Несмотря на то что сегодня временной порог обязательного нотариального удостоверения договоров аренды недвижимости составляет 3 года, крупные торговые центры продолжают придерживаться политики заключения краткосрочных договоров аренды (на срок до одного года). При этом значительная часть указанных договоров не предусматривает автоматической пролонгации аренды по истечении срока договора.

В настоящей статье рассмотрим ос­нов­ные положения подобных договоров аренды коммерческой недвижи­мости.

Как известно, договор считается за­ключенным исключительно в том случае, если стороны в надлежащей форме при­шли к согласию по всем его существенным условиям. При этом к существенным относятся условия о предмете договора, условия, которые определены как существенные или обязательные для соответствующего вида договора законом, а также любые условия, по которым необходимо прийти к согласию по требованию одной из сторон договора (часть 1 ­статьи 638 Гражданского кодекса Украины (ГК)).

Для договоров, заключаемых между субъектами хозяйствования, законом установлены следующие существенные условия: предмет, цена и срок (часть 3 статьи 180 Хозяйственного кодекса Украины (ХК)). Кроме того, частью 1 статьи 284 ХК преду­смотрены дополнительные существенные условия для договоров аренды недвижи­мости:

— о составе и стоимости арендуемого имущества;

— о сроке аренды;

— об арендной плате с учетом ее индексации;

— о порядке использования амортизационных отчислений;

— о восстановлении арендуемого имущества, условиях его возврата или выкупа.

Если договор аренды коммерческой недвижимости не будет содержать всех перечисленных условий, существует риск, что такой договор может быть признан незаключенным (со всеми вытекающими последствиями). Поэтому с точки зрения защиты интересов арендодателя рассмотрим некоторые проблемные аспекты включения в содержание договоров аренды коммерческой недвижимости всех необходимых существенных условий.

Как уже было отмечено, нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора аренды недвижимости является обязательной только в том случае, если такой договор заключается сроком на три года и более. Во всех остальных случаях договор может быть заключен в простой письменной форме (статьи 793, 794 ГК). При этом стороны также могут прийти к согласию о нотариальном удостоверении краткосрочного договора аренды.

Заключение нотариально удостоверенного договора аренды недвижимого имущества в определенной степени служит гарантией соблюдения интересов арендодателя. В частности, в случае нарушения арендатором своих денежных обязательств, зафиксированных в нотариально удостоверенном договоре аренды, арендодатель может для защиты своих прав воспользоваться институтом исполнительной надписи нотариуса, что позволит взыскать с арендатора сумму задолжен­ности по оплате всех предусмотренных договором аренды платежей в бесспорном порядке.

Как известно, нотариусы ­совершают исполнительные надписи на документах только в том случае, если задолженность должника перед кредитором носит бесспорный характер (часть 1 статьи 88 Закона Украины «О нотариате»). Приблизительный перечень документов, по которым допускается взыскание задолженности в бесспорном порядке, предусмотрен постановлением Кабинета Министров Украины (КМУ) № 1172 от 29 июня 1999 года. К таким документам, в частности, относятся:

— оригинал нотариально удостоверенного договора, на основании которого возникла задолженность;

— документы, подтверждающие бесспорность задолженности должника и устанавливающие факт просрочки выполнения обязательства.

Таким образом, исчерпывающий перечень документов, подтверждающих бес­спорность договорной задолженности, законодательством не установлен, в связи с чем, даже в случае заключения договора аренды недвижимости в нотариальной форме, арендодатель может столкнуться с отказом нотариуса совершать исполнительную надпись на том основании, что факт бесспорности задолженности арендатора не доказан. Вместе с тем стороны имеют право прописать перечень указанных документов в самом договоре, что будет для нотариуса достаточным основанием для совершения исполнительной надписи.

В связи с вышеизложенным, с целью обеспечения защиты прав и интересов арендодателя, в договорах аренды недвижимости, заключаемых в нотариальной форме, следует четко прописывать положения о том, какими именно документами может быть подтверждена бесспорность задолженности арендатора при совершении исполнительной надписи нотариуса. В частности, такими документами могут быть заверенная копия счета на оплату предусмотренных договором аренды платежей, выставленного арендодателем арендатору, а также выписка с текущего банковского счета арендодателя, подтверждающая, что предусмотренные договором платежи не были внесены арендатором по состоянию на определенную дату.

Заключая договор аренды недвижи­мости в нотариальной форме, стороны могут также столкнуться с проблемой оформления внесения изменений в договор. По общему правилу изменение или расторжение договора должно совершаться исключительно в той же форме, что и сам договор, если иное не предусмотрено договором (статья 654 ГК). Из этого следует, что если стороны договора аренды недвижимости, заключенного в нотариальной форме, не предусмотрели в договоре специальные условия для внесения изменений в договор, такие изменения могут быть внесены только в нотариальной форме. Вместе с тем отдельные изменения в договор аренды (особенно условий, не являющихся существенными) нецелесообразно вносить в нотариальной форме в связи с их незначительностью, а также дополнительными временными и денежными затратами, которые влечет за собой процедура нотариального удостоверения.

Приемлемым решением данной проблемы может быть включение в договор аренды условия о том, что изменения в такой договор могут быть внесены в простой письменной форме без обязательного нотариального удостоверения. В качестве альтернативного варианта в договоре аренды может быть указано, что изменения существенных условий договора (с перечислением таких условий) могут быть внесены исключительно в нотариальной форме, а все остальные изменения — в простой письменной форме.

Основным существенным условием договора аренды коммерческой недвижимости является предмет договора, то есть объект аренды. Объектом аренды может быть как отдельное сооружение, так и помещение, являющееся частью сооружения (например, частью торгового комплекса).

Как уже было отмечено, в соответствии с требованиями закона существенным условием для договоров аренды коммерческой недвижимости является не только условие о составе объекта аренды, но и о его стоимости. При этом оценка объекта аренды должна быть проведена по восстановительной стоимости (часть 2 статьи 285 ХК). Понятие восстановительной стоимости определено в Национальном стандарте № 2 «Оценка недвижимого имущества», утвержденном постановлением КМУ № 1442 от 28 октября 2004 года. Так, восстановительной стоимостью объекта аренды является ­стоимость восстановления (замены) такого объекта.

Однако механизм определения восстановительной стоимости объекта аренды законом не установлен. Кроме того, аренда коммерческой недвижимости (не находящейся в государственной или коммунальной собственности) не является обязательным основанием для проведения оценки объекта недвижимости в соответствии с требованиями статьи 7 Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессио­нальной оценочной деятельности на Украине». В связи с этим в договорах аренды недвижи­мости часто опускается условие о стоимости объекта аренды.

С нашей точки зрения, для максимального соблюдения всех обязательных требований закона к договорам аренды коммерческой недвижимости в договоре желательно указывать стоимость объекта недвижимости, исходя из его балансовой стоимости.

Еще одним существенным условием договора аренды недвижимого имущества является срок договора. При этом закон не разграничивает понятия «срок договора» и «срок аренды», которые, на наш взгляд, не являются тождественными. Так, сроком договора является период времени, на протяжении которого существуют предусмотренные договором обязательства сторон (часть 1 статьи 631 ГК, часть 7 статьи 180 ХК). При этом по общему правилу срок договора начинается с момента его заключения и завершается в момент, определенный самим договором (часть 2 статьи 631 ГК).

Вместе с тем для договоров аренды недвижимости законом предусмотрены несколько иные правила исчисления срока действия, а именно: срок договора начинается с момента передачи объекта недвижимости арендодателем арендатору и заканчивается в момент возврата объекта недвижимости арендатором арендодателю по соответствующим актам приема-передачи или иным документам, предусмотренным договором аренды (статья 795 ГК).

Таким образом, в законодательстве содержится противоречие в отношении момента начала и окончания срока действия договоров аренды недвижимости, в результате чего позицию законодателя можно трактовать следующим образом. С момента заключения (подписания) договора аренды и до момента передачи объекта недвижимости арендатору (что не всегда происходит одновременно) договор не является вступившим в силу, поскольку его срок еще не наступил.

На наш взгляд, данное противоречие следует трактовать таким образом, что в статье 631 ГК и статье 180 ХК речь идет о сроке действия договора аренды, а в статье 795 ГК — о сроке самой аренды (то есть о сроке пользования объектом аренды). Существенным условием договора аренды недвижимого имущества, на наш взгляд, является как условие о сроке действия договора, так и условие о сроке аренды. Срок, при котором закон предусматривает обязательное нотариальное удостоверение договора аренды недвижимости, с нашей точки зрения, должен быть привязан именно к сроку аренды, а не к сроку действия самого договора.

Как известно, по общему правилу денежное обязательство может быть выражено и исполнено только в национальной валюте Украины — гривне (часть 1 статьи 524 ГК, часть 1 статьи 533 ГК, часть 2 статьи 198 ХК). Исключением из приведенного правила может быть только денежное обязательство, предусмотренное внешне­экономическим контрактом, или обязательство субъектов, имеющих право на проведение расчетов в иностранной валюте (индивидуальную лицензию Национального банка Украины (НБУ)).

Несмотря на вышеизложенное правило, стороны договора аренды могут «привязать» размер арендной платы к иностранной валюте путем выражения эквивалента размера арендной платы в такой валюте. При этом, если иное не преду­смотрено договором, выплата такого денежного обязательства должна производиться в гривнах по официальному курсу НБУ на момент выплаты (часть 2 статьи 524 и часть 2 статьи 533 ГК).

Таким образом, если арендодатель желает «привязать» размер арендной платы, предусмотренной договором аренды коммерческой недвижимости, к иностранной валюте, в договоре следует указать размер арендной платы в гривнах, а также его эквивалент в иностранной валюте. При этом в договоре следует предусмотреть, что выплата арендной платы осуществляется в гривнах по официальному курсу НБУ на день выплаты.

Следует отметить, что в законодательстве Украины содержится некоторое противоречие в отношении механизма формирования и изменения арендной платы.

Напомним, что статья 762 ГК предусматривает согласование размера арендной платы сторонами в договоре аренды по своему усмотрению. При этом стороны могут предусмотреть в договоре периодическое изменение размера арендной платы в связи с изменением индекса инфляции (индексацию).

Вместе с тем в соответствии с требованиями части 1 статьи 284 ХК, как уже было отмечено, одним из существенных условий договора аренды недвижимости является не только размер арендной платы, но и порядок ее изменения в связи с изменением индекса инфляции (индексация).

Таким образом, согласно нормам ГК, включение в договор аренды недвижи­мости условия об индексации арендной платы — это право сторон, а согласно нормам ХК — обязанность.

В связи с тем, что нормы ХК могут считаться специальными по отношению к нормам ГК, мы полагаем, что положение об индексации арендной платы все же должно содержаться в договоре аренды коммерческой недвижимости.

При этом в силу действия принципа свободы договора стороны имеют полное право предусмотреть в договоре аренды периодическое изменение размера арен­дной платы не только в связи с изменением индекса инфляции, но и в связи с изменением иных показателей (к примеру, изменением курса гривны по отношению к иностранной валюте).

В широком смысле под арендной платой подразумевается не только плата за пользование объектом аренды, но и иные платежи, которые арендатор платит арендодателю в соответствии с договором аренды в связи с использованием объекта аренды.

Такие платежи, как правило, делятся на две группы:

— коммунальные (плата за электро­энергию, водоснабжение, отопление объекта аренды и т.д.), которые применяются исключительно в отношении объекта аренды и размер которых ­определяется на основании соответствующих показателей приборов учета;

— эксплуатационные (плата за уборку территории, вывоз мусора, электроэнергию, водоснабжение, отопление общих площадей (всего торгового комплекса)), применяемые ко всему торговому комплексу, частью которого является объект аренды, и размер которых определяется, как правило, на основании соотношения площади объекта аренды к общей площади торгового комплекса.

Еще одним существенным условием договора аренды коммерческой недвижимости является условие о порядке использования амортизационных отчислений, начисляемых на объект аренды. Такой порядок должен быть обязательно определен в договоре аренды.

В соответствии с положениями Закона Украины «О налогообложении прибыли предприятий» арендуемый объект недвижимости продолжает находиться на балансе арендодателя, и именно он начисляет на такой объект амортизационные отчисления. Арендатор имеет право начислять амортизационные отчисления на объект аренды только в том случае, если договором преду­смотрено его право улучшать объект аренды и такое улучшение действительно производится арендатором.

Как уже было отмечено, существенными для соответствующего договора являются не только условия, обязательность которых установлена законом, но и условия, которые должны быть согласованы по требованию хотя бы одной из сторон. В связи с этим для максимального обес­печения защиты своих интересов арендодателю при заключении договора аренды коммерческой недвижимости необходимо настаивать на включении в договор некоторых дополнительных условий. Одним из них, в частности, является условие о соблюдении пожарной безопасности в процессе использования объекта аренды, а также об ответственности за несоблюдение правил пожарной безопасности.

Так, Законом установлено, что обязанности по соблюдению правил пожарной безопасности возлагаются как на собственников объектов недвижимости, так и на арендаторов. При этом конкретные обязательства каждой из сторон по соблюдению пожарной безопасности определяются договором аренды (статья 5 Закона Украины «О пожарной ­безопасности»).

Таким образом, арендодателю необходимо детально прописывать в договоре аренды коммерческой недвижимости все обязательства арендатора по соблюдению и обеспечению пожарной безопасности, а также ответственность последнего (как перед арендодателем, так и перед другими лицами и государственными органами) за несоблюдение пожарной безопасности.

Включение в договор указанных положений будет, во-первых, предусмат­ривать обязанность арендатора возместить арендодателю любой ущерб, причиненный несоблюдением правил пожарной безопасности при использовании объекта аренды, а во-вторых, служить для государственных органов по надзору за пожарной безопасностью основанием для применения преду­смотренных Законом санкций к арендатору, а не к арендодателю.

Достаточно важным (с точки зрения защиты интересов арендодателя) является условие договора аренды, определяющее порядок урегулирования споров, возникающих между сторонами на основании такого договора. Обязательных требований к указанному условию договора закон не содержит. Поэтому стороны могут не прописывать его в договоре аренды, включив в договор положение о том, что все споры решаются в хозяйственных судах в соответствии с действующим законодательством, либо же включить в договор третейскую оговорку, предусматривающую, что все споры между сторонами должны передаваться на рассмотрение соответствующему третейскому суду.

Следует отметить, что сегодня практика включения в различные гражданско-правовые договоры третейских оговорок пользуется все большей популярностью. Причиной тому служит ряд преимуществ третейского судебного разбирательства для заинтересованных сторон, а именно:

— повышенная скорость и мобильность рассмотрения и решения споров по сравнению с государственными судами;

— меньшая степень бюрократизации судебного процесса по сравнению с государственными судами;

— возможность ухода от ­соблюдения правил территориальной подсуднос­ти (так, к примеру, спор может быть рас­смотрен не по местонахождению ответчика или недвижимого имущества, а по местонахождению соответствующего третейского суда);

— возможность самостоятельного вы­бора и назначения судей;

— конфиденциальность ­третейского разбирательства и всех материалов дела (в отличие от судопроизводства в государственных судах, которое является открытым);

— возможность разрешения спора в одной инстанции, поскольку решение третейского суда является окончательным и может быть обжаловано исключительно при наличии установленных законом оснований.

Приведенные выше преимущества тре­тейского разбирательства распространяются и на арендодателя по договору аренды коммерческой недвижимости, в связи с чем арендодатели часто настаивают на включении в состав договора аренды третейской оговорки. Такое требование арендодателя является полностью обоснованным не только с практической, но и с правовой точки зрения.

Как известно, любой спор, возникающий из хозяйственных правоотношений, может быть рассмотрен третейским судом (статья 12 ХК, статья 6 Закона Украины «О третейских судах»). Исключением из указанного правила является исчерпы­вающий перечень споров, которые не могут рассматриваться в порядке третейского судопроизводства. Споры, возникающие из договоров аренды коммерческой недвижимости, в указанном перечне отсутствуют.

Если договор аренды коммерческой недвижимости содержит третейскую оговорку, арендодатель имеет возможность пресекать все попытки арендатора вынес­ти любой спор, вытекающий из договора, на рассмотрение хозяйственного суда. Так, одним из оснований для прекращения хозяйственным судом производства по делу является наличие соглашения сторон о передаче соответствующего спора на рассмотрение третейским судом (статья 80 Хозяйственного процессуального кодекса Украины). А в соответствии с частью 1 статьи 12 Закона Украины «О третейских судах» соглашение сторон о передаче спора на рас­смотрение третейским судом (то есть третейское соглашение) может в том числе иметь форму третейской оговорки в договоре.

Принятое по результатам рассмот­рения спора решение третейского суда, как уже было отмечено, не подлежит апелляционному или кассационному обжалованию, а является окончательным. Обжалование такого решения в государственный суд возможно только в исключительных случаях, исчерпывающий перечень которых определен статьей 51 Закона Украины «О третейских судах».

Таким образом, считаем целесооб­разным включать в договоры аренды коммерческой недвижимости положения о порядке индексации арендной платы на индекс инфляции месяца (года), возможности пересмотра (пересчета) размера арендной платы в связи с изменением валютного курса, условия о порядке совершения исполнительной надписи нотариуса и другие положения, описанные в настоящей статье, что позволит защитить права и законные интересы арендодателей.

ВОЛКОВ Артем — старший юрист юридической фирмы «АНК», г. Одесса,

КОЛОДЯЖНЫЙ Дмитрий — юрист юридической фирмы «АНК», г. Одесса