По различным данным, сегодня существует более миллиона земельных участков и неистребованных паев, пребывающих в составе наследства, оформление прав пользования которыми затрудняется несовершенством законодательства и спецификой применения органами местного самоуправления новых положений законодательства.

 

Разница понятий

Краеугольным камнем проблематики данного вопроса является различие понятий «земельный участок» и «неистребованный земельный пай», которое в течение нескольких десятилетий остается не урегулированной четко на законодательном уровне.

Неистребованными паями принято считать земли коллективных сельскохозяйственных предприятий (КСП), распределенные между их членами в результате распаевки согласно Указу Президента Украины от 8 августа 1995 года № 720/95 «О порядке паевания земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственных предприятий и организаций» (Указ № 720/95), процедура оформления права собственности на которые не завершена.

В частности, Указ № 720/95 предусматривал выдачу членам КСП (по их заявлению) сертификатов о праве на земельную долю (пай) (сертификат), которые служили основанием для дальнейшего выделения земельных участков в натуре и оформления права собственности на них путем выдачи актов о праве собственности на земельный участок.

Однако вследствие неполучения членами КСП полагающихся им сертификатов либо их получения без дальнейшего оформления права собственности на земельные участки образовалась специфическая разновидность земель, которые «зависли» в пути между коллективной формой собственности КСП и частной собственностью их бывших членов.

Распространенная причина возникновения данной ситуации — смерть бывших членов КСП с дальнейшим отсутствием унаследования кем-либо из родственников права на оформление полагающегося им земельного участка. Такие земли следует считать неистребованными паями «без наследников».

Земельным участком является часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения и определенными в ее отношении правами (статья 79 Земельного кодекса Украины). Обязательным атрибутом сформированного земельного участка также является кадастровый номер, присваиваемый ему в результате проведения государственной регистрации.

По сути, сформированный земельный участок отличается от неистребованного пая наличием четких границ, определенных на местности, и уникального кадастрового номера, что в соответствии с законом позволяет земельному участку выступать объектом недвижимого имущества в отличие от неистребованного пая.

На практике суды высших инстанций (постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 24 мая 2017 года № 922/3310/16) признают, что неистребованный пай не является земельным участком и на него не распространяются нормы законодательства об аренде земли (в частности, статья 3 Закона Украины «Об аренде земли» и статья 79¹ Земельного кодекса Украины).

Исходя из указанного, порядок оформления прав пользования неистребованными паями существенно отличается от порядка оформления прав пользования сформированными земельными участками.

Закон предоставляет органам местного самоуправления и районным государственным администрациям право передавать неистребованные паи (в том числе паи «без наследников») в аренду на срок до момента получения их собственниками государственных актов на право собственности на земельный участок (статья 13 Закона Украины «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)»).

Компетенция указанных органов распределена в зависимости от места расположения соответствующего неистребованного пая. Соответственно, паи, располагающиеся на территории населенных пунктов, передаются в аренду по решению органа местного самоуправления, а паи, находящиеся за пределами населенных пунктов, — по решению райгосадминистрации (статья 5 Закона Украины «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)», пункты 2, 12 Порядка организации работ и методики распределения земельных участков между собственниками земельных долей (паев), утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 4 февраля 2004 года № 122).

Механизм оформления прав аренды сформированных земельных участков «без наследников», напротив, длительное время оставался неурегулированным. Однако принятый в конце прошлого года Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно правовой судьбы земельных участков, собственники которых умерли» закономерно урегулировал механизм оформления прав пользования такими участками.

 

Новый механизм

С октября 2016 года управляющим наследством, в состав которого входит земельный участок, определен орган местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка (статья 1285 Гражданского кодекса Украины).

Таким образом, соответствующий орган местного самоуправления может выступать арендодателем земельного участка «без наследников» по истечении шести месяцев со дня открытия наследства, а также передавать земельные участки в аренду на срок до момента государственной регистрации права собственности наследника или вступления в законную силу решения суда о признании наследства выморочным (статьи 4, 19 Закона Украины «Об аренде земли»).

То есть сформированный земельный участок «без наследников» может быть предоставлен в аренду по решению соответствующего органа местного самоуправления.

В то же время, казалось бы, понятные и закономерные изменения законодательства породили возможность для своеобразного толкования органами местного самоуправления положений статьи 1285 Гражданского кодекса Украины, что стало поводом для создания новой категории судебных разбирательств.

 

Новшества правоприменения

Обозначенные законодательные изменения, как ни странно, привели к формированию нового взгляда органов местного самоуправления на их полномочия относительно передачи в аренду не земельных участков «без наследников», а неистребованных паев, располагающихся за пределами населенных пунктов.

Учитывая, что полномочия райгосадминистраций относительно передачи в аренду указанных неистребованных паев проистекают исключительно из системного анализа норм законодательства (в частности, статьи 5 Закона Украины «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)» и пунктов 2, 12 Порядка организации работ и методики распределения земельных участков между собственниками земельных долей (паев), утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 4 февраля 2004 года № 122), органы местного самоуправления на основании статьи 1285 Гражданского кодекса Украины и исходя из позиции о пребывании неистребованных паев «без наследников» в их управлении начали принимать решения о передаче таких паев в аренду независимо от места их расположения.

Судебные органы, разрешая споры о правомерности указанных решений органов местного самоуправления и недействительности заключенных на их основании договоров аренды земли, приходят к противоположным выводам об их законности (постановление Ровенского апелляционного хозяйственного суда от 7 августа 2017 года № 906/245/17, решения Хозяйственного суда Ровенской области от 25 сентября 2017 года № 918/492/17, от 25 сентября 2017 года № 918/489/17, от 4 сентября 2017 года № 918/490/17).

В то же время высшими судебными инстанциями пока еще не сформирована практика по указанному вопросу, поскольку данная категория споров появилась сравнительно недавно.

Таким образом, отсутствие прямых и однозначных законодательных норм о полномочиях райгосадминистраций в отношении передачи в аренду неистребованных паев, расположенных за пределами населенных пунктов, включая паи «без наследников», прежде всего создает подспорье для принятия судами противоречивых решений в данной категории дел и, безусловно, требует урегулирования на законодательном уровне.

Подводя итоги, следует отметить, что указанная правоприменительная практика способна вновь привести к ситуации, когда право аренды одного и того же участка земли (неистребованного пая) будет одновременно принадлежать нескольким лицам, а поскольку большинство обрабатываемых сельскохозяйственных земель находятся за пределами населенных пунктов, такая ситуация способна породить новую проб­лему для значительного количества сельскохозяйственных предприятий.

 

МОСУНОВ Юрий — юрист ЮФ Evris, г. Киев