Ви — власник квартири/нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку — отримали лист від Державної податкової служби із посиланням на встановлене порушення земельного та податкового законодавства, а саме — використання земельної ділянки без належного оформлення прав.

Завчасно попереджаємо, що починати панікувати та шукати способи оформлення такої земельної ділянки зарано.

Законодавче регулювання

Спочатку розглянемо основні нормативно-правові акти, які регулюють вказане питання, проаналізуємо судову практику та разом вирішимо, чи виникає у власника приміщення у багатоквартирному будинку обов’язок оформити права на земельну ділянку, на якій розміщено такий будинок.

Частина 2 статті 382 Цивільного кодексу України встановлює, що всі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку.

Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за ме­жами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для ­задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Профільним нормативно-правовим актом, що визначає особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, регулює правові, організаційні та економічні відносини, пов’язані з реалізацією прав та виконанням обов’язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління є Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

Частина 1 статті 9 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» встановлює, що управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками.

За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції — об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об’єднань співвласників багатоквартирного будинку).

Нормою частини 1 статті 42 Земельного кодексу України передбачено, що земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками (тобто управляючим компаніям або ОСББ).

Згідно з частиною 2 зазначеної вище статті земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

При цьому вказаний Порядок Кабінетом Міністрів України досі не затверджено, що свідчить про відсутність правового регулювання питання передачі земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, співвласникам таких будинків та, як наслідок, унеможливлює реалізацію права, визначеного у частині 2 статті 42 Земельного кодексу України.

Судова практика

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у постанові у справі № 263/68/17 від 18 березня 2019 року зазначив, що нормами земельного законодавства не передбачено можливості передачі у власність чи користування окремим співвласникам багатоквартирних будинків земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний житловий будинок, або її частини.

Аналогічна правова позиція міститься, зокрема, у постанові Верховного Суду від 11 листопада 2020 року у справі № 463/4419/17.

Також Верховний Суд зазначає, що відповідно до частини 1 статті 377 Цивільного кодексу України та статті 120 Земельного кодексу України до особи, яка набула право власності на квартиру у багатоквартирному будинку, право користування на земельну ділянку не переходить.

Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території

Земельна ділянка як така, що входить до житлового комплексу, може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування лише об’єднанню співвласників будинку, створеному відповідно до Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» (постанова Верховного Суду у справі № 263/68/17 від 18 березня 2019 року).

Аналогічна правова позиція міститься, зокрема, у постанові Верхов­ного Суду від 8 квітня 2019 року у справі ­№ 368/513/16-ц, у постанові Верховного Суду від 13 березня 2019 року у справі № 755/12517/16-ц.

Враховуючи наведене, робимо такий висновок:

• у власника одного із приміщень у багатоквартирному будинку немає можливості оформити права на земельну ділянку, на якій розміщено багатоквартирний будинок;
• у цьому випадку окремий співвласник багатоквартирного будинку не є суб’єктом права, якому за законом може передаватися у власність або у користування земельна ділянка, на якій розміщено такий будинок.

Авторка: Олександра ХРІЩЕВА, юристка АО «Юрлайн», м. Одеса