Коллегия судей Высшего хозяйственного суда Украины не соглашается с применением судом апелляционной инстанции законов Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» и «Об объединении сособственников многоквартирного дома», поскольку невозможно применять аналогию права к отношениям собственности на служебные помещения нежилого дома, которые касаются отношений собственности на служебные помещения жилого дома.

Кроме того, следует обратить внимание на то, что к спорному правоотношению сторон необходимо применять Закон Украины «Об инвестиционной деятельности»

8 апреля 2010 года коллегия судей Высшего хозяйственного суда Украины, рассмот­рев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «А» (ООО «А») на постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда от 25 января 2010 года по делу по иску общества с ограниченной ответственностью «М» (ООО «М») к Государственной хозрасчетной организации «Ж» (ГХО «Ж»), ООО «А», третьи лица: открытое акционерное общество «И» (ОАО «И»), Киевское городское бюро технической инвентаризации и регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества (БТИ), гр-н Н. — о признании частично недействительным договора № * от 20 июня 2002 года, установила следующее.

В феврале 2006 года ООО «М» обратилось в Хозяйственный суд г. Киева с иском к ГХО «Ж» и ООО «А» о признании недействительным инвестиционного договора № * от 20 июня 2002 года, заключенного между ГХО «Ж» и ООО «А», в части продажи тамбура площадью 28,0 м2, который является частью нежилого помещения с инвентаризационным № 45 и находится на первом этаже общественного центра, расположенного в г. Киеве по адресу **.

Определением Хозяйственного суда г. Киева от 6 июня 2006 года к участию в деле привлечены:

— в качестве третьего лица-1 на стороне истца, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, ОАО «И»;

— в качестве третьего лица-2 на стороне истца, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, БТИ.

Решением Хозяйственного суда г. Киева от 24 апреля 2008 года производство по делу в части исковых требований, заявленных к ГХО «Ж», прекращено на основании пункта 6 статьи 80 ХПК Украины в связи с ликвидацией ГХО «Ж»; в удовлетворении остальной час­ти исковых требований отказано; отменены меры по обеспечению иска, примененные определением Хозяйственного суда г. Киева от 19 февраля 2008 года.

Постановлением Киевского апелляционного хозяйственного суда от 25 января 2010 года решение Хозяйственного суда г. Киева от 24 апреля 2008 года в части отказа в удовлетворении исковых требований отменено и принято в этой части новое решение, исковые требования к ООО «А» удовлетворены, признан недействительным инвестиционный договор № * от 20 июня 2002 года, заключенный между ГХО «Ж» и ООО «А», в части продажи тамбура площадью 28,0 м2, который является частью нежилого помещения с инвентаризационным № 45 и находится на первом этаже здания «А» общественного центра, расположенного по адресу **, в остальной части — решение оставлено без изменений, а также разрешен вопрос о распределении судебных издержек.

Не согласившись с постановлением Киевского апелляционного хозяйственного суда от 25 января 2010 года, ООО «А» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит указанное постановление отменить и оставить в силе решение Хозяйственного суда г. Киева.

Требования кассационной жалобы ­ООО «А» обоснованы тем, что обжалованное постановление принято с нарушением требований материального и процессуального права и с неполным исследованием поданных доказательств по делу.

Коллегия судей, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав пояснения представителя ответчика, проверив материалы дела, проверив юридическую оценку обстоятельств дела и полноту их установления, исследовав правильность применения хозяйственным судом первой и апелляционной инстанций норм процессуального права, считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению на следующих основаниях.

Судами предыдущих инстанций установлено, что реконструкция дома пионеров и школьников осуществлена согласно распоряжению Киевской городской государственной администрации от 19 апреля 2000 года № *** «О строительстве жилых домов в комплексе с объектами социально-культурного назначения на ул. ***** в Ленинградском районе».

В соответствии с пунктом 1 указанного распоряжения разрешено Главному управлению жилищного обеспечения выступить заказчиком и инвестором строительства жилых домов в комплексе с объектами социально-культурного назначения на ул. ***** (в том числе дома пионеров). Финансирование строительства должно быть осуществлено за счет привлеченных средств (пункт 2.5 распоряжения).

Распоряжением Святошинской районной в г. Киеве государственной администрации № **** от 23 октября 2003 года утвержден акт государственной приемной комиссии о принятии в эксплуатацию законченного реконструкцией дома пионеров и школьников по ул. ***** (строительный адрес), и заказчик, ГХО «Ж», был обязан передать, а организации, на которых возлагается эксплуатация, — принять на свой баланс Дом

пионе­ров и школьников по ул. *****.

Согласно распоряжению Святошинской районной в г. Киеве государственной администрации № ****** от 29 октября 2004 года, ООО «М» является балансодержателем и эксплуатирующей организацией помещений общей площадью 6 968,3 м2 в нежилом доме (ранее дом пионеров и школьников) по адресу**.

Согласно газете «Авизо» № 17 от 16 февраля 2004 года и расшифровкам к ней, ГХО «Ж» передала из баланса, а ООО «М» приняло на баланс встроенные помещения в доме пионеров и школьников (после реконструкции) по адресу ** (строительный адрес ул. *****) общей площадью 6 968,3 м2, в том числе часть помещения № 18 (тамбур) площадью 28,0 м2 в помещении № 1 на первом этаже этого здания.

По акту приема-передачи от 16 февраля 2004 года встроенных помещений в доме пионеров и школьников (после реконструкции) по адресу ** в Святошинском районе г. Киева из баланса ГХО «Ж» на баланс ООО «М» было передано 6 968,3 м2, в том числе лестничные клетки 378,6 м2, амбары 1,7 м2, подсобные помещения 61,5 м2, технический этаж 227,2 м2, коридоры 610,3 м2, шахты лифтов 17,4 м2, холлы лифтов 93,8 м2.

Таким образом, 16 февраля 2004 года спорное помещение (часть помещения № 18 (тамбур) площадью 28,0 м2 в помещении № 1 на первом этаже в нежилом доме (ранее дом пионеров и школьников) по адресу **), как место общего пользования в общественном центре, было передано истцу как балансодержателю и эксплуатирующей организации помещений общей площадью 6 968,3 м2.

Судом также установлено, что между ГХО «Ж» (как организацией) и ООО «А» (как инвестором) был заключен инвестиционный договор № * от 20 июня 2002 года, предметом которого является участие инвестора в финансировании строительства нежилого помещения на первом этаже (в осях: 13—17; «У-Ж» и «У-Р»; 6—19) площадью 681,69 м2 (согласно проектной документации) в нежилом доме по адресу: ул. *****.

По условиям данного договора после оплаты полной стоимости нежилого помещения ГХО «Ж» обязалась предоставить ­ООО «А» необходимые документы для дальнейшего оформления объекта в собственность.

В соответствии с пунктом 4.5 договора общая площадь объекта подлежала уточнению после введения его в эксплуатацию на основании данных технического паспорта, выданного БТИ.

Дополнительным соглашением от 11 мая 2004 года к инвестиционному договору № * от 20 февраля 2002 года сторонами уточнена общая площадь нежилого помещения по адресу: ** в г. Киеве (утвержденный почтовый адрес), которая на основании технического паспорта, выданного БТИ, вместо 681,61 м2 составила 689,0 м2.

Согласно приказу № ******* от 24 мая 2004 года Главного управления жилищного обеспечения ООО «А», было выдано свидетельство о праве собственности на нежилое помещение № 45 общей площадью 689,0 м2 на первом этаже общественного центра по адресу: **.

Из имеющейся в деле копии экспликации внутренних площадей к плану здания литера «А» по адресу **, изготовленной БТИ, следует, что спорное помещение тамбура площадью 28 м2 (которое 16 февраля 2004 года, как место общего пользования в общественном центре, было передано истцу как балансодержателю и эксплуатирующей организации помещений общей площадью 6 968,3 м2 в этом нежилом доме), также указано как составная часть помещения № 45, принадлежащего ООО «А» на правах собственности.

Согласно заключению специалиста № ******** от 12 декабря 2005 года, по результатам строительно-технического обследования помещений общественного центра помещение тамбура № 1 по экспликации письма АР-6318 (план этажа площадью 28 м2) принадлежит к эвакуационным путям и, соответственно, является помещением общего пользования для сособственников помещений; в помещении ресторана, расположенного на 3 этаже, отсутствуют эвакуационные пути, отвечающие строительным нормам и правилам (ДБН В.1.1-7-2002 «Пожарная ­безопасность объектов строительства»).

Согласно письму РУ ГУ МЧС Украины в г. Киеве № ********* от 30 ноября 2005 года, блокирование тамбура, служащего эвакуационным выходом с трех этажей сооружения, является нарушением строительных норм и правил пожарной безопасности.

В соответствии с письмом ОАО «И» от 21 ноября 2005 года в общественном центре по адресу: ** в г. Киеве все внешние тамбуры входных групп и лестничные клетки (в том числе тамбур входа на первом этаже между осями 15—17 по оси «Ж» и лестничная клетка между осями 17-18 и «Ж-К») принадлежат к путям эвакуации из центра, а потому должны быть в общем пользовании.

Согласно заключению № ********** от 16 июня 2009 года судебной строительно-технической экспертизы, проведенной по делу № 3/128-32/84, экспертом установлено следующее:

— помещение тамбура № 1 общей площадью 25,79 м2 (указанное в экспликации помещений плана первого этажа (письмо АР-6318) проекта общественного центра по ул. ***** в Ленинградском районе г. Киева) и помещение тамбура № 1 общей площадью 28,0 м2 (указанное в экспликации помещений плана первого этажа на здание литера «А» по ул. ***** в Святошинском районе г. Киева, изготовленного БТИ 15 сентября 2003 года), фактически является одним и тем же служебным помещением, которое предназначено для общего пользования сособственниками и обеспечивает надлежащее функционирование дома;

— помещение тамбура № 1 общей площадью 28,0 м2 (указанное в экспликации помещений плана первого этажа на здание литера «А» по ул. ***** в Святошинском районе г. Киева, изготовленного БТИ 15 сентября 2003 года) является тамбуром входной группы и эвакуационным путем для помещений 2-го и 3-го этажей общественного центра;

— отнесение помещения тамбура площадью 28,0 м2 на первом этаже здания литера «А» по адресу ** в г. Киеве, который относится к путям эвакуации, к составу подсобных помещений отдельного помещения № 2 (согласно экспликации плана нежилого помещения № 45, изготовленного БТИ 22 декабря 2003 года) не отвечает Правилам пожарной безопасности на Украине, утвержденным приказом МВД Украины от 22 июня 1995 года № 400 и зарегистрированным в Минюсте 14 июля 1995 года № 219/755, которые действовали на момент приема здания в эксплуатацию, ДБН В. 1.17-2002 «Защита от пожара. Пожарная безопасность объектов строительства», и действующим Правилам пожарной безопасности, утвержденным приказом МЧС Украины от 19 октября 2004 года № 126 и зарегистрированным в Минюсте 4 ноября 2004 года № 1480/10009.

Помещение тамбура площадью 28 м2 по своему назначению — неделимое служебное помещение, поскольку является входом для 1-го, 2-го и 3-го этажей и одновременно аварийным выходом, следовательно, это общая совместная собственность собственников нежилых помещений общественного центра и отчуждению в пользу кого-либо из них не подлежит на следующих основаниях.

Общие правовые, экономические и социальные условия инвестиционной деятельности на территории Украины определены Законом Украины «Об инвестиционной деятельности».

Согласно части 1 статьи 4 указанного Закона, объектом инвестиционной деятельнос­ти может быть любое имущество, в том числе основные фонды и оборотные средства во всех отраслях и сферах народного хозяйства, ценные бумаги, целевые денежные вклады, научно-техническая продукция, интеллектуальные ценности, другие объекты собственности, а также имущественные права.

Запрещается инвестирование в объекты, создание и использование которых не отвечает требованиям санитарно-гигиенических, радиационных, экологических, архитектурных и других норм, установленных законодательством Украины, а также нарушает права и интересы граждан, юридических лиц и государства, которые охраняются законом (часть 2 статьи 4 указанного Закона).

Из материалов дела следует, что согласно пунктам 1.1 и 1.2 инвестиционного договора № * от 20 июня 2002 года, заключенного ответчиками, объектом инвестирования является нежилой дом по адресу: ул. *****, нежилое помещение на первом этаже

(в осях: 13—17; «У—Ж» и «У—Р»; 6—19) площадью 681,61 м2.

Стороны не отрицают, что истец также осуществлял инвестирование нежилого помещения № 8 общей площадью 1 004,32 м2 на втором этаже общественного центра в здании по адресу: ***** согласно инвестиционному договору № *********** от 17 мая 2003 года, заключенному с ГХО «Ж».

Таким образом, реконструкция дома пионеров и школьников по ул. ***** (после ввода объекта в эксплуатацию — общественного центра по адресу: ** в г. Киеве) была осуществлена за счет средств инвесторов.

В соответствии с частью 5 статьи 7 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» инвестор имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций, включая реинвес­тиции и торговые операции на территории Украины, согласно законодательным актам Украины.

В соответствии с проектной документацией спорное помещение (тамбур площадью 28 м2) является местом общего пользования, поскольку служит аварийным выходом и тамбуром входной группы для входа в помещения 1-го, 2-го и 3-го эта­жей.

Однако коллегия судей Высшего хозяйственного суда Украины не соглашается с применением судом апелляционной инстанции Законов Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» и «Об объединении сособственников многоквартирного дома», поскольку невозможно применять аналогию права к отношениям собственности на служебные помещения нежилого дома, которые касаются отношений собственности на служебные помещения жилого дома.

Кроме того, следует обратить внимание на то, что к спорному правоотношению сторон необходимо применять Закон Украины «Об инвестиционной деятельности».

Что касается применения судом первой инстанции статьи 129 ГК УССР, коллегия судей ВХСУ считает необходимым подчерк­нуть, что последняя не подлежит применению, поскольку регулирует правоотношения относительно приобретения в собственность предметов, исключенных из гражданского оборота. Вместе с тем между истцом и ООО «А» существуют правоотношения относительно общей совместной собственности на имущество, которые регулируются другими нормами права, а потому указанная статья применению не подлежит.

Учитывая то, что в кассационной инстанции жалоба рассматривается по правилам рассмотрения дела в суде первой инстанции, за исключением процессуальных действий, связанных с установлением обстоятельств дела и их доказыванием, принятые по делу решения и постановление не отвечают нормам действующего законодательства и потому подлежат отмене, а дело — передаче на новое рассмотрение в Хозяйственный суд г. Киева.

Поскольку право оценивать доказательства является полномочиями судов первой и апелляционной инстанций с соблюдением принципа равенства сторон в процессе, дело подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Во время нового рассмотрения дела суду необходимо учесть изложенное и установить, каким образом признание недействительным инвестиционного договора № * от 20 июня 2002 года, заключенного между ГХО «Ж» и ООО «А», в части продажи тамбура площадью 28,0 м2, который является частью нежилого помещения с инвентаризационным № 45 и находится на первом этаже здания литера «А» общественного центра, расположенного по адресу: ** в г. Киеве, повлияет на право собственности ООО «А», подтвержденное свидетельством о праве собственности от 1 июня 2004 года.

А также суду необходимо установить, на основании какого именно акта было выдано свидетельство о праве собственности от 1 июня 2004 года, и указать, какая именно причинная связь между инвестиционным договором № * от 20 июня 2002 года и Приказом главного управления жилищного обес­печения от 24 мая 2004 года № *******.

Учитывая изложенное, судебная коллегия пришла к выводу, что судами преды­дущих инстанций при рассмотрении дела не соблюдены требования ХПК Украины, следовательно, постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда от 25 января 2010 года и решение Хозяйственного суда г. Киева от 24 апреля 2008 года по делу подлежат отмене, как незаконные и необоснованные.

Поскольку право оценивать доказательства принадлежит к полномочиям судов первой и апелляционной инстанций с соблюдением принципа равенства сторон в процессе, дело подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Согласно статьям 125, 129 Конституции Украины и решению Конституционного Суда Украины № 8-рп/2010 от 11 марта 2010 года постановление Высшего хозяйственного суда Украины кассационному обжалованию не подлежит.

Руководствуясь статьями 111⁵, 111⁷, 111⁹—111¹² ХПК Украины, Высший хозяйственный суд Украины постановил:

— кассационную жалобу ООО «А» удовлетворить частично;

— постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда от 25 января 2010 года и решение Хозяйственного суда г. Киева от 24 апреля 2008 года отменить;

— дело передать на новое рассмотрение в Хозяйственный суд г. Киева.

Постановление кассационному обжалованию не подлежит.

(Постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 8 апреля 2010 года. Дело № 3/128-32/84. Председательствующий — Плюшко И.А. Судьи — Могил С.К., Самусенко С.С.)