Все чаще звучат утверждения о необходимости проведения всеобщей нормативной денежной оценки (НДО) земель сельскохозяйственного назначения. Коалиционным соглашением 2014 года (пункт 1.4.5) был закреплен курс парламентского большинства на проведение в 2015 году общенациональной НДО сельскохозяйственных земель, а также дальнейшее ее проведение не реже одного раза в десять лет. Однако эти планы все еще не были реализованы.

Встречались сообщения, что последний правительственный законопроект о рынке земель сельскохозяйственного назначения (который разрабатывался весной 2017 года) предлагал провести всеукраинскую оценку земель сельскохозяйственного назначения за счет бюджетных средств. Но этот проект так и не был зарегистрирован в парламенте или хотя бы размещен в публичном доступе.

В 1995 году во исполнение Указа Президента Украины «О неотложных мерах по ускорению земельной реформы в сфере сельскохозяйственного производства» от 10 ноября 1994 года № 666 Кабинет Министров Украины впервые утвердил Методику денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов» (постановление № 213 от 23 марта 1995 года). На тот момент законодательство не различало понятий нормативной и экспертной денежной оценки земель, а использовало один термин «денежная оценка» как для целей платы за землю, так и для регулирования гражданско-правовых операций купли-продажи, дарения, передачи земли в уставный капитал предприятий и т.п.

На основе указанной методики Государственному комитету по земельным ресурсам, Министерству сельского хозяйства и продовольствия, правительству Автономной Республики Крым и облисполкомам совместно с Украинской академией аграрных наук было поручено провести до 1 июля 1995 года денежную оценку земель сельскохозяйственного назначения в АРК, областях, их кадастровых и административных районах и на сельскохозяйственных предприятиях. В 1995 году была проведена оценка единицы площади различных видов угодий в областях и АРК, и ее результаты с применением индекса инфляции ежегодно публикуются органами земельных ресурсов.

В соответствии с Законом Украины «О местном самоуправлении на Украине» от 21 мая 1997 года к компетенции местных советов относится решение «вопросов регулирования земельных отношений». Уже с того времени отдельные городские советы ведут практику утверждения денежной оценки земель. Со вступлением в силу Закона Украины «Об оценке земель» (13 января 2004 года) были разграничены нормативная и экспертная денежные оценки, а также установлено обязательство проводить НДО периодически. Практика утверждения НДО в населенных пунктах становится массовой.

В результате техническая документация по НДО была проведена во всех населенных пунктах Украины. Однако оценка преимущественно не утверждалась в районах (где размещены основные массивы земель сельскохозяйственного назначения). Вместо этого продолжает практиковаться НДО отдельных земельных участков, что приводит к неравенству налогоплательщиков и является мощным коррупционным фактором.

 

Утверждение НДО

В контексте положений Закона Украины «Об оценке земель» и Налогового кодекса (НК) Украины под проведением нормативной денежной оценки земель подразумевается не только разработка документации оценщиком, но и надлежащая процедура ее утверждения. Необходимы такие последовательные этапы: принятие решения о проведении оценки, заключение договора с субъектом оценочной деятельности, разработка технической документации по нормативной денежной оценке земель, прохождение государственной экспертизы, а также утверждение технической документации по оценке земель решением районного совета (за пределами населенного пункта) или городского, поселкового, сельского совета (в пределах населенного пункта). Показатели оценки земель, полученные без соблюдения указанных процедур, не могут применяться как результаты проведения нормативной денежной оценки земель.

Именно поэтому ежегодные значения НДО для 1 га различных угодий сельскохозяйственных земель, которые публиковал Госгеокадастр и его предшественники, а также «справки о нормативной оценке земельного участка», выдаваемые их территориальными органами, не являются подтверждением НДО земельного участка. В основном они использовались в двух случаях: во-первых — для расчета земельного налога за земельные участки, расположенные за пределами населенных пунктов, нормативная денежная оценка которых не проведена (статья 277 НК Украины); во-вторых — для расчета единого налога IV группы для сельскохозяйственных производителей (статьи 292¹.1, 292¹.2 НК Украины).

 

Новая редакция

Весной 2017 года вступила в силу новая редакция Методики нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения, которая была утверждена постановлением Кабинета Министров Украины № 831 от 16 ноября 2016 года (Методика оценки сельскохозяйственных земель). Соответствующий порядок оценки был утвержден приказом Минагрополитики «Об утверждении Порядка нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения» от 23 мая 2017 года № 262 и вступил в силу с 23 июня 2017 года (Порядок оценки сельскохозяйственных земель). Эти акты ввели новые механизмы расчета и определили новые базовые показатели оценки.

Как заверяют в органах Госгеокадастра, новые Методика и Порядок оценки сельскохозяйственных земель будут применяться при разработке и утверждении новой технической документации по НДО. Таким образом, эти акты не должны применяться в качестве основания для немедленного пересчета НДО земельных участков, как это практикуется в ситуации с новым Порядком нормативной денежной оценки земель населенных пунктов (приказ Минагрополитики № 489 от 25 ноября 2016 года).

Напоминаем, что с 2017 года отдельные коэффициенты в расчете оценки земельного участка населенного пункта при выдаче выписок относительно НДО земель могли быть изменены до разработки и утверждения на местном уровне новой технической документации по НДО. Такая практика «гибридного» применения порядка выглядит как минимум сомнительной и уже критиковалась нами ранее. Правильным следует признать применение новых правил оценки исключительно при разработке новой документации по НДО.

Методикой оценки сельскохозяйственных земель были установлены нормативы капитализированного рентного дохода на землях сельскохозяйственного назначения, которые являются основными показателями при расчете НДО. Сетка нормативов дифференцирована в зависимости от вида сельскохозяйственных угодий и природно-сельскохозяйственных районов. По каждой области и АРК предусмотрено от 4 до 13 таких районов. За один гектар пашни нормативы капитализированного рентного дохода могут составлять от 7,6 тыс. грн (Турковский район Львовской области) до 43,8 тыс. грн (Жашковский район Черкасской области).

Следует отметить, что Методика оценки сельскохозяйственных земель закрепляет номенклатуру природно-сельскохозяйственных районов, однако официально карты таких районов и перечни включенных в них населенных пунктов не публиковались. Отсутствуют публичные данные об утверждении схем (карт) природно-сельскохозяйственного районирования научно-техническими советами центральных органов по вопросам земельных ресурсов, охраны окружающей природной среды и аграрной политики, а также о выполнении других условий порядка осуществления природно-сельскохозяйственного районирования (постановление Кабинета Министров Украины № 681 от 26 мая 2004 года и статья 179 Земельного кодекса Украины).

НДО сельскохозяйственных земель корректируется с учетом величины отношения балла бонитета агропроизводственной группы почв соответствующих угодий природно-сельскохозяйственного района к среднему баллу бонитета почв таких угодий. Процедура бонитировки почв, помимо прочего, требует прохождения государственной экспертизы технической документации и ее утверждения решением местного совета. Сведения о бонитировке почв включаются в Государственный земельный кадастр, а также должны быть опубликованы на официальном веб-сайте Госгеокадастра (статьи 13, 15, пункт «i» части 1 статьи 36 Закона Украины «О Государственном земельном кадастре»).

Нормативные требования к проведению, утверждению и публикации информации о бонитировке почв и природно-сельскохозяйственном районировании, как правило, не соблюдают, что может спровоцировать волну обоснованных судебных споров по утвержденным на их основании НДО сельскохозяйственных земель.

Приложением к Порядку оценки сельскохозяйственных земель предусмотрены новые показатели оценки единицы площади пашни в областях и АРК. Данные показатели могут применяться в случае, если НДО земли не была проведена. Отметим, что были установлены показатели оценки единицы площади пашни, но не других видов сельскохозяйственных угодий (сенокосов, пастбищ и многолетних насаждений). К утвержденным значениям будет применяться индексация за 2016 и 2017 годы (поскольку показатели в порядке были определены по состоянию на 1 января 2016 года).

Существенные колебания нормативов рентного дохода в пределах одной области могут привести к тому, что в одних случаях землевладельцы будут заинтересованы самостоятельно инициировать проведение НДО их земельных участков с целью снижения оценки, в то время как в других случаях — избегать ее.

 

Вывод

Проведение общенациональной НДО сельскохозяйственных земель — это трудоемкий проект, который потребует разработки и утверждения технической документации по НДО в каждом административном районе страны. Тем не менее его качественная реализация не только повысит эффективность публичного управления в сфере земельных ресурсов, но и устранит коррупцию и социальное напряжение, сопутствующие неоднородной оценке сельскохозяйственных земель.

 

МИНЕЦ Виктория — старший эксперт, адвокат «КМ Партнеры», г. Киев