В большинстве случаев действие договора аренды земли сельхозназначения истекает до окончания производственного цикла в сельском хозяйстве. Такая ситуация далеко не всегда возникает по вине арендатора. Например, договор расторгнут в судебном порядке, договор заключался в отношении земельного пая, а собственник оформил государственный акт на земельный участок и пр. При этом земля подготовлена к посеву или уже засеяна, посевы взошли и обрабатываются. Каков правовой режим результатов таких работ и кто имеет право собственности на посевы?

Предмет иска

В классификации объектов права собственности посевы и урожай являются вещами. По отношению к земельному участку они являются плодами.

Как следует из статьи 189 Гражданского кодекса (ГК) Украины, продукцией, плодами и доходами является все, что производится, добывается, получается из вещи или приносится вещью.

В соответствии со статьей 775 ГК Украины право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате пользования вещью, переданной в наем, принадлежит нанимателю.

Согласно пункту «б» части 1 статьи 95 Земельного кодекса (ЗК) Украины, землепользователь имеет право на посевы и насаждения сельскохозяйственных и иных культур, на произведенную продукцию.

Таким образом, после окончания срока действия договора аренды возникает коллизия, которая не нашла окончательного разрешения в судебной практике. Встречаются две разновидности предметов исков:

— признание права собственности на посевы (незавершенное производство) сельскохозяйственных культур на определенных земельных участках;

— взыскание убытков, причиненных неправомерными действиями по завладению посевами, в виде упущенной выгоды от реализации урожая.

Апелляционный суд Кировоградской области в решении от 17 февраля 2015 года по делу № 389/2149/14-ц указал, что истец — первый арендатор неправильно выбрал способ защиты своего нарушенного права, предъявив к ответчику — новому арендатору иск о признании права собственности на посевы (незавершенное производство), а не иск о взыскании убытков вследствие неправомерных действий нового арендатора по завладению посевами.

Высший хозяйственный суд Украины (ВХСУ) в постановлении от 30 ноября 2011 года по делу № 15/241-08 по иску ФГ «A» к ПСП «Г» отметил, что при отсутствии претензий собственников земли — физических лиц — бывших пайщиков на посевы предыдущий арендатор не утратил права собственности на выполненные им посевы (даже при отсутствии зарегистрированных договоров аренды). А поскольку новый арендатор не доказал свое право на посевы, то его иск об освобождении земельного участка не подлежит удовлетворению до момента сбора урожая озимой пшеницы 2008 года. По причине отсутствия спора с физическими лицами — собственниками земли не подлежит удовлетворению и встречный иск предыдущего арендатора о признании права собственности на посевы. Это интересный пример того, как суд поставил в приоритет права на производную вещь — посевы над правом на первичный объект — земельный участок.

В постановлении от 9 марта 2010 года по делу № 8/365-37/248-08 ВХСУ акцентировал внимание на том, что на момент подачи иска истец — новый арендатор должен быть надлежащим, то есть иметь зарегистрированные договоры аренды. С учетом того, что регистрация договоров аренды может быть длительной, урожай будет собран предыдущим арендатором и эта проблема разрешится сама собой.

Необходимо признать, что вопрос требует более четкого законодательного урегулирования, и, исходя из принципа справедливости, право на посевы должно иметь лицо, понесшее затраты на подготовку почвы, внесение удобрений, посевной материал, сев и обработку сельскохозяйственных культур (кроме случаев недобросовестного поведения землепользователя: например, если лицо достоверно знает о последующем окончании срока землепользования).

Невостребованные земельные паи

 

Вопросы выделения земельных паев сельскохозяйственных предприятий урегулированы Законом Украины «О порядке выдела в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)» от 5 июня 2003 года № 899-IV (Закон о порядке выдела паев), Указом Президента Украины «О порядке паевого раздела земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям» от 8 августа 1995 года № 720/95 и постановлением Кабинета Министров Украины «Об организации работ и методике распределения земельных участков между собственниками земельных долей (паев)» от 4 февраля 2004 года № 122 (постановление о распределении паев).

Нераспределенный (невостребованный) земельный участок — это земельный участок, запроектированный в составе единого земельного массива без определения границ в натуре (на местности), однако не распределенный на собрании собственников земельных долей (паев) из-за неявки на собрание лиц — собственников права на земельную долю (пай) или их наследников. Статус невостребованных нераспределенные земельные участки получают после проведения собрания относительно распределения земельных участков (постановление ВХСУ от 15 января 2015 года № 924/686/14). Такой участок должен быть обозначен в проекте по землеустройству относительно организации земельных долей (паев), и составлен список собственников таких паев.

В соответствии со статьей 13 Закона о порядке выдела паев нераспределенные (невостребованные) земельные участки по решению соответствующего сельского, поселкового, городского совета или районной государственной администрации могут передаваться в аренду для использования по целевому назначению на срок до момента получения их собственниками государственных актов на право собственности на земельный участок (на данный момент — свидетельство о праве собственности).

Практика передачи таких объектов в аренду противоречива.

Поскольку в этой статье указаны «земельные участки», а не «паи», то районная госадминистрация требует заказывать техническую документацию на них. В этом случае была применена аналогия закона с порядком предоставления земель государственной или коммунальной собственности (постановление Днепропетровского апелляционного административного суда от 31 марта 2015 года по делу № 804/4708/14).

В другой ситуации, где объектом аренды является земельный пай, вопрос был урегулирован специальным законодательством, (постановление Ровенского апелляционного хозяйственного суда от 25 июня 2015 года по делу № 906/370/15, разъяснение Департамента агропромышленного развития Волынской областной госадминистрации (http://agrovolyn.com/struktura.php?news=110).

Налицо недостаток нормативного регулирования. А вопросы государственной регистрации таких договоров аренды, в том числе в случае смерти собственника пая и непризнания наследства выморочным — тема для отдельной статьи.

 

КУЗИНА Ирина — адвокат, руководитель Харьковского офиса ЮФ «Ильяшев и Партнеры», г. Харьков