З моменту ухвалення Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» (Закон № 552-IX), який поклав початок масштабній земельній реформі та визначив дату відкриття ринку землі сільськогосподарського призначення, багато хто пророкував, що 1 липня 2021 року почнеться масовий продаж та придбання земельних ділянок.

Цього не сталося. Багато земле­власників будуть витримувати паузу з метою отримання остаточних відповідей на ті проблемні питання, які на сьогодні зависли без відповіді.

На перших етапах відкриття ринку землі не треба очікувати серйозної активності на ньому. Ті власники, які хотіли продати свої земельні ділянки, ще під час мораторію скористалися наявними можливостями і відчужили своє право. Тому надалі треба очікувати легалізації цих угод згідно з чинним законодавством та поодиноких продажів землі від власників, які мають бажання покращити своє матеріальне становище. У першу чергу це пов’язано з тим, що більшість земельних ділянок сільськогосподарського призначення приватної власності нині перебувають в оренді і юридичні особи неохоче збираються реалізовувати своє переважне право, а також із механізмом перевірки походження коштів для придбання землі.

Окремо доречно нагадати, що визначити подальшу долю ринку землі повинен Конституційний Суд України, на розгляді якого перебуває два подання щодо відповідності Конституції України Закону ­№ 552-IX. Наразі у розгляді цієї справи оголошено перерву, але наявність такої справи створює досить цікаву ситуацію, коли запроваджений механізм уже працює (йдеться про ринок землі), а його законність викликає питання. При цьому наслідки укладення угод купівлі-продажу землі до ухвалення рішення КСУ можуть бути різними.

Така невизначеність щодо законності відкриття ринку землі на першому етапі його існування є стримуючим фактором його належної та ефективної роботи.

У профільному законодавстві є свої проблемні аспекти, зокрема:

• деякі законодавчі та підзаконні акти мають бути приведені у відповідність до змін у земельній сфері, але цього ще не зроблено,
• інші зміни набувають чинності пізніше, ніж відкрився ринок,
• а певна частка необхідних актів ще очікує свого ухвалення.

Враховуючи це, старт ринку землі сільськогосподарського призначення не є таким ефективним, як цього очікували. Подальший його розвиток залежатиме від багатьох факторів, і в першу чергу — від рішення Конституційного Суду України.

Навіть якщо судом буде визначено, що закон відповідає Конституції України, то на першому етапі реалізації ринку землі (до січня 2024 року) не варто очікувати його серйозної активності, поки він остаточно не відкриється для нових суб’єктів, а саме — юридичних осіб, що дасть змогу збільшити попит й відповідно ціну на землю.

Автор: Дмитро НАВРОЦЬКИЙ
адвокат, керуючий партнер АО SENSUM, член Комітету з аграрного, земельного та довкілевого права НААУ