Непоследовательность наших законодателей уже давно никого не удивляет. С очередным примером несовершенства законодательства столкнулись юристы, попытавшиеся на практике придерживаться требований Гражданского кодекса Украины (ГК) относительно обязательного нотариального удостоверения и государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества сроком более одного года. Итак, напомню, что, согласно статьям 793, 794 ГК, договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельных частей), заключенный не менее чем на год, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. В данной публикации мы не будем давать оценку указанным новеллам с точки зрения их оправданности и экономической целесообразности (полемика по этому поводу не утихает до сих пор). Вниманию читателей предлагается один из вариантов решения проблемы.

Сразу же после того как новый ГК вступил в силу и юристы оказались в ситуации, когда даже при всем желании законопослушные контрагенты не могли выполнить требования законодательства относительно нотариального удостоверения и особенно государственной регистрации договоров аренды недвижимости, был найден простой выход — составление договоров на 364 дня. Но такое состояние дел во многих случаях не удовлетворяло арендаторов, заинтересованных, как правило, в долгосрочной аренде. Например, кто может гарантировать, что после того как арендатор сделает приличный ремонт помещения (ведь он рассчитывает пользоваться им по крайней мере еще лет пять-десять), арендодатель не откажет в заключении очередного 364-дневного договора.

Особенно актуальна данная проблема для арендаторов помещений, находящихся в государственной или коммунальной собственности. Не секрет, что большинство таких арендаторов планируют приватизировать арендованные помещения, и заключение договора аренды — лишь первый этап в процессе приватизации, который может длиться намного дольше года. Уже известны случаи, когда с арендатором, находившимся на завершающем этапе приватизации и израсходовавшим на это немало средств и времени, волевым решением владельца не продлевался договор аренды и помещение передавалось третьей организации.

Рискуют и те, кто полагается на порядочность своего контрагента и заключает договор в простой письменной форме, указывая при этом срок действия договора больше года. Во-первых, возникнут проблемы при бесспорном взыскании арендных платежей путем совершения исполнительной надписи (если это предусмотрено условиями договора), поскольку нотариус откажется признать бесспорными обязательства, возникшие на основании договора, заключенного с нарушением требований действующего законодательства. Во-вторых, другая сторона в любое удобное для себя время может, ссылаясь на статью 220 ГК, поднять в суде вопрос о недействительности такого договора (дабы избежать ответственности за невыполнение условий договора).

Кроме того, если нотариально удостоверить договор аренды еще возможно (это предусмотрено Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, которая хотя и с опозданием в три месяца, но все-таки была утверждена приказом Министерства юстиции Украины № 20/5 от 3 марта 2004 года), то с государственной регистрацией — полная неопределенность.

ГК прямо не указывает орган, который наделен правом проводить государственную регистрацию договоров, а Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» (Закон) лишь только провозглашает создание системы органов государственной регистрации прав в составе центрального органа исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов и его отделений на местах, являющихся местными органами государственной регистрации прав. Заключительные положения Закона предусматривают, что до создания единой системы органов государственной регистрации прав регистрация объектов недвижимости производится коммунальными предприятиями бюро технической инвентаризации. Как показывает практика, создание такой «системы органов» может растянуться на много лет, а БТИ никогда не регистрировали и едва ли начнут регистрировать договоры аренды, ведь это не предусмотрено подзаконными актами, регулирующими их деятельность.

Хочу предложить вашему вниманию альтернативный путь, уже применявшийся на практике. Для этого арендатор (желательно по предварительной договоренности с арендодателем) обращается с иском к арендодателю о признании договора аренды действительным, обосновывая свои требования тем, что ответчик уклоняется от нотариального удостоверения и государственной регистрации, чем ставит под угрозу юридическую полноценность заключенного договора и другие права арендатора. Хотя предмет спора здесь фактически отсутствует (то есть он искусственно создан сторонами), хозяйственный суд формально не имеет оснований отказать в рассмотрении указанного иска.

Проанализировав материалы дела и пояснения представителей сторон, суд делает вывод, что исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению на следующем основании.

В соответствии со статьей 793 ГК подлежат нотариальному удостоверению договоры найма здания или другого капитального сооружения, заключенные на год и более. Так как договор аренды между сторонами заключен сроком на 10 лет, на них распространяются требования указанной статьи.

В соответствии со статьей 220 ГК в случае несоблюдения сторонами требования Закона о нотариальном удостоверении договора такой договор является недействительным. Таким образом, отказ ответчика нотариально удостоверить договор приводит к тому, что он считается недействительным, несмотря на согласование сторонами всех его условий и выполнение своих обязательств по договору.

Часть 2 статьи 220 ГК Украины

предусматривает, что если стороны договорились обо всех существенных условиях договора и состоялось полное или частичное их выполнение, но одна из сторон уклонилась от его нотариального удостоверения, суд может признать такой договор действительным. В этом случае дальнейшее нотариальное удостоверение договора не требуется.

Ознакомившись с содержанием договора, суд пришел к выводу о том, что он содержит все существенные условия, предусмотренные законодательством для данного вида договоров. Ответчик не опроверг того факта, что между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Также, проанализировав договор, суд не нашел в нем положений, противоречащих законодательству, и констатировал соответствие договора требованиям ГК и ХК Украины, а также положениям Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества».

Кроме того, относительно процедуры регистрации договора суд указал следующее. В соответствии со статьей 210 ГК сделка (правочин), подлежащая государственной регистрации, является совершенной с момента ее государственной регистрации. То есть договор аренды, заключенный между сторонами, формально, согласно требованиям статей 210 и 640 ГК, считается заключенным с момента его государственной регистрации. Но на день заключения договора в простой письменной форме (февраль 2004 года), как и на день принятия решения по делу (май 2004 года), законодательством не определен ни орган, который должен осуществлять государственную регистрацию таких договоров, ни порядок их регистрации. При таких обстоятельствах выполнить требования статей 210 и 794 ГК Украины на день принятия решения невозможно.

В связи с этим суд приходит к выводу, что в данном случае договор аренды считается заключенным с момента обретения данным решением (которое, естественно, никто обжаловать и не собирался) законной силы. На основании вышеизложенного хозяйственный суд решил: признать договор аренды недвижимого имущества заключенным и действительным на условиях, изложенных в нем, со дня вступления решения суда в законную силу.

Анализируя данное решение, хочу обратить ваше внимание на то, что таким образом стороны решили не только все юридические, но и некоторые финансовые вопросы. Ведь в данном случае затраты сторон составили 85 грн госпошлины плюс 118 грн за информационно-техническое обеспечение судебного процесса, тогда как нотариальное удостоверение вылилось бы им в копеечку (1 % от суммы арендных платежей за весь срок действия договора, в данном случае за 10 лет).

Данный способ нельзя считать решением проблемы, а лишь подсказкой для тех субъектов хозяйствования, которые не имеют времени или желания ждать, пока нормы ГК и Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» материализуются во что-то более-менее конкретное.