В связи с заявлениями правительства о снятии моратория на земли сельскохозяйственного назначения и возможном вовлечении их в товарный оборот земельные сервитуты, без сомнения, будут набирать популярность, но уже сейчас мы сталкиваемся с проблемами, связанными с их использованием.

Чаще всего проблемы возникают относительно земельных участков, которые обременяются из-за строительной деятельности государства (городские коммуникации, дороги общего пользования и т.д.).

Проблема доступа

Активный процесс развития агропромышленного комплекса не может идти вразрез с земельными отношениями. Но кроме позитива такой процесс порождает ряд проблем у владельцев и пользователей земли.

Земельный кодекс (ЗК) Украины, введенный в действие 1 января 2002 года, восстановил право земельного сервитута и устранил законодательные недочеты, которые были связаны с расположением и размером земельных участков. Почему восстановил? До 1917 года на территории нашей страны уже существовал институт земельных сервитутов, поэтому можно говорить, что в истории Украины существовал такой вид правоотношений.

В настоящее время, согласно статье 98 ЗК Украины, право земельного сервитута — это право собственника или пользователя земельного участка на ограниченное платное или бесплатное пользование чужим земельным участком.

Земельный сервитут может осуществляться в праве прохода или проезда через участок, в праве прокладки и эксплуатации линий электропередачи, прогона скота и т.д. Необходимо понимать, что установление земельного сервитута не приводит к лишению собственника прав владения, пользования и распоряжения земельным участком, относительно которого он установлен. Кроме того, земельный сервитут осуществляется способом, наименее обременительным для собственника земельного участка, относительно которого он установлен.

По общему правилу установление сервитута осуществляется в следующих правовых формах: договор, закон, завещание или решение суда.

Как пример установления сервитута договором можно вспомнить ситуацию, когда при разделе земельных участков возникла проблема пользования одним из таких участков ввиду отсутствия к нему подъезда. Наиболее оптимальным вариантом в этом случае было установление земельного сервитута путем подписания соответствующего соглашения.

Установление сервитута договором

В связи с тем, что именно договорные отношения являются наиболее распространенными в вопросе установления сервитута, на них следует остановиться подробнее.

Преимущество договора сервитута перед другими соглашениями заключается в том, что обязательство по такому договору не может быть прекращено одной из сторон в любое удобное для нее время и выбранным ею способом. Законодательство Украины устанавливает четкий перечень случаев прекращения земельных сервитутов (статья 102 ЗК Украины).

Что касается формы договора земельного сервитута, то необходимо отметить следующее: по общему правилу статья 639 Гражданского кодекса (ГК) Украины предусматривает, что договор может быть заключен в любой форме, если требования относительно формы договора не установлены законом. Законодательством не установлены отдельные требования к форме договора земельного сервитута. Однако часть 2 статьи 402 ГК Украины предусматривает обязательную государственную регистрацию таких договоров, устанавливая таким образом необходимость заключения договора земельного сервитута в письменной форме.

Существенные условия договора земельного сервитута законодательством также не определены, кроме собственно условия о предмете договора, которое является существенным для всех видов договоров (статья 638 ГК Украины).

Предмет договора земельного сервитута олицетворяет собой объем прав, принадлежащих обладателю сервитута относительно чужого земельного участка. Такие права должны быть максимально четко определены в договоре.

Своим клиентам мы всегда рекомендуем в договоре земельного сервитута предусмотреть способ обременения, максимально раскрыть информацию о земельном участке, на который устанавливается сервитут, максимально четко указать пределы действия сервитута, срок действия договора, плату за земельный сервитут, ответственность сторон.

Законодатель определил, что такие договоры могут быть постоянными или заключенными на определенный срок.

Сервитуты на определенный срок чаще всего устанавливаются в случае проведения строительных работ на земельном участке, проезд на который может быть осуществлен только через соседний земельный участок. Постоянные же сервитуты чаще всего устанавливаются в случае, когда через участок проложены коммуникационные линии.

Установление сервитута законом

При рассмотрении вопроса о платности/безвозмездности договора земельного сервитута следует учитывать, что, несмотря на письмо Государственного комитета Украины по вопросам регуляторной политики и предпринимательства от 16 декабря 2002 года № 2-222/6717, в котором однозначно указано, что установление платного или безвозмездного земельного сервитута зависит от желания собственника или землепользователя земельного участка, относительно которого его устанавливают, до настоящего времени не выработана единая практика по вопросу установления платы за сервитут.

Высший хозяйственный суд Украины (ВХСУ) в постановлении № 10/700-06 от 13 марта 2008 года не исключает возможности установления платного сервитута на основании решении суда, в то время как Львовский апелляционный хозяйственный суд в постановлении от 13 сентября 2006 года по делу № 7/74-86 отмечает, что суд может устанавливать сервитут только на безвозмездной основе.

В то же время нередко сервитуты устанавливаются по завещанию. Как пример можно привести случай, когда наш клиент при составлении завещания на земельный участок, на территории которого находится водоем, предусмотрел обязанность наследников предоставлять право пользования этим водоемом другим наследникам, земельные участки которых не имеют воды.

Следует отметить, что для удовлетворения общественных потребностей законодатель может установить сервитут законом.

Однако на сегодня такие ситуации не имеют прецедентов, даже несмотря на то, что они могут быть очень полезны, например, в случаях, когда через земельный участок проходят линии связи или подземные трубопроводы.

Кроме того, действующим законодательством предусмотрено, что если стороны не могут достичь согласия относительно сервитута, он может быть установлен на основании судебного решения. В таком случае сторона должна доказать, что нормальное функционирование его хозяйства или удовлетворение других его интересов невозможно без установления сервитута.

В связи с этим при подготовке к судебному спору особое внимание следует уделить доказыванию необходимости установления земельного сервитута как единого возможного варианта для выполнения тех или иных задач. И заключение эксперта в таком случае будет очень полезным.

Кроме того, необходимо учитывать, что установление земельного сервитута должно быть согласовано с целевым назначением земельного участка, на котором он устанавливается.

Экспертное заключение

Несмотря на актуальность и распространенность заключения договоров земельного сервитута, такие сделки имеют ряд подводных камней, которые обязательно должны быть учтены в процессе подготовки к использованию права на ограниченное пользование чужим земельным участком. Во избежание финансовых и имиджевых потерь необходимо определить все аспекты земельного участка, на который будет устанавливаться сервитут, а также уделить максимальное внимание разработке договора земельного сервитута.

 

ШЕВЦОВ Олег — юрист МЮК «Александров и Партнеры», г. Киев