Согласно статье 84 Земельного кодекса Украины, к землям государственной собственности, которые не могут передаваться в частную собственность, относятся земли под государственными железными дорогами, объектами государственной собственности воздушного и трубопроводного транспорта.

Таким образом, договор аренды земельного участка под государственными железными дорогами с последующим правом выкупа не соответствует требованиям действующего законодательства, в частности, Закона Украины «Об аренде земли» и Земельного кодекса Украины

13 марта 2008 года Высший хозяйственный суд Украины, рассмот­рев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Р» (ООО «Р») на постановление Одесского апелляционного хозяйственного суда от 4 декабря 2007 года по делу по иску Беляевского межрайонного прокурора Одесской области в интересах государства в лице Нерубайского сельского совета Беляевского района Одесской области к ООО «Р», третье лицо: государственное предприя­тие «Украинский государственный центр транспортного сервиса «Л» (ГП «У «Л») в лице филиала Украинского государственного центра транспортного сервиса «Л» на Одесской железной дороге — о признании недействительным договора аренды земельного участка, установил следующее.

Прокурор Беляевской межрайонной прокуратуры Одесской области обратился в Хозяйственный суд Одесской области в интересах государства в лице Нерубайского сельского совета Беляевского района Одесской области с иском к ООО «Р» об обязательстве освобождения земельного участка.

Истец заявлением от 20 июня 2007 года уточнил исковые требования и просил суд признать недействительным договор аренды земельного участка общей площадью 3,0 га, расположенного на территории грузового двора железнодорожной станции «Усатово» в поселке *, заключенный 17 января 2005 года между Нерубайским сельским советом Беляевского района Одесской области и ООО «Р» и обязать ООО «Р» возвратить указанный земельный участок Нерубайскому сельскому совету Беляевского района Одесской области.

Решением Хозяйственного суда Одесской области от 10 сентября 2007 года, оставленным без изменений постановлением Одесского апелляционного хозяйственного суда от 4 декабря 2007 года, исковые требования удовлетворены полностью. Признан недействительным договор аренды земельного участка общей площадью 3,0 га, расположенного на территории грузового двора железнодорожной станции «Усатово» в поселке *, заключенный 17 января 2005 года между Нерубайским сельским советом Беляевского района Одесской области и ООО «Р». Обязано ООО «Р» возвратить указанный земельный участок Нерубайскому сельскому совету Беляевского района Одесской области. Судебные издержки возложены на ответчика.

ООО «Р» обратилось в Высший хозяйственный суд Украины с кассационной жалобой, в которой просит: отменить решение Хозяйственного суда Одесской области от 10 сентября 2007 года и постановление Одесского апелляционного хозяйственного суда от 4 декабря 2007 года на основании неправильного применения норм материального и процессуального права; принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

Рассмотрев материалы дела и кассационной жалобы, проанализировав на основании установленных фактических обстоятельств дела правильность применения судом норм материального и процессуального права, коллегия судей установила следующее.

Как следует из материалов дела, 17 января 2005 года Нерубайский сельский совет Беляевского района Одесской области и ООО «Р» заключили договор аренды земельного участка общей площадью 3,0 га промышленного и транспортного назначения, которые находятся в запасе Нерубайского сельского совета, для дальнейшей эксплуатации зерно-аккумуляторного комплекса, на условиях долгосрочной аренды сроком на 49 лет с последующим правом выкупа данного участка.

Кроме того, сторонами заключены 3 приложения к договору: приложение № 1 — план границ земельного участка; приложение № 2 — акт определения границ земельного участка в натуре (на местности); приложение № 3 — акт приема-передачи объекта аренды.

В ходе судебного заседания установлено, что при передаче в аренду было изменено целевое назначение указанного земельного участка для эксплуатации зерно-аккумуляторного комплекса.

Согласно части 3 статьи 124 Земельного кодекса Украины, передача в аренду земельных участков гражданам и юридическим лицам с изменением их целевого назначения и из земель запаса под застройку осуществляется по проектам отвода в порядке, установленном статьями 118, 123 Земельного кодекса Украины.

Пунктом 13 вышеуказанного договора аренды земли от 17 января 2005 года предусмотрено, что передача земельного участка в аренду осуществляется с разработкой проекта ее отвода. Пунк­том 14 договора определено, что основанием для разработки проекта отвода земельного участка являются решение Нерубайского сельского совета № ** от 24 ноября 2003 года и письмо исполкома Нерубайского сельского совета № *** от 19 декабря 2003 года о поручении институту «О» разработать техническую документацию о составлении, выдаче и регистрации проекта отвода земельного участка.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждено документальными доказательствами, имеющимися в деле, в частности, письмом № **** от 21 июля 2006 года, на время заключения спорного договора институтом «О» проект отвода земельного участка не разрабатывался. Кроме того, факт заключения договора аренды без разработки ­проекта ­отвода земельного участка подтверждается письмом Беляевского районного отдела земельных ресурсов № ***** от 22 марта 2007 года.

Согласно положениям части 4 статьи 15 Закона Украины «Об аренде земли», неотъемлемой частью договора аренды земли является план или схема земельного участка, который передается в аренду; кадастровый план земельного участка с отображением ограничений (отягощений) в его использовании и установленных земельных сервитутов; акт определения границ земельного участка в натуре (на местности); акт приема-передачи объекта аренды; проект отвода земельного участка в случаях, предусмот­ренных этим Законом.

Судами предыдущих инстанций установлено, что в нарушение положений статьи 15 Закона Украины «Об аренде земли» и постановления Кабинета Министров Украины от 3 апреля 2004 года № 220 «Об утверждении Типового договора аренды земли» во время заключения спорного договора аренды не были разработаны кадастровый план земельного участка с отображением ограничений (отягощений) в его использовании и установленных земельных сервитутов и проект отвода земельного участка.

Во время судебного заседания суд первой инстанции установил, что земельный участок площадью 3,0 га промышленного и транспортного назначения, переданный в 2005 году в аренду ООО «Р» по спорному договору, до сих пор входит в состав земель, которые находятся в постоянном пользовании Одесской железной дороги, на основании Государственного акта на право постоянного пользования землей ***** № ******, выданного 26 марта 1999 года Беляевским районным советом Одесской области, что подтверждается налогом на землю, уплаченным Одесской железной дорогой за период 2002—2006 годов согласно платежным поручениям в соответствии с налоговыми расчетами земельного налога, которые она сдавала в Государственную налоговую инспекцию в Беляевском районе.

Указанным государственным актом земельный участок относится к государственным землям Министерства транспорта и связи Украины. Других государственных актов на право пользования землей на данный земельный участок выдано не было.

Хозяйственный суд установил, что на момент заключения договора на указанном спорном земельном участке площадью 3,0 га были расположены объекты инфраструктуры, находящиеся на праве полного хозяйственного ведения ГП «У «Л», которое основано на государственной собственности, относится к сфере управления Министерства транспорта и связи Украины и подчинено государственной администрации железнодорожного транспорта Украины, и на сегодня данные объекты находятся в его собственности согласно свидетельству о праве собственности от 11 сентяб­ря 2006 года и решению Хозяйственного суда Одесской области от 25 мая 2007 года и занесены в реестр

КП «ОГБТИ и РОН» 19 июня 2007 года № *******, за которым признано право собственности на объекты недвижимого имущества — нежилые здания, расположенные в поселке *.

То есть фактическим землепользователем части указанного земельного участка является ГП «У «Л» в связи с тем, что на данном земельном участке расположены здание весовщиков и здание проходной, которые принадлежат последнему на основании свидетельства о праве собственности на нежилые помещения от 11 сентября 2006 года. Кроме того, на указанном спорном земельном участке расположены асфальтированные дорожки к зданию весовщиков, железобетонный забор, погрузочно-разгрузочная площадка и железнодорожный путь № 15.

Указанный объект инфраструктуры является государственной собственностью, находился в хозяйственном ведении Одесской железной дороги, до ее реорганизации, поскольку во исполнение приказов Министерства транспорта Украины № 376 от 30 апреля 2004 года «О передаче имущества на баланс УГЦТС «Л», Государственной администрации железнодорожного транспорта Украины Укрзализныци № 360-ЦЗ от 14 мая 2004 года «О создании комиссий по вопросам передачи имущества Украинскому государственному центру транспортного сервиса «Л», Одесской железной дороги № 247/Н от 25 июня 2004 года «О передаче грузового терминала с инфраструктурой станции У. на баланс УГЦТС «Л» грузовой двор станции У. с инфраструктурой Одесской железной дороги был передан ГП «У «Л», что подтверждается актом приема-передачи от 29 июля 2004 года.

Таким образом, форма и содержание спорного договора противоречит требованиям статьи 14 Закона Украины «Об аренде земли» от 6 октября 1998 года № 161-ХIV и постановлению Кабинета Министров Украины от 3 апреля 2004 года № 220 «Об утверждении Типового договора аренды земли», поскольку в договоре не содержатся сведения об объектах — сооружениях, расположенных на участке, а в пункте 4 договора аренды земли неправомерно указано, что на спорном земельном участке отсутствуют какие-либо объекты инфраструктуры.

Согласно статье 68 Земельного кодекса Украины, к землям железнодорожного транспорта относятся земли полос отвода железных дорог под железнодорожным полотном и его обустройством, станциями со всеми постройками и сооружениями энергетического, локомотивного, вагонного, путевого, грузового и пассажирского хозяйства, сигнализации и связи, водоснабжения, канализации; под защитными и укрепляющими насаждениями, служебными, культурно-бытовыми зданиями и другими сооружениями, необходимыми для обеспечения работы железнодорожного транспорта.

Таким образом, в состав железнодорожного транспорта входит ГП «У «Л», которое основано на государственной собственности, относится к сфере управления Министерства транспорта и связи Украины и подчинено государственной администрации железнодорожного транспорта Украины.

Из содержания спорного договора следует, что в аренду передавался земельный участок с последующим правом выкупа указанного участка, что свидетельствует о нарушении требований статей 83, 84 Земельного кодекса Украины, поскольку земли под государственными железными дорогами не подлежат передаче в частную собственность.

Так, согласно статье 84 Земельного кодекса Украины, к землям государственной собственности, которые не могут передаваться в частную собственность, относятся земли под государственными железными дорогами, объектами государственной собственности воздушного и трубопроводного транспорта.

Таким образом, из вышеизложенного следует, что спорный договор не соответствует требованиям действую­щего законодательства, в частности, Закона Украины «Об аренде земли» и Земельного кодекса Украины. В связи с этим коллегия судей Высшего хозяйственного суда Украины соглашается с выводом судов предыдущих инстанций о том, что спорный договор подлежит признанию недействительным.

Частью 3 статьи 203 ГК Украины преду­смотрено, что если недействительность сделки прямо не установлена законом, но одна из сторон или иное заинтересованное лицо отрицает ее действительность на основаниях, установленных законом, такая сделка может быть признана судом недействительной (оспариваемая сделка).

Частью 1 статьи 215 ГК Украины определено, что основанием недействительности сделки является несоблюдение в момент совершения сделки стороной (сторонами) требований, которые установлены частями первой — третьей, пятой и шестой статьи 203 этого Кодекса.

Согласно части 4 статьи 21 Закона Украины «Об аренде земли», в случае признания в судебном порядке договора аренды земли недействительным полученная арендодателем арендная плата за фактический срок аренды земли не возвращается.

Статьей 34 Закона Украины «Об аренде земли» предусмотрено, что в случае прекращения или расторжения договора аренды земли арендатор обязан возвратить арендодателю земельный участок на условиях, определенных договором. Арендатор не имеет права удерживать земельный участок для удовлетворения своих требований к арендодателю.

Учитывая вышеизложенное, коллегия судей отмечает, что суды предыдущих инстанций пришли к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований, обжалованное постановление отвечает требованиям материального и процессуального права, и оснований для его отмены нет.

Руководствуясь статьями 111⁵, 111⁷, 111⁹, 111¹¹ Хозяйственного процессуального кодекса Украины, Высший хозяйственный суд Украины постановил:

— кассационную жалобу ООО «Р» оставить без удовлетворения;

— постановление Одесского апелляционного хозяйственного суда от 4 декаб­ря 2007 года оставить без изменений.

(Постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 13 марта 2008 года. Дело № 17/83-07-3219. Председательствующий — Ходаковская И.П. Судьи — Данилова Т.Б., Кравчук Г.А.)