Земля — основа основ всей хозяйственной деятельности, реализующейся в государстве. Нет земли — нет ни дома, ни урожая, ни производства товаров (продукции)… Сегодня очень узкий круг юристов занимается земельным правом.
Наша сегодняшняя беседа — с судьей Высшего хозяйственного суда Украины Аркадием Улицким, который уже 26 лет занимается вопросами земельных отношений.
— Аркадий Михайлович, насколько современным является нынешнее земельное законодательство?
— Переломным периодом в сфере земельного права стало провозглашение Верховным Советом Украины 18 декабря 1990 года земельной реформы, в ходе которой был принят ряд нормативных актов, в частности указы Президента Украины, направленные на ее реализацию. Главным результатом реформы по праву является принятие 25 октября 2001 года нового Земельного кодекса, вступившего в силу 1 января 2002 года. Преимущества этой кодификации заключаются в том, что она урегулировала принцип права собственности на земельный участок как средство производства. В новом Земельном кодексе конкретизированы предписания по соблюдению категорий земельных участков, предусмотрено применение норм гражданского права к товарному обороту земли, не затрагивая основных положений и принципов земельного законодательства.
Но, как любой новый нормативный акт, Земельный кодекс имеет и недостатки, которые будут отшлифовываться в процессе его применения. Кроме того, несистематизированное земельное законодательство, составляющее не один десяток нормативных актов, может тормозить применение Земельного кодекса. В частности, отсутствие Закона «Об административном устройстве населенных пунктов» продолжает порождать проблемы, связанные с правами органов самоуправления.
— Соответствует ли уровень правовой грамотности участников земельных правоотношений роли последних в хозяйственной деятельности?
— Сегодня наблюдается сложная ситуация: мы поторопились запустить землю в оборот, но не оформили это юридически. Так, три года назад были реформированы коллективные сельскохозяйственные предприятия, общие собрания которых должны были утвердить план распаевания земельных участков. Но этого, как правило, не произошло, что повлекло отсутствие юридического закрепления решений общих собраний членов КСП. Вернуть время вспять невозможно, поэтому мы вынуждены исходить из положений статьи 13 Конституции Украины, устанавливающих, что от имени народа право собственности на землю осуществляют органы государственной власти и органы местного самоуправления. Фактически полномочия КСП приходится делегировать местным советам, хотя последние, прежде чем «делить» земельные участки, тоже не всегда принимают план их распаевания.
Кроме того, часто лица, не оформив право собственности либо пользования на земельные участки, не только пользуются ими, но и осуществляют гражданско-правовые сделки по изменению (прекращению) права собственности (пользования). Такие действия влекут за собой массу проблем и в конечном итоге приводят к судебным спорам.
— Скажите, пожалуйста, оправдано ли было внедрение земельных сертификатов?
— В результате реформирования КСП крестьяне получили земельные сертификаты. Это ценная бумага, свидетельствующая лишь о праве на получение земельного участка, на основе которой бывший член КСП вправе требовать от местного совета выделения такого участка. Единственный же документ, который свидетельствует о праве собственности или пользования на земельный участок — это соответствующий государственный акт, который выдается местным советом.
Однако произошло следующее. Юридические лица начали арендовать земельные сертификаты у владельцев таких сертификатов, предполагая, что это предоставит им право аренды на конкретные земельные участки. Они засевали поля, а когда пришло время собирать урожай, возникли споры между гражданами, местными советами и арендаторами: кому же из арендаторов принадлежит земельный участок и выращенный урожай. Ответ суда удовлетворил ту сторону, которая надлежащим образом оформила свое право собственности (пользования) на земельный участок, а не сторону, реализовывающую свое право на его оформление.
— А насколько приспособились к новым земельным правоотношениям местные советы?
— К сожалению, за развитием земельной реформы не поспевают не только крестьяне. Местные советы также нередко демонстрируют правовой нигилизм. К примеру, местные советы в нескольких областях Украины выдают ордера на пользование земельным участком, которые были признаны недействительными в судебном порядке, поскольку только решение местного совета, согласно которому выдается акт о праве собственности (пользования) на земельный участок, свидетельствует об этом. Другие документы, в том числе издаваемые местными советами, не имеют юридического значения.
Кроме того, по заявлению лица о выделении земельного участка местные советы обязаны в месячный срок дать аргументированный ответ. Однако нередки случаи нарушения установленного срока или же вовсе непредоставления ответа, поэтому суд, защищая интересы лиц, принимает решение об обязанности местного совета принять решение.
Одна из главных проблем, которую не решил и новый Земельный кодекс, состоит в следующем. Право собственности на земельный участок переходит лишь в случае прекращения права собственности на этот земельный участок предыдущего собственника. Однако процедура прекращения этого права недостаточно точно регламентирована. Поэтому существует дилемма, что первично: решение совета о прекращении права пользования на земельный участок или соответствующее решение суда? Исходя из положений статьи 124 Конституции Украины о распространении юрисдикции судов на все правоотношения в государстве, судьи придерживаются мнения, что именно суду принадлежит последнее и решающее слово. Лицо, которое не согласно с решением местного совета о прекращении права собственности на земельный участок, вправе оспорить его в суде. Однако в случае удовлетворения такого иска судебное решение исполнить непросто, т.к. местный совет, принимая решение о прекращении права собственности на земельный участок, одновременно предоставляет это право другому лицу. На мой взгляд, до решения вопроса предоставления права собственности земельный участок должен находиться в запасе. Но правовая культура, сложившаяся в обществе, и острая потребность в использовании земельных участков порождают, к сожалению, другие неправовые формы реализации земельных правоотношений.
— Земельные споры — особая категория споров. В чем же их специфика?
— Рассматривая земельные споры, суд обязательно принимает во внимание экономический аспект: каждое дело необходимо решить так, чтобы земля не простаивала. Затяжной судебный процесс в данном случае особенно опасен
Нам часто приходится рассматривать споры о целевом использовании земельного участка. Все земли имеют свою категорию: земли сельскохозяйственного назначения, земли жилищной и общественной застройки, земли водного фонда и т.д. Кстати, такая категория земель, как земли жилищной и общественной застройки, приведенная в новом Земельном кодексе, вызывает ряд вопросов. Бывают случаи, когда лица, получая земельный участок под строительство, не приступают к его застройке. На основании статьи 27 Земельного кодекса местный совет имеет право прекратить право пользования (собственности) на земельный участок в связи с его нерациональным использованием. Рассмотрев ряд таких споров, мы пришли к выводу, что субъекты, занимающиеся строительством для получения прибыли, фактически не могут быть постоянными пользователями земельных участков: в дальнейшем возникает новый собственник построенного здания, и субъект права собственности (пользования) на земельный участок изменяется. Поэтому очевидно, что земельные участки должны находиться во временном пользовании либо в аренде строителей.
— Земля всегда была дефицитом. Она является одним из наиболее выгодных капиталовложений. Поэтому оценка земли — важная составляющая земельных правоотношений…
— Оценка земли — обязательное условие для определения стоимости земельного участка, его качественных характеристик. При этом следует различать кадастровую и рыночную оценку земли. Однако пока эти оценки остаются только декларациями, они не реализуются на практике. Кадастровую оценку земли должен осуществлять Государственный комитет по земельным ресурсам. Однако из-за отсутствия финансирования он не может приступить к реальному выполнению этой оценки.
Рыночная же оценка земельных участков должна проводиться для формирования цен при их отчуждении, сдаче в аренду. На мой взгляд, для этого необходимо создать земельный банк, уполномоченный оценивать земельные участки.
(Беседовала Юлия ВОЛОДИНА, «ЮП»)
© Юридична практика, 1997-2024. Всі права захищені
Кількість адвокатських балів | Вартість |
---|---|
Відеокурс з адвокатської етики | 650 грн |
10 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 2200 грн |
16 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 3500 грн |
8 адвокатських балів (без адвокатської етики) | 1800 грн |
Щодо додаткової інформації
Email: [email protected]
Тел. +38 (050) 449-01-09
Пожалуйста, подождите…