Несмотря на массовое принятие в 2001 году многих основополагающих законов и кодексов, Украина, к сожалению, пока безнадежно отстает от других стран в развитии своего законодательства. Если взять нашего ближайшего соседа — Российскую Федерацию, то темпы отставания нашего государства составляют несколько лет.

К числу актуальных на сегодняшний день законов, которые уже давно приняты в РФ, однако все еще находятся в стадии рассмотрения в Верховном Совете Украины, относится и закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вступивший в силу на территории РФ летом 1997 года. Значимость этого закона нельзя переоценить, ведь его действие направлено, в первую очередь, на защиту прав собственников недвижимого имущества, обладателей отдельных составляющих этого права и других заинтересованных лиц.

Самое поверхностное ознакомление с законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон) позволяет говорить о его довольно-таки фундаментальном характере. В Законе детально регламентированы условия получения информации о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества и данных их учета, компетенция органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Более того, отдельная глава Закона регулирует вопросы регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В целом видно, что Закон был разработан ведущими специалистами в области гражданского права, что закономерно отразилось на его уровне качества.

Разработчикам украинского проекта закона «О государственной регистрации объектов недвижимого имущества и прав на них» (далее — Проект), по нашему мнению, не удалось выйти на уровень российского закона, хотя, с другой стороны, их вряд ли можно упрекнуть и в плагиате. Необходимо отметить, что круг прав и ограничений, подлежащих государственной регистрации, равно как и процедура регистрации этих прав, практически совпадают. Впрочем, имеют место и некоторые расхождения, на которых необходимо остановиться подробнее.

ЧТО ОТНОСИТСЯ К НЕДВИЖИМОСТИ

Из названий документов можно заключить, что предмет их правового регулирования несколько отличается. Украинский законопроект направлен на регистрацию не только прав на объекты недвижимости, но и самих объектов. Впрочем, в этом отношении необходимо сказать, что регистрация самих объектов недвижимости находится в неразрывной связи с регистрацией прав на эти объекты, и сама по себе вряд ли принесла бы какую-либо пользу. По нашему мнению, собственника объекта недвижимости интересует не столько регистрация объекта, сколько признание и фиксация государством его права на владение, пользование и распоряжение этим объектом в государственном реестре.

Действие российского закона распространяется и на регистрацию сделок с недвижимым имуществом. Так, государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, при этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно Закону, государственной регистрацией прав на недвижимое имущество является юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Такое же определение содержится и в украинском проекте (за исключением последнего уточнения). Тут же возникает закономерный вопрос: почему в Проекте прямо не предусматривается и регистрация сделок с недвижимостью, ведь в этом случае также может иметь место переход права собственности на имущество?

Несколько разные подходы в документах к определению перечня недвижимости. Украинский законопроект относит к объектам недвижимого имущества земельные участки и все, что размещено на них и тесно связано с ними, то есть объекты, перемещение которых без существенного, непропорционального вреда для их назначения является невозможным, в том числе строения, сооружения, помещения или их части.

Российский закон содержит более широкий перечень объектов. К недвижимому имуществу (недвижимости), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.

ДОСТУП К ИНФОРМАЦИИ

Информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества, согласно Проекту, будет содержаться в Государственном реестре. В отношении доступа к этой информации в анализируемых документах содержатся совершенно разные подходы.

Российский закон провозглашает открытость сведений о государственной регистрации прав. Так, в соответствии со статьей 7 Закона, государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (а для юридического лица — документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).

Выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен в течение пяти дней предоставить запрошенную информацию заявителю или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ. Такой отказ может быть обжалован обратившимся за информацией лицом в суд.

Сведения же о содержании правоустанавливающих документов, за исключением сведений об ограничениях, обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, а также выписки, содержащие сведения о переходе прав на объект недвижимости, могут быть предоставлены лишь определенным лицам. К ним относятся сами правообладатели; физические и юридические лица, получившие доверенность от правообладателя; руководители органов местного самоуправления и руководители органов государственной власти субъектов Российской Федерации; налоговые органы в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией; суды и правоохранительные органы, имеющие в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями; лица, имеющие право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону.

А что в нашем Проекте? Этому вопросу в документе посвящены две статьи — 20 и 22. В первой из них говорится о том, что извлечение из Государственного реестра, подтверждающего права собственности на объекты недвижимого имущества, ипотеку, ограниченные вещные права и обременения выдается собственнику объекта недвижимого имущества, либо по его поручению другому лицу. Извлечение также может выдаваться по требованию соответствующих органов в случаях, предусмотренных законом.

Согласно статье 22, о факте государственной регистрации объектов недвижимого имущества и прав на них в Государственном реестре бюро технической инвентаризации может предоставляться информация, без указания каких-либо других сведений касательно такого объекта лишь в случаях, предусмотренных законом.

Позволим себе небольшую ремарку в отношении последнего. До тех пор, пока наши действующие и будущие законы будут содержать туманные формулировки, содержащие совершенно глупые, логически не обоснованные слова и фразы, будет царить полновластие чиновников. Давайте определимся: либо БТИ предоставляет информацию, либо нет, и закон должен совершенно точно определять вариант поведения должностного лица в данном случае.

Таким образом, четко в Проекте определено лишь право собственника на получение извлечения из реестра. Что же касается других потенциально заинтересованных лиц (исключая, конечно же, «соответствующие органы»), то они могут надеяться лишь на получение информации о факте государственной регистрации (и не более); при всем при этом БТИ может предоставить информацию, а может и не предоставить.

К плюсам российского закона следует причислить и включение в него нормы, защищающей права собственников недвижимости в случае незаконного использования информации. Использование сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав, способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным интересам правообладателей, влечет ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.

Может быть, для кого-то приведенные выше рассуждения покажутся придирками, и закон в случае его принятия будет работать и в таком виде. Однако, по нашему убеждению, настоящая его редакция не идеальна. Вызывает сомнения также и целесообразность возложения обязанностей по регистрации прав на объекты недвижимости на бюро технической инвентаризации: в Российской Федерации этим занимаются учреждения юстиции.