Чем оборачиваются излишняя уверенность в собственных силах и отсутствие правового сопровождения сделки — подобным опытом могли бы поделиться многие покупатели нежилой недвижимости. Поэтому не лишним будет обратить внимание на некоторые моменты, которые необходимо учитывать потенциальным покупателям. Указанные ниже обстоятельства советуем тщательно проверять еще до подписания договора купли-продажи или непосредственно во время заключения сделки.

ПРАВОСПОСОБНОСТЬ ПРОДАВЦА

Достаточно часто проверке правоспособности продавца — юридического лица не уделяют достаточного внимания. Поэтому советуем убедиться в соответствии планируемого договора определенным в уставе продавца целям деятельности юридического лица (статьи 26, 50 ГК, пункт 12 Разъяснения Президиума ВАСУ № 02–5/111 от 12 марта 1999 года). Не помешало бы также удостовериться, не существует ли установленного каким-либо законодательным актом запрета или ограничения совершать подобные сделки для юридических лиц данной категории.

Типичная ошибка многих предпринимателей — сразу воспринимать лицо, имеющее на руках печать предприятия-контрагента и называющее себя его директором, в качестве законного и полномочного представителя этого предприятия. Действительно, не обязательно проверять паспорт, служебное удостоверение и прочие документы, подписывая договор на сумму в несколько сотен гривен. Но при заключении крупных сделок необходимо подходить к делу более серьезно. В частности, любой гражданин, имеющий намерение подписать договор, должен предъявить паспорт. Необходимо идентифицировать предъявителя паспорта с лицом, изображенным на фотографии. Если гражданин, подписывающий договор, является руководителем контрагента, нужно проверить, действительно ли устав предприятия разрешает совершать подобные сделки лицу, занимающему данную должность. Кроме того, должны быть предъявлены документы, удостоверяющие должностной статус руководителя (протокол общего собрания высшего органа о назначении на должность, служебное удостоверение и т. д.). Если от имени юридического лица действует коллегиальный орган (например, правление), следует истребовать документ, удостоверяющий полномочия этого органа и регулирующий распределение обязанностей между его членами (устав, учредительный договор, постановление об избрании должностных лиц и др.) Желательно ознакомиться с оригиналами указанных документов, а в делопроизводстве покупателя оставить их копии, заверенные нотариально или подписью ответственного должностного лица и круглой печатью предприятия.

Следующий пункт касается представителя юридического лица, действующего по доверенности. Напомним, что руководитель филиала, представительства и другого обособленного подразделения предприятия действует не от имени подразделения, не имеющего права быть стороной договора, а от имени юридического лица, поэтому обязан иметь при себе доверенность от головного предприятия, заверенную подписью руководителя предприятия и печатью предприятия (статья 66 ГК). Такую же доверенность должен иметь и любой другой работник (или третье лицо), подписывающий договор от имени предприятия. На наш взгляд, желательно, чтобы указанная выше доверенность предприятия была удостоверена нотариально (даже если вы не намерены оформлять договор у нотариуса). Это ваша дополнительная гарантия, ибо нотариус, удостоверяющий доверенность, проверяет полномочия руководителя, выдавшего доверенность, нормы устава и т.п. В противном случае вероятность, что сделка будет оспорена, значительно возрастает.

Еще один важный момент. Советуем требовать от продавца предъявить разрешение вышестоящего органа (собрания учредителей, общего собрания акционеров и т. п.) на продажу, даже когда в уставе нет никаких ограничений для исполнительного органа (директора, правления и др.) по суммам или виду договоров, которые могут быть заключены этим органом. Действовать именно так требует от нотариусов пункт 34 Инструкции Министерства юстиции от № 18/5 от 14 июня 1996 года. Можно сомневаться в целесообразности этих действий, но лучше, наверное, перестраховаться заранее, чтобы не лелеять потом призрачную надежду на победу в будущей «логической дуэли» на суде. В разрешении (Протоколе собрания участников или другом документе) должны быть отражены все наиболее существенные моменты будущего договора (вид имущества, цена, порядок расчетов и др.).

ПРАВОВОЙ СТАТУС ИМУЩЕСТВА

Прежде всего нужно убедиться, что именно продавец является собственником имущества. Для этого необходимо тщательно изучить оригиналы документов, подтверждающих право собственности на имущество (предыдущий договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, выданное органом приватизации или местными властями, свидетельство о приобретении объекта недвижимого имущества на аукционе либо иной другой документ, указанный в «Перечне правоустанавливающих документов…» — Приложении к Временному положению о регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества, утвержденном Приказом Министерства юстиции Украины № 7/5 от 7 февраля 2002 года). На документе о праве собственности должна быть соответствующая регистрационная запись бюро технической инвентаризации (или к нему должно прилагаться регистрационное удостоверение БТИ). Кроме того, советуем покупателю требовать от продавца, во-первых, предоставления справки-характеристики БТИ на объект, который предлагается к продаже (даже если нотариальное удостоверение договора не планируется), во-вторых, участия в процессе выдачи указанной справки и получении другой необходимой информации от БТИ (например, о предыдущих изменениях в составе собственников). С 1 же октября 2002 года вместо справки-характеристики БТИ необходимо будет получать выписку из Реестра прав собственности на недвижимое имущество.

Другое крайне важное обстоятельство — отсутствие у объекта недвижимости какой бы то ни было задолженности. Прежде всего речь идет о залоге или аресте. В любом случае нужно истребовать «свежую» (т. е. датированную числом заключения сделки, а не месячной давности) справку о наличии/отсутствии арестов из Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества. Сложнее выяснить вопрос с отсутствием задолженности у объекта недвижимости, связанной с иными имущественными правами третьих лиц (аренда, безвозмездное пользование и т. п.). Чтобы избежать неприятностей, советуем проверить по всем возможным источникам информацию об отсутствии подобных прав. Кроме того, в договоре купли-продажи необходимо предусмотреть жесткие штрафные санкции за нарушение продавцом условия относительно обязательного предупреждения покупателя о правах третьих лиц на объект продажи.

В заключении обратим внимание еще на два момента. Для продавцов — физических лиц необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга (если речь идет о продаже имущества, нажитого в совместном браке). Если же объект недвижимости был выкуплен вашим продавцом вместе с другим имуществом государственного предприятия в процессе приватизации, не помешает изучить все условия договора с органом приватизации и убедиться в следующем:

1) продавец полностью рассчитался за приобретенное имущество;

2) продавец выполняет другие условия договора с государственным органом;

3) предлагаемая сделка по продаже не противоречит условиям договора о приватизации.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

Вопросам проверки прав продавца на земельный участок часто не уделяют внимания, по ошибке считая, что земельные проблемы легко будет решить уже после заключения договора. Поэтому следует напомнить покупателю: по закону он имеет право пользоваться земельным участком, в том числе и тем, на котором находится приобретенное им недвижимое имущество, только после получения и государственной регистрации документа на право собственности либо право пользования участком (статьи 125, 126 Земельного кодекса Украины).

Исходя из этого, продавец должен иметь на руках оригинал Государственного акта на земельный участок, наличие которого обязан проверить покупатель. Кроме того, необходимо обратить внимание на целевое назначение участка. В договоре купли-продажи недвижимого имущества одновременно должен быть решен вопрос о переходе права собственности или права пользования земельным участком (с указанием размеров участка и его плана). Это касается не только участка, находящегося непосредственно под сооружением, но и прилегающего к объекту участка, который, к примеру, может использоваться для стоянки автотранспорта. Советуем также дополнительно к договору купли-продажи потребовать у продавца письмо с согласием на изъятие указанного участка (это письмо пригодится в дальнейшем при получении собственного государственного акта на землю).

Есть еще один вопрос, забывать о котором не следует. Если продавец передает покупателю только часть своего земельного участка, в перспективе у продавца может возникнуть соблазн чинить различные препятствия при проезде работников покупателя через собственный участок, прокладке коммуникаций и т. п. Под этим предлогом от покупателя могут потребовать, к примеру, дополнительных расходов «на благоустройство», «за общее пользование землей» и др. Поэтому во избежание подобных проблем считаем целесообразным заключить между продавцом и покупателем отдельный «сервитутный» договор с соответствующими гарантиями сторон и штрафными санкциями за нарушение обязательств (статьи 98–102 действующего Земельного кодекса). В указанном договоре следует предусмотреть решение всех возможных в данной ситуации вопросов, например, в части обязанности продавца обеспечивать бесплатное и беспрепятственное использование покупателем пешеходных и автомобильных дорог, определенных объектов инженерной инфраструктуры, права покупателя на прокладку и эксплуатацию разнообразных коммуникаций, доступа на земельный участок соответствующих служб и т.д.

КОММУНИКАЦИИ И СНАБЖЕНИЕ РЕСУРСАМИ

Вероятно, потенциальный покупатель недвижимости понимает, что, согласно договору купли–продажи, он станет собственником всех инженерных сетей, расположенных внутри здания. Но все же стоит хорошенько подумать о том, каким образом будет осуществляться снабжение ресурсами, как будут предоставляться коммунальные услуги уже после его въезда. Спустя некоторое время у нового собственника могут возникнуть непредвиденные проблемы. Например, неожиданно отключится отопление или электричество, несмотря на исправную оплату всех счетов. Или продавец начнет требовать дополнительной суммы на ремонт «внезапно умершего» канализационного коллектора. Поэтому советуем предварительно выяснить состояние всех коммуникационных систем (газ, энергоснабжение, холодная и горячая вода, канализация, отопление), в частности, определить, кто является собственником коммуникаций от распределительных пунктов до сооружения — снабжающая организация или продавец. Если это снабжающая организация, обратите внимание на качество ее работы в соответствующем регионе и позаботьтесь о заключении отдельных договоров на снабжение (предоставление услуг), а также о будущем установлении счетчиков.

Более сложной может стать ситуация, когда собственником «входных» сетей является продавец. В этом случае, покупая здание, необходимо одновременно выкупить у продавца коммуникации до «точки подключения» или брать их у него по отдельному договору в долгосрочную аренду (безвозмездное пользование) на значительный срок, например, на 50 лет. В договоре нужно оговорить возможность отключения продавца снабжающей организацией (например, за неуплату), поэтому не помешает предусмотреть соответствующие штрафные санкции и порядок компенсации возможных убытков. В зависимости от обстоятельств могут быть и альтернативные варианты: самостоятельное обустройство некоторых коммуникаций, оборудование собственной мини-котельной и т.д.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ И ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА

Дадим напоследок некоторые рекомендации, касающиеся формы договора купли-продажи недвижимости и порядка его заключения.

1. Удостоверять договор рекомендуем нотариально, хотя такая процедура при заключении договора купли-продажи нежилой недвижимости между юридическими лицами негосударственной формы собственности не обязательна. Покупатель при этом получит определенные гарантии благодаря тщательной проверке нотариусом всех обстоятельств заключаемого договора. Напомним, что действия нотариуса контролируются органами юстиции. Пожалуй, стоит пойти на дополнительные расходы в размере 1 % от стоимости имущества, чтобы уберечь себя от ненужных волнений.

2. При заключении договора советуем учесть все замечания, высказанные выше. Для этого необходимо провести тщательную предварительную проверку всех документов и обстоятельств с участием компетентных юристов (даже в случае нотариального удостоверения сделки).

3. Одновременно с договором купли-продажи недвижимости нужно заключить все другие сопутствующие договоры и получить от продавца документы, о которых шла речь выше.

4. Настоятельно советуем покупателю не вносить деньги за имущество до подписания договора. Для гарантий продавца лучше включить в договор значительные штрафные санкции в случае задержки оплаты, а также указать, что право собственности на имущество переходит при условии его передачи по акту после 100 %-ной оплаты. Частичная предоплата возможна только при условии тщательной проверки платежеспособности продавца, предоставления определенных встречных гарантий.