания отказа в ней устанавливаются законом. Именно законом, а не иными нормативно-правовыми актами. На сегодняшний день проект закона «О государственной регистрации объектов недвижимого имущества и прав на них» представлен на рассмотрение парламента, однако его принятие застопорилось. Разработан также Указ Президента «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», который тоже не вступил в силу, и в случае подписания главой государства Гражданского кодекса, наверное, уже и не вступит. Впрочем, в украинском законодательстве невероятного не бывает. Но даже сейчас между двумя этими проектами идет своеобразная битва: какой же государственный орган будет осуществлять регистрацию прав на недвижимость?

Указ Президента предлагает создать совершенно новые структуры, уполномоченные регистрировать такого рода права, — это Агентство по регистрации прав на недвижимое имущество Министерства юстиции Украины и его отделения, действующие в пределах регистрационного округа. Как видно, эти органы подконтрольны Минюсту. Проект закона же предлагает оставить прежние органы, т. е. БТИ, подотчетные соответствующим управлениям жилищно-коммунального хозяйства.

Соответственно, по-разному в проектах решается и порядок расчетов за регистрацию прав. Так, в законопроекте устанавливается, что «размер платы за государственную регистрацию объектов недвижимого имущества и прав на них, предоставление сведений из Государственного реестра и услуги, связанные с государственной регистрацией, устанавливаются бюро технической инвентаризации по согласованию с центральным органом исполнительной власти по вопросам градостроительства и архитектуры». В общем, сборщики дани не меняются, и правила ее сбора также остаются прежними, а потому заинтересованные лица могут устанавливать и менять размеры регистрационных сборов в зависимости от настроения и личных потребностей. Более прогрессивен в отношении установления размера платы Указ Президента, который передал полномочия по данному вопросу Кабинету Министров Украины.

А ЧТО РЕГУЛИРУЕМ?

Однако вернемся к основным предметам рассматриваемых отношений. В соответствии с проектом закона «О государственной регистрации объектов недвижимого имущества и прав на них» под государственной регистрацией объектов недвижимого имущества и прав на них понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или приостановления прав на недвижимое имущество. Это понятие включает в себя две составляющие — регистрацию объектов недвижимого имущества и регистрацию прав на объекты недвижимого имущества. В то же время законодательное определение содержит разъяснение исключительно понятия «регистрация прав на объекты недвижимого имущества».

Следовательно, проект предлагает считать принципиальной особенностью системы государственной регистрации на Украине то, что регистрации подлежат не только правоотношения по поводу недвижимости, т. е. права на недвижимое имущество, ограничение прав, а также сделки с недвижимостью, но и сами объекты недвижимости.

Следует разобраться с терминологией, предложенной различными нормативно-правовыми актами. Под недвижимым имуществом, в соответствии с новым ГК Украины, понимаются земельные участки, а также все, что размещено на них и тесно с ними связано, т. е. объекты, перемещение которых без непропорционально большего убытка их назначению является невозможным. Проект закона «О государственной регистрации объектов недвижимого имущества и прав на них» добавляет к данному определению также «здания, сооружения, помещения или их части». А в Указе Президента недвижимое имущество дополнено «предприятиями или их структурными подразделениями как целостными имущественными комплексами». Если учесть то, что определение недвижимого имущества закреплено также в Законе Украины «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование», Указах Президента «Об ипотеке», «Об уплате сбора на обязательное государственное пенсионное страхование с операций купли-продажи недвижимого имущества и услуг, предоставляемых предприятиями… — операторами мобильной связи», то выбор у правоприменителей среди объектов недвижимого имущества, несомненно, есть.

Вторым вопросом является выяснение терминологии «права на недвижимое имущество». Так, новый ГК относит к вещным правам право собственности, владения, и сервитутные права, эмфитевзис, суперфиций, залог и другие права на чужие вещи, как то узуфрукт, право пользования сроком более трех лет, доверительное управление имуществом, ипотека и др. И законопроект, и Указ закрепляют обязательную регистрацию ограниченных вещных прав и обременений. Однако ни в новом ГК Украины, ни в законопроекте «О государственной регистрации объектов недвижимого имущества и прав на них», ни в Указе Президента нет четко определенного списка ограниченных вещных прав, а это может означать только одно: лица, осуществляющие государственную регистрацию, будут действовать по своему разумению.

Кроме того, непонятно включение в Указ в качестве ограниченного вещного права ипотеки. Ипотека является разновидностью залога, а он, в свою очередь, имеет не вещно-правовую, а обязательственную природу. И основным аргументом здесь выступает то, что недвижимость при осуществлении ипотечных отношений остается в пользовании и владении залогодателя.

СЕМЬ РАЗ ОТМЕРЬ И НЕ ЗАБУДЬ ОТРЕЗАТЬ

Это лишь малая часть проблем, существующих сегодня на рынке регистрации прав на недвижимость и в кулуарах Верховного Совета. В последующих номерах «Юридической практики» мы будем продолжать серию публикаций, связанных с этим видом правовых отношений и проблемами соотношения нового Гражданского кодекса и специального законодательства в сфере регулирования регистрации прав на недвижимое имущество. Но вместе с тем надеемся на скорейшее принятие столь необходимого для Украины законодательного акта при условии, конечно, если он будет согласован не только с действующим законодательством, но и, главное, с «гражданской» конституцией государства.