Генеральный партнер 2021 года

Издательство ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРАКТИКА
Главная » Выпуск №48 (623) » «Земля наша — проблемы ваши»

«Земля наша — проблемы ваши»

О возможности иностранного субъекта приобрести право собственности на землю на Украине

Нынешний период экономической и политической нестабильности на Украине большинство инвесторов рассматривают как благоприятный момент для успешного капиталовложения, особенно учитывая резкое падение спроса и цен на недвижимость, в частности на земельные участки. Впрочем, как известно, действующее земельное законодательство Украины преду­сматривает определенные ограничения и особенности обретения прав на землю иностранными субъектами.

Так, статья 22 Земельного кодекса Украины (ЗК) запрещает иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам и иностранным государствам иметь в собственности земли сельскохозяйственного назначения. Хотя указанная норма устанавливает запрет «передавать в собственность» земельные участки таким лицам, содержание нормы, в сущности, сводится к запрету «обладать на праве собственности» землями сельскохозяйственного назначения. Это подтверждается положениями статей 81 и 82 ЗК, в соответствии с которыми иностранные граждане и иностранные юридические лица могут приобретать права собственности на землю лишь несельскохозяйственного назначения, а в случае принятия в наследство земель сельскохозяйственного назначения — должны осуществить их отчуждение на протяжении года. В случае неотчуждения иностранным субъектом таких земель на протяжении года со дня получения их в наследство, право собственности на эти земли будет прекращено в судебном порядке согласно положениям статьи 143 ЗК.

При этом, однако, законодателем не определено, кто именно может обращаться с таким иском и в каком порядке. Вместе с тем иностранные граждане и лица без гражданства могут пользоваться земельными участками для ведения личного крестьянского хозяйства и садоводства на условиях аренды (статьи 33, 35 ЗК). Однако следует разобраться в том, кто же такие эти «иностранные субъекты», то есть что имеет в виду законодатель под терминами «иностранные граждане», «лица без гражданства», «иностранные юридические лица» и «иностранные государства»?

Если с иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными государствами более или менее все ясно, то понятие «иностранное юридическое лицо» вызывает определенные вопросы, поскольку четкого определения этого понятия действующее законодательство не содержит. Ранее, в соответствии со статьей 1 декрета Кабинета Министров Украины «О налоге на прибыль предприятий и организаций» № 12-92 от 26 декабря 1992 года, под «иностранным юридическим лицом» понималось «предприятие, созданное в соответствии с законодательством иным, чем законодательство Украины, и находящееся за пределами Украины». Тем не менее указанный декрет на сегодня утратил силу согласно Закону Украины от 14 сентября 2006 года. Итак, ответа на вопрос, что такое «иностранное юридическое лицо», действующее законодательство не содержит.

Вместе с тем Хозяйственный и Земельный кодексы Украины, а также законы Украины «О режиме иностранного инвестирования», «О внешнеэкономической деятельности», «О международном частном праве» содержат определения следующих понятий: «иностранное предприятие», «предприятие с иностранными инвестициями», «иностранный элемент», «совместное предприятие», «иностранные субъекты хозяйственной деятельности».

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 63 ХК Украины, который не противоречит статье 1 Закона Украины «О режиме иностранного инвестирования», в случае, если в уставном фонде предприятия иностранная инвестиция составляет не менее 10 %, оно признается предприятием с иностранными инвестициями. Предприятие, в уставном фонде которого иностранная инвестиция составляет 100 %, считается иностранным предприятием, а предприятия, созданные путем объединения капиталов украинских и иностранных субъектов хозяйственной деятельности для сов­местного управления и распределения финансовых результатов и рисков, являются сов­местными предприятиями в понимании части 3 статьи 82 ЗК.

Таким образом, исходя из содержания приведенных выше норм, «иностранное предприятие», «предприятие с иностранными инвестициями» и «совместное предприятие» являются, в сущности, предприятиями, зарегистрированными согласно законам Украины и на ее территории. Единственное, что в них есть иностранного — это их уставной капитал или его часть, принадлежащая иностранному лицу — учредителю.

Пункт 2 статьи 1 Закона Украины «О международном частном праве» под «иностранным элементом» подразумевает участника правоотношений, являющегося иностранцем, лицом без гражданства или иностранным юридическим лицом. В свою очередь, статьей 1 Закона Украины «О внешнеэкономической деятельности» предусмотрено, что иностранные субъекты хозяйственной деятельности — это субъекты хозяйственной деятельности, имеющие постоянное местонахождение или постоянное местожительство за пределами Украины. Таким образом, указанными выше терминами законодатель определил физических лиц — иностранцев и лиц без гражданства, а также тех юридических лиц, создание которых не имело никакого отношения к законодательству Украины и/или ее территории.

На основании изложенного выше всех иностранных субъектов — юридических лиц можно условно разделить в зависимос­ти от их местонахождения и степени связанности с законодательством Украины на соответствующие группы, а именно: 1) юридические лица, расположенные на территории другого государства и созданные на основании законодательства этого государства; 2) юридические лица, созданные на Украине в рамках ее законодательства: а) юридические лица, учредителями которых являются исключительно иностранные юридические или физические лица (иностранные предприятия); б) юридические лица, учредителями которых являются иностранные и украинские юридические или физические лица (сов­местные предприятия); в) юридические лица, учредителями которых являются преимущественно украинские юридические или физические лица, но определенная часть в их уставном капитале принадлежит иностранным лицам (предприятия с иностранными инвестициями).

Принимая во внимание указанную классификацию, казалось бы, все ясно и понятно. Однако, как оказалось, такое разнообразие групп и определений служит причиной постоянной путаницы в правоприменительной и особенно судебной практике. Так, суды и государственные органы довольно часто путают указанные понятия. Например, постановлением от 22 декабря 2008 года по делу № 15/47-ПД-08 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка Высший хозяйственный суд Украины (ВХСУ) отменил постановление апелляционного хозяйственного суда в связи с ошибочным применением последним при решении спора положений статьи 129 ЗК.

Приведенная статья предусматривает продажу земельных участков, находящихся в собственности государства (кроме земельных участков, на которых расположены объекты, подлежащие приватизации), иностранным государствам и иностранным юридическим лицам Кабинетом Министров Украины по согласованию с Верховным Советом Украины. Суд апелляционной инстанции признал договор купли-продажи земельного участка недействительным, поскольку его продажа истцу как иностранному предприятию не была согласована с Кабинетом Министров Украины и Верховным Советом Украины.

Однако ВХСУ, анализируя положения действующего законодательства Украины, пришел к выводу, что такая позиция апелляционного суда является ошибочной, поскольку он подменил понятие «иностранное юридическое лицо», предусмот­ренное диспозицией статьи 129 ЗК, понятием «иностранное предприятие», которым является истец. Приведенные понятия, по мнению ВХСУ, не являются тождественными на основании следующего.

Так, в соответствии с частью 2 статьи 63 ХК, иностранным предприятием является предприятие, в уставном фонде которого иностранная инвестиция составляет 100 %. В свою очередь, иностранным юридическим лицом, по мнению ВХСУ, является предприятие, созданное согласно иному законодательству, нежели законодательство Украины, и находящееся за пределами Украины. Приведенное определение вытекает из системного анализа статей 13, 73 Закона Украины «О международном частном праве». То есть иностранным юридическим лицом является предприятие, находящееся за пределами Украины и созданное на основании норм законодательства иного государства, тогда как иностранным предприятием является предприятие, зарегистрированное и созданное в рамках норм действующего законодательства Украины, однако учредителями которого являются иностранцы или иностранные юридические лица.

На отличие понятий «иностранное юридическое лицо» и «иностранное предприятие» указывает также положение час­ти 1 статьи 117 ХК, предусматривающее, что иностранным предприятием является унитарное или корпоративное предприятие, созданное в результате объединения собственности иностранцев или иностранных юридических лиц в порядке, установленном нормами законодательства Украины, или действующее украинское предприятие, полностью приобретенное в собственность указанными лицами.

Итак, учитывая изложенное и основываясь на позиции ВХСУ, существуют основания полагать, что ограничения, установленные действующим ЗК относительно приобретения в собственность земельных участков сельскохозяйственного назначения, распространяются лишь на юридических лиц, созданных на основании правовых норм других государств и расположенных на их территориях, то есть на иностранных юридических лиц, а также на иностранцев и лиц без гражданства.

Однако, к сожалению, в этой связи следует отметить, что на сегодня практика, в том числе и судебная, в решении данного вопроса остается неоднозначной, поскольку отнюдь не единичны случаи отождествления судами и государственными органами различных по своей правовой природе понятий «иностранное юридическое лицо» и «иностранное предприятие», а также «совместное предприятие» и «предприятие с иностранными инвестициями».

Дальше — хуже. Казалось бы, законодатель, защищая основное богатство страны — сельскохозяйственные угодья, мог бы пойти на уступки относительно земель несельскохозяйственного назначения. Однако право иностранцев, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на такие земельные участки в пределах и за пределами населенных пунктов законодатель также ограничивает.

Так, указанные лица могут приобретать землю несельскохозяйственного назначения в пределах и за пределами населенных пунктов лишь при наличии у них прав собственности на объекты недвижимого имущества, ­расположенные на этих землях (статьи 81, 82 ЗК). При этом совместные предприятия, учрежденные с участием иностранных юридических и физических лиц, могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения также на основании договоров купли-продажи, ренты, дарения, мены, других гражданско-правовых соглашений (часть 3 статьи 82 ЗК).

Вместе с тем, если подойти к толкованию приведенной нормы с формальной точки зрения, приобретать землю в порядке, предусмотренном для иностранных юридических лиц, имеют право лишь такие совместные предприятия, в составе учредителей которых на момент создания был иностранный субъект хозяйствования. Таким образом, если хозяйственное общество было основано субъектами хозяйствования Украины, а потом доля в уставном капитале была приобретена иностранным субъектом, то де-юре такое совместное предприятие может получать землю в общем порядке, установленном для юридических лиц — резидентов Украины. Тем не менее такой подход могут неадекватно «понять» органы власти и правоохранительные органы.

Выходом из этой ситуации может быть учреждение совместным предприятием еще одного предприятия, которое уже будет приобретать земельные участки несельскохозяйственного назначения в общем порядке. Тем не менее подобные схемы часто являются неприемлемыми для иностранных инвесторов, которые имеют четко определенную организационную структуру компаний, и выход за пределы регламентированной и утвержденной структуры для них недопустим.

Кроме того, статьей 129 ЗК установлена, как уже отмечалось в данной статье, специальная процедура продажи иностранным субъектам земельных участков государственной или коммунальной собственности, которая осуществляется Кабинетом Министров Украины по согласованию с Верховным Советом Украины. Продажа земельных участков, находящихся в государственной собственности, на которых расположены объекты, подлежащие приватизации, иностранным государствам и иностранным юридическим лицам, осуществляется государственными органами приватизации по согласованию с КМУ. Продажа иностранным государствам и иностранным юридическим лицам земельных участков, находящихся в собственности территориальных общин, осуществляется соответствующими советами по согласованию с КМУ. При этом обязательным условием продажи земель государственной и коммунальной собственности иностранным юридическим лицам является обязательная «регистрация иностранным юридическим лицом постоянного представительства на территории Украины с правом ведения хозяйственной деятельности».

В общем-то, такой подход законодателя к вопросам защиты отечественного рынка земель от «внешнего вторжения» может считаться обоснованным, поскольку в определенной степени отвечает мировой практике становления земельного рынка в большей части развитых стран. Однако на Украине такая защита, учитывая сегодняшнюю политическую ситуацию, становится чересчур радикальной. Так, на первый взгляд, получить государственные земли в собственность иностранным субъектам все-таки разрешается, но при условии согласования этого с КМУ.

В этой связи следует отметить, что на практике получить отдельный ненормативный акт правительства Украины относительно продажи соответствующего земельного участка почти невозможно, по крайней мере, для «простого» иностранного субъекта. Поэтому иностранные инвес­торы нередко выходят из этой ситуации путем первичного получения указанных земель на резидента Украины с последующим их отчуждением в пользу иностранного субъекта.

Например, сначала земельный участок покупает украинская компания, а потом его у нее выкупает иностранная корпорация. Но этот путь является более дорогим и длительным, поскольку в схему включается посредник — резидент Украины. Проблема также заключается в том, что если для национального правосознания применение указанных схем является понятным и приемлемым, то для большинства иностранных граждан и юридических лиц это крайне затруднительно для восприятия.

Итак, подытоживая сказанное, следует отметить, что, с одной стороны, много украинских земель уже являются «иностранными», а с другой — не меньшее количество земель, в частности сельскохозяйственного назначения, или простаивает без «работы» из-за отсутствия спроса со стороны отечественного покупателя, или, как это было до 2008 года, после изменения целевого назначения становится очередным «коттеджным городком».

Похожая ситуация наблюдается и относительно несельскохозяйственных земель. В связи с этим возникают закономерные вопросы: «Для того ли существуют богатые и плодородные украинские черноземы, чтобы на них строить супермаркеты или дачи для зажиточных украинцев?», «Не является ли более полезным для государства развитие сельского хозяйства хотя бы и за счет иностранного капитала?», «Что лучше и выгоднее для нашего государства — размещение на украинских землях иностранных сельскохозяйственных предприятий, которые в отличие от украинских будут добросовестно платить налоги и выполнять другие обязательства перед украинским государством, обеспечивая нас же рабочими местами, качественными и недорогими продуктами питания, или же строительство новых супермаркетов, коттеджных или дачных городков, поскольку украинские инвесторы не заинтересованы в сельском хозяйстве?». Эти вопросы были и остаются риторическими, а ограничения, предусмотренные действующим законодательством Украины, к сожалению, являются практическими.

ПАТОВА Анастасия — юрист юридической фирмы «Салком», г. Киев,
ПРОСЯНЮК Ольга — заведующая сектором департамента судебной деятельнос­ти юридической фирмы «Салком», г. Киев

Поделиться

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Подписывайтесь на «Юридическую практику» в Facebook, Telegram, Linkedin и YouTube.

0 комментариев
Встроенные отзывы
Посмотреть все комментарии
Slider

Содержание

FALSE

Раскрытие банковской тайны временными администраторами банков

Государственная практика

Ликвидировать за ненадобностью

Законодательная практика

Гражданская инициатива

Комментарии и аналитика

«Земля наша — проблемы ваши»

Неделя права

Европейская конкуренция

В защиту правосудия

Европейский шлагбаум

Восточный форум АЮУ

M&A: покупатель всегда прав

С Днем работника прокуратуры

Новости законотворчества

Подписан закон, разрешающий обжалование результатов выборов

Админсудам собираются сузить полномочия

Кассация без обоснования

Новости из зала суда

Львовский окружной административный суд запретил засекречивать выводы экологической экспертизы

Исковые требования компании «Жерве-Данон» удовлетворены частично

Договоры между Светланой Лободой и ООО «С энд Эй Мюзик Группа» суд признал недействительными

Новости из-за рубежа

ВАС РФ разрабатывает «электронного стража»

Церковь Кипра судится с Турцией

Юристы подали иски к Facebook и Zynga

Осужденный не обязан оплачивать адвоката

Новости профессии

А. Пасенюк принял участие в международной конференции

Делегация КСУ приняла участие в конференции в Венгрии

Ассоциация юристов Украины отметила свое 7-летие

Верховный Суд Украины обратится в КСУ

Новости юридических фирм

«Волков Козьяков и Партнеры» успешно представили интересы ГП «Государственный фармакологический центр»

«Саенко Харенко» — советник СМЕ в получении разрешения АМКУ

Решение АМКУ о злоупотреблениях портом «Южный» признано недействительным

INTEGRITES открыла представительство в Казахстане

Позиция

О наглости и хамстве

Что под мантией?

Реестр событий

В третий и последний раз?

«Юридическая практика» on-line в современном дизайне

Расследования продолжаются

Сложности

А давай я тебе хоть пшик сделаю?*

Служебная лестница

Назначения

Переводы

Увольнения

Судебная практика

Без скидок для государства

Тема номера

Школа прокурорского мастерства

Частная практика

Подавляющее меньшинство

Горячая линия Ассоциации юристов Украины

Юридический форум

Фирменное администрирование

Другие новости

PRAVO.UA

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: