Тема развития земельных отношений, в том числе и будущего рынка земли, является одной из самых актуальных в последнее время.

Сигналами, свидетельствующими о грядущих изменениях в этой сфере, можно считать и многочисленные заявления политиков о скором рассмотрении в парламенте проекта Закона Украины «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», и новости о создании в нашей стране регулярного мониторинга ключевых показателей в сфере землепользования. Действительно, земельная реформа неизбежна.

Вышеуказанные вопросы напрямую влияют на видение представителями агробизнеса стратегии формирования, увеличения и удержания земельного банка. Ну а такая стратегия у каждого фермера своя.

Реалии украинского правового поля, в частности действующий мораторий на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения, привели к тому, что основная масса субъектов хозяйствования арендует такие массивы. Отдельно следует отметить, что в последнее время наравне с арендой активно набирает обороты такой правовой инструмент оформления права пользования землей, на которую распространяется мораторий, как эмфитевзис.

Сегодня одной из основных стратегических задач каждого агрария, имеющего в пользовании определенный пул арендованной земли, является удержание этого актива, в том числе путем нивелирования попыток недобросовестных коллег по цеху переманить арендодателей на свою сторону, используя при этом всевозможные способы.

Следует отметить, что классические риски потери арендатором права аренды земли определены достаточно давно, в их числе — недействительность сделок по аренде и затягивание с процессом регистрации соответствующего права в реестре вещных прав. Вместе с тем в данном материале считаем необходимым обратить внимание на отдельное направление рисков прекращения аренды — расторжение договора по решению суда в связи с неисполнением арендатором определенных обязательств по договору.

 

Обязанности сторон договора

Обязанности сторон по договору аренды земли, в частности обязанности арендатора, определяются в основном Законом Украины «Об аренде земли» и непосредственно положениями заключенного между сторонами договора аренды. Зачастую в качестве основы договора аренды сторонами используется типовая форма, утвержденная постановлением Кабинета Министров Украины № 220 от 3 марта 2004 года.

Сегодня практически в каждом договоре аренды земли можно встретить такие обязанности арендатора, как соблюдение севооборота, сохранность плодородия почв, использование современных технологий, принятие мер по уменьшению вредного техногенного влияния на землю, инвестирование в развитие и модернизацию мелиоративных систем и объектов инженерной инфраструктуры.

И что же такое севооборот? Как необходимо сохранять плодородие почв? Какие технологии можно считать современными, а какие — нет? И самое главное — как эти понятия соотносятся с желанием арендатора выжать максимум из переданной во временное пользование земли с одной стороны и желанием арендодателя вернуть себе по окончании срока аренды земельный массив, способный в дальнейшем быть конкурентным и востребованным, с другой?

Исходя из личного опыта, отметим, что вышеуказанные вопросы напрямую зависят от долгосрочности и серьезности намерений фермера по осуществлению уставной деятельности. Так, если относительно земельного актива имеются масштабные и стратегические цели, арендатор не в меньшей степени, чем собственник, заинтересован в обеспечении максимального уровня урожайности земли, профилактике распространения болезней (корневые гнили злаков, корнеед сахарной свеклы и др.), вредителей (озимая совка, проволочник, колорадский жук и др.), сорняков (волчок подсолнечный, повилика и др.), а именно эти цели и преследует севооборот. В хозяйственную деятельность вливаются инвестиции, к примеру, в форме современных технологий и сельскохозяйственной техники, которые необходимы для качественного проведения посевов, уборки урожая, соблюдения требований по экологической безопасности и наличие которых является одним из ключевых факторов, обеспечивающих в том числе конкурентную себестоимость продукции.

Вместе с тем фермер, который не планирует долгосрочной сельскохозяйственной деятельности, понимает, что в ближайшее время он будет вытеснен с рынка, поэтому агрессивно увеличивает доходность своего предприятия, не обеспечивая максимальной сохранности актива, рационального и бережного его использования и не задумываясь об истощении грунтов.

 

Судебное разбирательство

Инструментом защиты интересов собственника переданной в аренду земли во втором случае становится судебный иск о расторжении договора в связи с существенными нарушениями его условий.

Предметом доказывания в таких судебных спорах являются обстоятельства и факты вышеуказанных нарушений, подтверждение которых может выражаться в показаниях свидетелей; актах, составленных в момент выявления нарушения с обязательным привлечением представителей местных органов власти, компетентных организаций и учреждений, общественности; экспертных заключениях, свидетельствующих об уменьшении уровня плодородности земли, деградации земель, причинении вреда окружающей среде в целом и арендованному земельному участку в частности и т.д.

Зеркальным отражением подобной ситуации можно назвать цепочку относительно свежих судебных решений по делу № 173/527/14-ц по иску собственника земли к арендатору (юридическому лицу), деятельность которого в отношении арендованной земли заключалась в ежегодном (на протяжении пяти лет) выращивании подсолнечника, притом что по условиям севооборота в повторных посевах эту культуру можно возвращать не ранее чем через семь-восемь лет. В результате судебного разбирательства соответствующие обстоятельства были установлены, в том числе были установлены факты критического состояния грунтов земельного массива, что легло в основу соответствующего судебного решения, оставленного в силе по результатам пересмотра в апелляционном порядке.

Кроме того, яркими примерами расторжения договоров аренды земли в связи с нарушением арендатором требований закона и договорных обязательств относительно порядка использования земли, а также условий ее надлежащей сохранности можно считать судебные решения Верховного Суда Украины от 20 января 2016 года и от 3 февраля 2016 года по делам № 6-1998цс15 и № 6-1999цс15 соответственно.

Так, согласно правовой позиции Верховного Суда, изложенной в постановлении по делу № 6-1998цс15, установление фактов нарушения условий договора аренды земли в части надлежащего использования и сохранности объекта аренды, вследствие которых был нарушен режим использования земли, повлекший за собой засоренность и зарастание земельного массива, служит основанием для расторжения договора аренды.

Необходимо отметить, что указанные нарушения шли в связке с неисполнением арендатором обязательств по выплате арендной платы, тем не менее, на наш взгляд, каждое из таких нарушений в отдельности может быть достаточным основанием для удовлетворения соответствующих исковых требований истца.

 

Выводы

В итоге, несмотря на свою некую декларативность (исключительно по мнению многих арендаторов — субъектов предпринимательской деятельности), надлежащее исполнение вышеуказанных обязательств в последнее время выходит на первый план наравне с такими знаковыми обязательствами, как выплата арендной платы.

С учетом этого лицам, желающим сохранить имеющийся земельный банк, следует внимательно отнестись к анализу состояния исполнения ими соответствующих договорных обязательств и, как следствие, оперативно принять меры к снижению рисков возникновения подобных судебных споров и передаче их на рассмотрение в суд.

Вполне возможно, что в ближайшем будущем такие споры будут иметь существенный удельный вес в общем массиве земельных споров, рассматриваемых в судах Украины.

 

ЖАДОБИН Виталий — управляющий партнер ЮФ SENSUM, адвокат, г. Киев

---

Комментарии

Круг доказательств

Андрей СИВАК, партнер АО «Шкребец и Партнеры»

Что касается вопроса доказывания оснований для расторжения договора со стороны собственника (арендатора) земли сельскохозяйственного назначения, то определение круга доказательств и порядка надлежащего подтверждения фактов существенного нарушения обязательств контрагентом возможно непосредственно в тексте самого договора аренды.

Помимо видеосъемки, вещественных доказательств, показаний свидетелей и заключений экспертов (специалистов) потенциальным истцом также могут быть использованы материалы дел об административных правонарушениях, например, по фактам порчи и загрязнения арендатором сельскохозяйственных земель, нарушения правил их использования, нарушения законодательства о защите растений (статей 52, 53, 83¹ КУоАП), другие письменные доказательства. При этом не следует полностью исключать возможность непосредственного осмотра доказательств по их местонахождению судом в порядке обеспечения доказательств либо на общих основаниях.

 

Сложно доказать

Александр ВОРОНЮК, советник ЮФ TOTUM

Исходя из позиции Верховного Суда Украины относительно расторжения договора аренды земли в связи с нарушением арендатором требований закона и договорных обязательств, которая изложена в судебных решениях от 20 января 2016 года и 3 февраля 2016 года по делам № 6-1998цс15 и № 6-1999цс15 соответственно, для расторжения договора аренды земли в судебном порядке недостаточно наличия лишь факта длительного неиспользования арендатором земельного участка по его целевому назначению. Для удовлетворения иска о расторжении договоров аренды земли в данных судебных делах решающим было то, что по причине бездеятельности арендатора ухудшилось состояние земельного участка из-за зарастания бурьяном и деревьями, что в итоге привело к снижению качества показателей почвы. В связи со сложностью доказывания факта ухудшения состояния земельного участка из-за неиспользования его по целевому назначению вероятность того, что будет большое количество позитивных судебных решений о расторжении договора аренды земли на этом основании, невелика.

 

Новые основания для расторжения

Дарья КОРОТЧЕНКО, юрист ЮФ Trusted Advisors

Увеличение количества исков, связанных с ненадлежащим выполнением условий договора аренды земли, вызвано большой конкуренцией на рынке.

В связи с наличием моратория на продажу земель сельхозназначения арендаторы не могут получить доступ к земле без заключения договоров аренды или эмфитевзиса. Но и это сделать сегодня не так легко: большинство земель уже находятся в пользовании других лиц, и сроки такого пользования, как правило, очень длительные, если учитывать установленные законодательством ограничения срока аренды (к примеру, земли сельхозназначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства могут передаваться в аренду на срок не менее семи лет).

На практике именно потенциальные арендаторы предлагают арендодателю «избавиться» от нынешнего арендатора и заключить договор на более выгодных условиях путем расторжения договора аренды в судебном порядке, используя основания, на которые еще пару лет назад мало кто обращал внимание. Среди таких оснований — несоблюдение севооборота, нарушение сохранности плодородия почв.

Возможно, на начальном этапе преследуются сугубо меркантильные цели, но в последующем создается все больший правовой прецедент, позволяющий достигнуть цели — использования национального богатства рационально, с учетом его особенностей и возможностей.

По моему мнению, количество таких исков в дальнейшем будет увеличиваться, формируя единую практику защиты прав арендодателей и дисциплинируя пользователей земель. Появляется шанс уравновесить обязанность платить за аренду с другими не менее важными по отношению к земле обязанностями.