В «ЮП» № 20 (647) от 18 мая 2010 года в статье «Имею право, но без права» мной была затронута проблема, возникающая при заключении договоров аренды земли под объектами недвижимости, находящимися в собственности потенциального арендатора. Но прежде чем продолжить данную тему, кратко изложу суть проблемы.

Итак, представим такую ситуацию. Вы до 30 ноября 2009 года приобрели недвижимость, расположенную на земле, находящейся в собственности местного городского (поселкового) совета. Затем подали заявление на заключение договора аренды, получили разрешение на ­разработку проекта землеустроительной документации, разработали проект, прошли государственную экспертизу (разу­меется, положительно) и передали проект в местный совет для его утверждения и принятия решения о заключении договора аренды. И ждете…

Однако местные советы, в ведении которых находятся земельные вопросы, не спешат заключать договоры аренды земли. Более того, они считают это своим правом (благом), а не обязанностью.

Верховный Суд Украины (ВСУ), Высший хозяйственный суд Украины (ВХСУ), Гене­ральная прокуратура Украины стали на сторону советов и в своих письмах, постановлениях и протестах возвращают ретивых арендаторов, добившихся заключения договоров аренды земли в суде, в первоначальное состояние, то есть в конец очереди.

Абсурдность ситуации, при которой невозможно защитить свои права в суде, а также ошибочность правовой позиции, которую в настоящее время приняли высшие судебные инстанции и Генпрокуратура Украины, заставляют внимательно проанализировать правоотношения с целью выбора оптимальных средств защиты.

Немного теории

В данных правоотношениях органы местного самоуправления выступают одновременно как субъекты властных полномочий, как собственники земли, находящейся в их юрисдикции, и как естественные монополисты в контексте статей 12, 13 Закона Украины «О защите экономической конкуренции».

Потенциальный арендатор выступает в данных правоотношениях специальным субъектом, обладающим исключительным правом на аренду земли, которое основывается на вещном праве пользования чужим земельным участком в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Украины (ГК) в совокупности со статьями 377, 415 ГК и статьей 120 Земельного кодекса Украины (ЗК). Исклю­чительность заключается в способах защиты данного права всеми доступными средствами наравне с правом собственности, в том числе и от собственника земельного участка.

С этого момента поподробнее…

Статья 395 ГК, определяя виды вещных прав на чужое имущество наряду с правом застройки чужого земельного участка (суперфиций), предполагает, что Законом могут устанавливаться и другие вещные права на чужое имущество. Если рассматривать в этом контексте положения статьи 377 ГК и статьи 120 ЗК, предусматривающие переход права пользования чужим земельным участком от продавца недвижимости к ее покупателю, без согласия на то собственника земельного участка, то мы имеем как раз тот случай.

Кроме того, сами по себе это схожие правоотношения. Я имею в виду суперфиций и договор аренды земельного участка для строительства и эксплуатации объекта недвижимости. Но это тема отдельного разговора.

В контексте нашей задачи необходимо четко разделять: если мы купили имущество (недвижимость) у собственника, которому земля выделялась для строительства, то имеем четкую ссылку на статью 395 и часть 3 статьи 415 ГК Украины как основание перехода к покупателю исключительного права в тех же объемах и на тех же основаниях; если же мы не вторые по счету покупатели, а третьи или четвертые — то наше исключительное право базируется на том объеме прав и тех условиях, которые имел предыдущий собственник (статьи 120 ЗК, 377 ГК).

Судебная практика

Правовая позиция высших судебных инстанций изложена в решении ВСУ по делу № 3-6021к08 от 10 февраля 2009 года, многочисленных решениях и рекомендациях ВХСУ № 04-06/15 от 2 февраля 2010 года и от 1 января 2010 года. Суть ее сводится к следующему: «…необходимым условием заключения договора аренды земельного участка… является наличие решения соответствующего органа о предоставлении земельного участка, поэтому обязательство этого органа заключить договор аренды… при отсутствии… решения является нарушением его исключительной… компетенции на осуществление права собственности…»

То есть суды не видят разницы, одинаково решая задачу как при первичном отводе в «чистом поле», так и при переходе права пользования земельным участком от предыдущего собственника недвижимости к покупателю.

Справедливости ради отметим, что суды лишь частично виноваты в ошибочности своих выводов, поскольку, прежде всего, истцы избрали ненадлежащие способы защиты. Анализ судебной практики свидетельствует о том, что в большинстве случаев истцы посылали ответчику проект договора аренды, а затем, не дождавшись ответа, в судебном порядке требовали его заключения на основании статьи 181 Хозяйственного кодекса Украины (ХК).

Правовые основания обращения в суд для заключения договора аренды

Статья 55 Конституции Украины гарантирует, что «каждый имеет право любыми, не запрещенными законом способами защищать свои права и законные интересы» в суде. А «юрисдикция судов распространяется на все правоотношения, возникающие в государстве» (статья 125 Конституции Украины).

Право устанавливать хозяйственные правоотношения определено в статье 20 ХК, что не противоречит статье 16 ГК и статье 152 ЗК, поскольку содержащиеся в них перечни не являются исчерпывающими.

Кроме того, из статьи 417 ГК следует, что в правоотношениях собственник земельного участка — собственник недвижимого имущества суду предоставлены полномочия «устанавливать условия пользования чужим земельным участком собственником строения (сооружения) на новый срок».

И, наконец, статья 187 ХК прямо преду­сматривает такой способ защиты, как заключение хозяйственного договора по решению суда.

Тот ли это случай?

В соответствии со статьей 187 ХК «споры, возникающие при заключении хозяйственных договоров… заключение которых является обязательным на основании закона… другие преддоговорные споры могут быть предметом рассмотрения суда в случае, …если стороны обязаны заключить определенный хозяйственный договор на основании заключенного между ними предварительного договора. …День вступления в силу решения суда… считается днем заключения соответствующего хозяйственного договора…».

Рискну предположить, что в рассматриваемом случае мы имеем сразу два основания для заключения договора по решению суда.

Первое основание — это споры, возникающие из договоров, заключение которых является обязательным на основании закона, и в других случаях, установленных законом».

Если мы имеем переход права пользования чужим земельным участком на основании статей 377, 415, 417 ГК, а также статьи 120 ЗК, если право пользования у преды­дущего собственника недвижимости было реальным, облеченным в необходимую правовую форму, то в результате мы получаем исключительное право на аренду земельного участка на условиях, которые имел предыдущий собственник, гарантированное законом, в частности, статьями 395, 396 ГК.

Суть всех вышеперечисленных нормативных актов сводится к следующему: переход права пользования земельным участком при переходе права собственности на расположенную на данном участке недвижимость осуществляется независимо от воли собственника земельного участка. Как следствие — возникает обязанность собственника принять такой переход, гарантируя неизменность условий и недискриминационный подход к новому собственнику недвижимости на своей земле.

Второе основание — это наличие предварительного договора (предварительного соглашения), в соответствии с которым стороны обязались заключить определенный хозяйственный договор.

Самое интересное

Если мы изучим порядок предоставления земельного участка в аренду, предусмотренный статьями 123, 124 ЗК, а потом внимательно рассмотрим документы, подписанные и направленные сторонами друг другу, то с удивлением обнаружим, что наше заявление о предоставлении в аренду (конкретного) зем­участка на четко оговоренный срок является не чем иным, как офертой в контексте части 2 статьи 638 ГК. В соответствии с данной статьей «договор заключается путем предложения одной стороны заключить договор (оферты) и принятия предложения (акцепта) другой стороной». А решение местного совета «о даче согласия заявителю на разработку проекта землеустройства» является не чем иным, как акцептом с условием разработки проекта землеустройства и его государственной экспертизы, в результате выполнения которого у органа местного самоуправления (совета) возникает обязательство принять по нему положительное решение, что равносильно заключению договора аренды (статья 123 ЗК).

«Положительное решение» — также непрямое указание закона. Это вытекает из того, что результатом прохождения государственной экспертизы проекта является вывод о соответствии действующему законодательству. В то же время совет вправе отказать в заключении договора аренды и утверждении проекта только на основании несоответствия законодательству (статья 123 ЗК). Таким образом, если экспертиза у вас положительная, то и совету некуда деваться.

Что делать?

Сворачивание реального бизнеса, снижение до нуля количества инвестиционных и девелоперских проектов, связанных с землей, которые мы наблюдаем на протяжении полутора лет, позволяют предположить, что цены на землю будут снижаться, а вслед за ними и нормативная денежная оценка земли, что в свою очередь повлечет снижение поступлений в местные бюджеты. Одновременно реальное снижение личных доходов также не способствует увеличению поступлений в бюджет от налога на доходы физических лиц.

Поиск новых поступлений в бюджет, необходимость «что-то» потратить перед выборами заставит советы искать дополнительные источники пополнения бюджета. Поэтому если вы можете ждать принятия решения местным советом, ждите — оно (решение и договор) будет и, похоже, значительно быстрее, чем вы можете себе представить. И это хорошая новость.

Плохая новость

Плохая новость — это то, что весь описанный механизм работает в обратном порядке. Если вы купили недвижимость и предыдущий собственник платил 5 % от нормативной денежной оценки, то совет, используя вышеизложенную аргументацию, может обязать вас заключить договор аренды по решению суда, дополнительно взыскав для бюджета 4 % от оценочной стоимости земли.

О том, что мысли у советов блуждают в этом направлении, свидетельствует решение Киевсовета № 944/944 от 25 декабря 2008 года, где он пытается увеличить поступления в бюджет от земли без заключения договоров аренды. Суть этой «незарегистрированной в Минюсте новации» в том, что если вы обратились за арендой и ждете, вы уже платите земельный налог в размере 3 %, равный арендной плате, независимо от того, заключен договор аренды или нет. Цель понятна, да и метод тоже. Вдруг кто заплатит. Все это противоречит принципу «нет договора, нет арендной платы, а есть земельный налог в размере 1 %», если определена нормативная денежная оценка земли и статьей 4 Закона Украины «О плате за землю» установлено, что размер земельного налога устанавливается исключительно данным Законом Украины.

Судебная бесперспективность очевидна, но налоговая начала энергично актировать «неплательщиков» и высылать им налоговые решения-уведомления. Через полгода «стука в ворота» и получения единой практики они изменят направление мысли.

А если завтра судиться?

Если вы уже начали судебную тяжбу или намерены ее начать, то предлагаю использовать следующий алгоритм.

1. Определите источник вашего исключительного права на аренду земельного участка, а именно: «что было» у предыдущего собственника — аренда, суперфиций или акт на постоянное землепользование. Именно это вы будете вынуждены подтверждать в суде.

2. В суде сначала требуйте признать исключительное право на аренду земли на условиях, которые имел предыдущий собственник. И как средство обеспечения такого права требуйте заключения договора аренды в порядке статьи 187 ХК и его регистрации.

3. Используйте всю вышеизложенную аргументацию для защиты своих прав — как для заключения договора аренды через суд по вашей инициативе, так и для оспаривания его принудительного заключения в случае его инициирования советом.

Ну, а если суды отменили ранее заключенные через суд договоры аренды, не отчаивайтесь. Есть совершенно замечательная статья 1212 ГК, которая позволяет вам истребовать у совета всю полученную им арендную плату. Правда, необходимо будет заплатить земельный налог за этот период, но как минимум 66 % из уплаченных денег вам фактически дарят. Забирайте их смело — это ваша моральная сатисфакция. Пускай они теперь побегают за вами, чтобы заключить договор аренды. В любом случае время работает на вас. Удачи!

КУТАХ Дмитрий — адвокат, г. Киев