Согласно Постановлению Кабинета Министров Украины № 938 «Об утверждении Положения о представителях по делам интеллектуальной собственности» от 27 августа 1997 года, патентный поверенный предоставляет физическим и юридическим лицам помощь и услуги, связанные с охраной прав на объекты интеллектуальной собственности, представляет интересы этих лиц в Госпатенте и учреждениях, относящихся к сфере его управления, а также судебных органах, кредитных учреждениях, в отношениях с другими физическими и юридическими лицами.

Патентный поверенный должен быть гражданином Украины, который: постоянно проживает на Украине; имеет полное высшее образование в сфере охраны интеллектуальной собственности; имеет не менее чем пятилетний опыт практической деятельности в сфере охраны интеллектуальной собственности; сдал квалификационные экзамены, прошел аттестацию и получил свидетельство патентного поверенного.

Не менее востребован в нашей стране и институт арбитражных управляющих, которые сегодня работают по целому ряду направлений. Согласно Закону Украины

«О возобновлении платежеспособности должника или признании его банкротом», это распоряжение имуществом, управление санацией или ликвидацией предприятия. Арбитражный управляющий — физическое лицо, которое имеет лицензию, выданную в установленном законом порядке, и действует на основании постановления хозяйственного суда. Исполнять функции арбитражного управляющего на всех стадиях производства дела о банкротстве, согласно требованиям вышеупомянутого Закона, может одно и то же лицо. Хозяйственный суд имеет право назначать арбитражным управляющим и работника органа по делам о банкротстве.

Как видим, институт поверенных, как лиц, занимающихся профессиональной деятельностью в сфере интеллектуальной собственности или распоряжения имуществом, широко развит и закреплен нормативно-правовыми актами. Однако в то же время действие этого института не распространяется на такую сферу, как операции с недвижимостью.

На сегодня существует очень большой спектр операций с недвижимостью. Это риэлтерские операции, кредитование, факторинговые операции, страхование, инвестирование в недвижимость и многое другое. Я считаю, что эту деятельность следует возложить на специальную профессиональную группу — поверенных по недвижимости. Дело в том, что независимо от того, на каком рынке приобретается недвижимость, на первичном или на вторичном, механизм перехода права собственности на нее довольно громоздок. Все операции длятся очень долго, сохраняется множество формальностей и остается реальной опасность от махинаций с недвижимостью.

Рассмотрим ситуацию на первичном рынке. Строительные организации и банки предлагают кредит на строительство и ипотечное кредитование. Так, при стандартном на сегодня первичном взносе в 30 % от стоимости объекта недвижимости и 14 % годовых предоставляется 10-летняя рассрочка, при которой стоимость приобретения увеличивается приблизительно в 1,5 раза. После покупки объекта недвижимости на первичном рынке у собственника может возникнуть необходимость продать его через какое-то время.

Пускай, для примера, объектом недвижимости будет дом, принадлежащий лицу на праве частной собственности. Для его продажи собственник, реализуя свое право, предусмотренное статьей 86 Гражданского кодекса УССР, статьями 4,15,19 Закона Украины «О собственности», обращается в брокерскую фирму или агентство недвижимости, где получает предложение заключить целый ряд договоров. Один из них — договор-поручение. В нем продавец поручает, а агентство обязуется предоставить услуги по эксклюзивной продаже объекта недвижимости — дома. Особенным его условием является то, что продавец передает агентству документы на дом: технический паспорт, свидетельство о праве собственности на дом, справку-характеристику из БТИ и справку из управления земельных ресурсов.

Следует отметить, что для получения двух последних документов продавцу приходится затрачивать большое количество времени. После заключения договора-поручения продавец, как правило, заключает с агентством договор о предоставлении юридических и рекламных услуг. Эти документы составляют основу для заключения договора о намерениях и последующего договора купли-продажи дома. После наступления срока, указанного в договоре о намерениях, стороны, согласно статье 227 ГК УССР, оформляют договор купли-продажи дома у нотариуса и регистрируют его в БТИ.

Вся эта процедура могла бы быть упрощена и ускорена за счет поверенного по недвижимости. На мой взгляд, на такого поверенного можно возложить обязанности по осуществлению всех операций с конкретным объектом недвижимости и по контролю над проведением сделок. Это лицо станет посредником, связующим звеном между покупателем, продавцом и государством. Поверенный по недвижимости должен быть наделен правом представлять интересы клиента во всех государственных организациях, БТИ, ГНИ, опекунском совете, а особенно в суде. Именно поэтому таким поверенным может быть только юрист-профессионал, получивший лицензию на проведение любых операций, будь то первичный или вторичный рынок недвижимости.

Заключив с поверенным по недвижимости договор о предоставлении услуг, клиент тем самым возлагает на профессионала обязанность по решению всех вопросов, связанных, например, с получением кредита на строительство. Но этим функции поверенного не ограничиваются. Я считаю, что за поверенным по недвижимости должен закрепляться объект сделки. Если клиенту понадобится провести новую операцию по этому объекту, ее будет проводить этот же поверенный.

Поверенный, в отличие от любого агентства недвижимости, будет нести всю ответственность в случае заключения незаконной сделки или проведения операции, которая нарушает права клиента. На мой взгляд, это позволит сократить число махинаций с объектами недвижимости и уменьшить количество случаев расторжения сделок.

Многие предлагают в качестве альтернативы принять закон о риэлтерской деятельности или провести принудительную сертификацию брокеров. Однако представляется, что только в случае законодательного закрепления института поверенных по недвижимости рядовой гражданин сможет максимально эффективно реализовать и, главное, защитить свои права в сфере операций с недвижимостью.

КОРЧЕВ Вячеслав — юрисконсульт ЧП «Брок-риэлти», г. Киев