Принцип єдиної юридичної долі земельної ділянки та побудованого на ній нерухомого майна виходить ще з часів римського права та полягає в тому, що до особи, яка набуває право власності на нерухоме майно, також переходить право власності або користування на відповідну земельну ділянку, на якій таке майно розташоване.

Маючи на меті «усунути прогалини у правовому регулюванні питань, пов’язаних з оформленням та переходом прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухоме майно» Верховною Радою України було прийнято низку законів, які в цілому виключають дію один одного.

Основними нормами права, які регулюють зазначені відносини, є стаття 120 Земельного кодексу України та стаття 377 Цивільного кодексу України, та саме на них зосередив свою увагу законодавець, оскільки на цей момент вони не є ефективними в контексті закріп­люваного ними принципу єдності правової долі.

Питання «принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди» неодноразово було предметом розгляду Верховним Судом, який чітко висловлював свою думку з цього питання, що чинне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об’єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди.

Проблема поточного регулювання цих відносин полягає в тому, що, незважаючи на положення згаданих норм, перехід прав власності на окремі об’єкти нерухомого майна, такі як земельна ділянка та розміщена на ній будівля, відбувається за окремими процедурами.

Право на землю

Концепція законодавчих змін, яка наразі впроваджується парламентом у цій сфері, полягає у розв’язанні окресленої проблеми та забезпеченні новому власнику об’єкта нерухомості одночасно й прав на земельну ділянку, на якій розміщений відповідний об’єкт.

З цією метою 2 лютого 2021 року, незважаючи на зауваження Головного юридичного управління Апарату Верховної Ради України щодо суттєвих правових недоліків законопроєкту, які порушують принцип правової визначеності та не узгоджуються з багатьма нормами права, парламентом було прий­нято Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України (щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об’єкта нерухомості)» № 0850 від 29 серпня 2019 року, який передбачав викласти в новій редакції вищезгадані статті 120 та 377 відповідних кодексів. Тривалий час цей Закон перебував на підписі у голови парламенту та лише 9 вересня 2021 року за підписом останнього був направлений Президенту.

Водночас за день до цього, 8 вересня 2021 року, Верховна Рада України прийняла інший Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України (щодо одночасного переходу прав на земельну ділянку у зв’язку з переходом прав на об’єкт нерухомого майна, який на ній розташовано)» № 5248 від 15 березня 2021 року, який також передбачає викласти в новій редакції статтю 120 ­Земельного кодексу України та статтю 377 Цивільного кодексу України.

Зміни, які вносять обидва закони до названих статей, є майже аналогічними та спрямованими на запровадження процедури одночасного переходу прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна (житловий будинок, будівлю чи споруду) або об’єкт незавершеного будівництва, що на ній розташований.

Наразі невідомо, яку саме редакцію норм права, що регулюють відносини одночасного переходу прав на земельну ділянку до набувача об’єкта нерухомості, ми матимемо. Набуття чинності одним із вказаних законів виключає зміни, які вносить інший, і все залежить від того, норми якого з них набудуть чинності останніми.

Утім, залишається шанс, що якийсь із згаданих вище законів не буде підписаний Президентом і Україна не отримає чергову правову реальність, коли норми права, які регулюють такі важливі правові інститути суспільних відносин, будуть змінені невдовзі після набуття ними чинності.

У цьому контексті зазначу, що Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення процедури приєднання до електричних мереж» від 15 липня 2021 року № 1657-IX, який набув чинності 20 серпня 2021 року, вже були внесені та є чинними зміни до статті 120 Земельного кодексу України в частині одночасного переходу права оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки до набувача права власності на розміщений на ній об’єкт нерухомого майна без внесення змін до відповідного договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію. Вочевидь, ця редакція статті протримається недовго.

Розмір має значення

Незважаючи на те, в редакції якого саме з наведених законів будуть викладені норми статей 120 та 377 відповідних кодексів, обидва вони вносять певні недоліки в правове регулювання відносин переходу права власності на земельні ділянки.

Як зауважувало Головне юридичне управління, жоден із прий­нятих законопроєктів не передбачає встановлення будь-якої кореляції між розмірами і вартістю придбаного об’єкта нерухомості та розмірами і вартістю земельної ділянки, на якій він розміщений. На практиці це надасть можливість набувати у власність земельні ділянки, розмір та вартість яких є неадекватно великими порівняно з розміщеними на них об’єктами нерухомості. Встановлення таких умов придбання земельних ділянок також не відповідає частині 1 статті 373 Цивільного кодексу України, яка визначає землю основ­ним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.

Водночас не зрозуміло, яким чином буде врегулювано перехід права власності на земельні ділянки у разі розташування на них більше одного окремого об’єкта нерухомості.

Положеннями законопроєктів не враховано, що земельна ділянка є самостійним об’єктом права власності. Усупереч цьому законопроєкти передбачають виникнення прав власності/користування стосовно земельної ділянки без вчинення щодо неї окремого правочину.

Права третіх осіб

Суттєвим недоліком законопроєктів також є неврахування такого важливого правового інституту земельного права, як переважне право особи на викуп орендованих нею земельних ділянок у разі їх продажу. Вказане право гарантується низкою законодавчих норм, про які в законопроєктах немає згадки.

Прийняті законопроєкти звужують права орендарів земельних ділянок, на яких розміщене нерухоме майно, що фактично призводить до порушення їх сутності та є недопустимим та неконституційним з огляду на положення статті 22 Конституції України.

Усе це дає підстави стверджувати, що окремі положення обговорюваних законопроєктів не відповідають принципу правової визначеності, який вимагає від норм права зрозумілості, чіткості, однозначності та прогнозованості для забезпечення стабільного правового становища людини, оскільки інше не може забезпечити їх однакове застосування, не виключає необмеженості трактування у правозастосовній практиці і неминуче призводить до сваволі (рішення Конституційного Суду України від 22 вересня 2005 року № 5-рп/2005 та від 27 лютого 2018 року № 1-р/2018).

Маю думку, що прогалини в правовому регулюванні цих відносин, урешті-решт, будуть усунуті майбутніми законами, оскільки на цьому етапі в правозастосовній практиці виникне багато питань, які доведеться вирішувати в судовому порядку.

Автор: Олег ЖЕРЬОБКІН, адвокат Dynasty Law & Investmen