В некоторых районах г. Киева при плановых проверках налоговые органы стали начислять налог на землю юридическим лицам — собственникам квартир. Имеются у них основания для начисления или нет? На этот вопрос можно ответить, только изучив суть вопроса.

При решении вопроса, платить или не платить налог на землю предприятиям — собственникам квартир, следует руководствоваться Земельным кодексом Украины

№ 2768-ІІІ от 25 октября 2001 года (далее — Земельный кодекс) и Законом Украины

«О плате за землю» № 2535-ХІІ от 3 июля 1992 года (далее — Закон о плате за землю).

В соответствии со статьей 2 Закона о плате за землю, такая плата взимается в виде земельного налога или арендной платы, определяемых в зависимости от денежной оценки земель. Далее следует определить объект и субъект платы за землю.

Согласно статье 5 Закона о плате за землю, объектом платы за землю является земельный участок, находящийся в собственности или пользовании, в том числе на условиях аренды. Субъектом же платы за землю, то есть плательщиком, является собственник земельного участка и землепользователь, в том числе арендатор.

Земля, на которой размещается многоэтажный дом, где находится квартира

субъекта предпринимательской деятельности — собственника, относится, согласно статье 19 Земельного кодекса, к категории земель жилой и общественной застройки и, значит, может быть объектом платы за землю.

Теперь следует определиться, кто же должен платить налог на землю. Согласно пункту 2 статьи 10 Закона Украины № 887-ХІІ от 27 марта 1991 года «О предприятиях на Украине» (далее — Закон о предприятиях), имущество предприятия принадлежит ему на правах собственности, полного хозяйственного ведения или оперативного управления. У предприятия имеется договор купли-продажи квартиры, а значит оно является собственником имущества — квартиры. Эту квартиру предприятие может продать, передать другому предприятию, обменять, сдать в аренду, отдать в залог — другими словами, оно может использовать свое имущество по своему усмотрению. Что же касается дома, в котором находится квартира, то все вышеуказанные действия такое предприятие не может совершить по причине отсутствия права собственности. Однако жилищное управление, в ведении которого находится дом, может осуществлять те действия, которые предприятие имеет право совершать со своим имуществом. Следует отметить, что право собственности на дом или квартиру и право собственности на земельный участок — совершенно разные вещи.

Согласно статье 120 Земельного кодекса, при переходе права собственности на дом или сооружение право собственности на земельный участок или его часть может перейти на основании гражданско-правовых соглашений, а право пользования — на основании договора аренды. Из этого следует, что при договоре купли-продажи сооружения не возникает автоматически права собственности на земельный участок. Поэтому логичной может быть ситуация, когда дом принадлежит одному субъекту, а земля, на которой он расположен, — другому.

Для того чтобы стать плательщиком налога на землю, субъекту следует дополнительно заключить соответствующие договоры, предметом которых должна быть земля. К тому же соглашения о переходе права собственности на земельные участки должны иметь письменную форму, согласно статье 132 Земельного кодекса, и считаются заключенными со дня их нотариального засвидетельствования. При этом в таких договорах должно обязательно указываться: наименование сторон (название юридического или физического лица); вид соглашения; предмет соглашения (земельный участок с обозначением местонахождения, площади, целевого назначения, состава площади, правового режима и т.д.); документ, подтверждающий право собственности на земельный участок; сведения об отсутствии запрета на отчуждение земельного участка; сведения об отсутствии или наличии ограничений, которые относятся к использованию земельного участка по целевому назначению (залог, аренда, сервитут и т.д.); договорная цена; обязанности сторон.

Дополнительно следует указать, что право постоянного пользования земельным участком из состава земель государственной и коммунальной собственности могут приобрести предприятия, учреждения и организации только государственной и коммунальной собственности. Что же касается земельных участков, которые находятся в постоянном пользовании субъектов, но, согласно принятому Земельному кодексу, не могут иметь их на таком праве, то, согласно пункту 6 «Переходных положений» Земельного кодекса, они должны до 1 января 2005 года переоформить в установленном порядке право собственности или право аренды на них. Эти нормы указаны и в письме Государственного комитета Украины по земельным ресурсам № 14-22-11/719 от 6 февраля 2002 года.

Согласно статье 125 Земельного кодекса, право собственности на земельный участок возникает с момента получения ее собственником или пользователем документа, удостоверяющего право собственности или пользования земельным участком, и его государственной регистрации. Такие данные вносятся в Государственный земельный кадастр и, согласно статье13 Закона о плате за землю, являются основанием для начисления земельного налога.

Из всего вышеуказанного следует сделать вывод, что предприятие — собственник квартиры может быть плательщиком налога на землю только в случае, если оно имеет право на земельный участок, на котором расположена квартира или дом, удостоверенное государственным актом.

Если же у предприятия имеется только договор купли-продажи квартиры и оно не заключало гражданских договоров на право собственности на земельный участок, то это предприятие не имеет права собственности на земельный участок, а значит и не имеет основания являться плательщиком налога на землю.

Заметим, что у предприятия при отсутствии документов на землю отсутствует объект платы за землю, являющийся ключевым условием при начислении земельного налога. Возможен вариант, когда предприятие заключает договор аренды с собственником земельного участка, в котором оговаривается момент уплаты налога на землю, но если такой договор не заключался, то основания для начисления и уплаты налога отсутствуют.

Что же касается объединения собственников многоквартирных домов, то, во-первых, такое объединение должно быть зарегистрировано в установленном порядке, согласно Закону Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» № 2866-ІІІ от 29 ноября 2001 года, а во-вторых, оно должно быть собственником земельного участка, на котором расположен дом, и должны быть оформлены все документы, которые обязывают совладельца уплачивать налог на землю. Если же таких документов нет, то и уплачивать налог также нет оснований.

Чубко Оксана — директор НУЦНТ «Надежда», г. Киев