Сегодня весьма актуальными являются вопросы, связанные с общей собственностью нескольких лиц на имущество, так как значительная часть имущества находится в общей частичной или общей совместной собственности нескольких человек. Для сособственников имущества законом установлены обязанности и права, которые в большинстве случаев являются равными. Тем не менее, к сожалению, не все сособственники выполняют свои обязанности надлежащим образом и достаточно часто пользуются лишь правами, пренебрегая своими обязанностями.

В соответствии с положениями Консти­туции и Гражданского кодекса Украины собственность обязывает. Невыполнение лицом своих обязанностей как сособственника имущества приводит к нарушению прав других сособственников имущества. Лицо, права которого нарушены, может воспользоваться несколькими способами защиты своих законных прав, предусмотренными гражданским законодательством Украины. Чаще всего в таких случаях прибегают к такому способу, как возмещение убытков.

Но возникают ситуации, когда нарушение прав является длящимся, а возмещение убытков лишь компенсирует вред, причиненный таким нарушением, не ликвидируя самого нарушения. В этой статье мы рассмотрим случай, когда нарушение является длящимся, а права и законные интересы сособственника не могут быть защищены надлежащим образом «стандартными способами защиты».

Фабула дела. Есть недвижимое имущество, которое находится в общей частичной собственности нескольких сособственников. Один из них систематически на протяжении длительного времени не выполняет своей обязанности по содержанию дома и придомовой территории, чем наносит ущерб остальным.

Обратившись к Гражданскому кодексу Украины (ГК Украины), находим выход из ситуации в виде статьи 365 ГК Украины, закрепляющей «способ лишения права собственности в законном порядке» и устанавливающей, что право лица на часть в общем имуществе может быть прекращено по решению суда на основании иска других сособственников, если: 1) доля является незначительной и не может быть выделена в натуре; 2) вещь является неделимой; 3) общее владение и пользование имуществом невозможно; 4) такое прекращение не нанесет существенного ущерба интересам сособственника и членам его семьи.

Обратившись в суд, обосновав наличие всех четырех условий для прекращения права на часть в общем имуществе, выполнив требование части 2 статьи 365 ГК Украины (предварительно внеся деньги на депозит суда), истец на основании статьи 365 имеет право выкупить принадлежащую ответчику долю, выплатив ему компенсацию.

Как разъяснил Верховный Суд Украины (ВСУ) в постановлении Пленума «О судебной практике по делам по искам о защите права частной собственности» № 20 от 22 декабря 1995 года, поскольку согласно действующему законодательству суд решает споры участников общей собственности относительно распоряжения или пользования имуществом, то не следует рассматривать как неправомерное лишение права собственности присуждение денежной компенсации за долю в общей собственности, если ее невозможно выделить, или разделить имущество в натуре, или совместно пользоваться им. То есть нарушения положений Конституции и ГК Украины о неприкосновенности права собственности не происходит.

Кроме того, как разъяснил Пленум ВСУ в постановлении «О практике применения судами законодательства, регулирующего право частной собственности граждан на жилой дом» № 7 от 4 октября 1991 года, при невозможности выделения части дома в натуре или установления порядка пользования им собственнику, который выделяется, с его согласия присуждается денежная компенсация. Размер денежной компенсации определяется по соглашению сторон, а при отсутствии такого соглашения — судом по действительной стоимости дома на время рассмотрения дела. Под действительной стоимостью дома понимается денежная сумма, за которую он может быть продан в данном населенном пункте или местности. Для ее определения при необходимости назначается экспертиза. В отдельных случаях суд может, учитывая конкретные обстоятельства дела и при отсутствии согласия собственника, который выделяется, обязать остальных участников общей собственности уплатить ему денежную компенсацию за принадлежащую ему долю с обязательным указанием соответствующих мотивов. В частности, это может иметь место, если доля в общей собственности на дом незначительна и не может быть выделена в натуре или по особым обстоятельствам совместное пользование им невозможно, а сособственник в доме не проживает и обеспечен другой жилплощадью.

Таким образом, законодательством Украины четко прописана процедура прекращения права на часть в праве общей собственности на имущество, которая поддержана судебной практикой и реализовывается в судах Украины.

Мы хотим обратить внимание лишь на наиболее проблемные аспекты такой процедуры, а именно: на нарушение прав истца (сособственника) и на уменьшение доли нарушителя в праве собственности на общее имущество, в частности, на дом или квартиру.

Неудовлетворительное состояние части имущества, которой пользуется нарушитель, может создавать угрозу эксплуатационным свойствам другой части имущества, вследствие чего состояние имущества ухудшается, а стоимость уменьшается.

В соответствии со статьей 319 ГК Укра­ины собственность обязывает. Собственник не может использовать право собственности в ущерб правам, свободам и достоинствам граждан, интересам общества, ухудшать экологическую ситуацию и естественные качества земли. Также в соответствии со статьей 322 ГК Украины собственник обязан содержать принадлежащее ему имущество, если иное не установлено договором или законом.

Согласно статье 10 Жилищного кодекса Украинской ССР (ЖК УССР), «граждане обязаны заботливо относиться к дому, в котором они проживают, использовать жилое помещение в соответствии с его назначением, соблюдать правила пользования жилыми помещениями… Жилые дома и жилые помещения не могут использоваться гражданами в ущерб интересам общества».

Часть 4 статьи 9 ЖК УССР гласит: «Жилищные права охраняются законом, за исключением случаев, когда они осуществляются в противоречии с назначением этих прав или с нарушением прав других граждан или прав государственных и общественных организаций».

Статья 151 ЖК УССР устанавливает обязанность граждан, имеющих в частной собственности жилой дом (квартиру), ­обеспечивать его сохранность, производить за свой счет текущий и капитальный ремонт, содержать в порядке придомовую территорию. Бесхозяйственное содержание гражданином принадлежащего ему дома (квартиры) влечет за собой последствия, предусмотренные Гражданским кодексом УССР.

Таким образом, законодательство Укра­ины устанавливает обязанности владельца заботливо относиться к принадлежащему ему имуществу, в частности, жилью, предотвращать причинение вреда другим лицам от использования жилья, а также устанавливает ответственность в случае невыполнения владельцем обязанностей относительно надлежащего осуществления жилищных прав. В частности, на основании части 4 статьи 9 ЖК УССР лицо утрачивает право на защиту жилищных прав в случае осуществления их с нарушением прав других граждан или организаций, использования жилищных прав в ущерб обществу. Также статья 151 ЖК УССР содержит отсылочную норму к ГК УССР относительно ответственности за бесхозяйственное содержание жилья. ГК УССР содержал норму, предусматривавшую возможность безвозмездного изъятия бесхозяйственно содержащегося дома (статья 135). Несмотря на то что указанная статья из ГК была исключена, жилищное законодательство Украины осталось на позиции возложения на лицо ответственности за бесхозяйственное содержание жилья.

Вследствие небрежного отношения лица к выполнению обязанности по содержанию имущества, стоимость его доли, а следовательно и всего дома в целом значительно уменьшается, что может быть подтверждено экспертным выводом.

Последствия изменения стоимости общего имущества вследствие действий одного из сособственников предусмотрены частью 3 статьи 357 ГК Украины. Данная норма предусматривает, что сособственник, осуществивший улучшение общего имущества, имеет право на увеличение своей доли. Аналогично, если вследствие действий сособственника произошло ухудшение общего имущества (отрицательное улучшение), доля в общем имуществе такого сособственника должна быть уменьшена (отрицательное увеличение).

В соответствии со статьей 8 ГК Украины, если гражданские отношения не урегулированы этим Кодексом, другими актами гражданского законодательства или договором, они регулируются теми правовыми нормами этого Кодекса, другими актами гражданского законодательства, которые регулируют подобные по смыслу гражданские отношения (аналогия закона).

Необходимость правового регулирования данных отношений связана с необходимостью обеспечения обязанностей, установленных законодательством для сособственника имущества, в частности, обязанности принимать участие в расходах на управление, содержание и сохранение общего имущества (часть 1 статьи 360 ГК Украины). Необходи­мость от­ветст­венности за бес­хозяйственное содержание жилья, в том числе и жилья, находящегося в общей ­собственности, как указано выше, установлена также статьей 151 ЖК УССР.

Отношения, касающиеся улучшения, и отношения, касающиеся ухудшения имущества, находящегося в общей частичной собственности, по своей сути являются аналогичными. Они возникают из действий одного сособственника, направленных на общее имущество, что служит причиной последствий для всех сособственников. Отличие заключается лишь в характере таких изменений для других сособственников. Соответственно и последствие должно отвечать характеру изменений.

В связи с аналогичностью отношений относительно ухудшения имущества, которые сложились, и отношений, урегулированных частью 3 статьи 357 ГК Украины, а также учитывая то, что данные отношения нуждаются в гражданско-правовом регулировании, однако нормы, которую можно применить к данным отношениям, не существует, считаем возможным применить часть 3 статьи 357 ГК Украины к сложившимся отношениям — по аналогии.

Таким образом, поскольку вследствие невыполнения лицом обязанностей по содержанию общего имущества произошло ухудшение такого имущества и уменьшение его стоимости, ответственность за такие ухудшения должна быть возложена на такое лицо путем уменьшения его доли в праве общей частичной собственности. Это является реальным способом уменьшения размера компенсации за долю в праве собственности на имущество, подлежащее выкупу.

БОРОДКИН Дмитрий — юрист ООО «Юридическая коллегия «Центр реализации права», г. Киев,

СОБОЛЕВСКИЙ Антон — юрист ООО «Юридическая коллегия «Центр реализации права», г. Киев