Особливості передання землі сільгоспризначення в користування під час воєнного стану

Олена Антонюк, заступник директора Офісу протидії рейдерству, доцент, к.ю.н.

В умовах війни одним із важливих завдань держави є забезпечення продовольчої безпеки України.

Розширення території ведення бойових дій і території, тимчасово окупованої ворогом, пошкодження продовольчих складів і зерносховищ, сільськогосподарської техніки, незадовільний фінансово-економічного стан значної частини землекористувачів, незабезпеченість посівним і паливно-мастильними матеріалами, добривами, скорочення трудового потенціалу агросектору з огляду на долучення частини працівників до оборони держави та переїзд до більш безпечних місць викликали критичну необхідність створення умов для найповнішого, раціонального та стабільного використання всіх доступних земель сільськогосподарського призначення для проведення посівної кампанії та забезпечення сільськогосподарського виробництва.

Передбачені законодавством багатоетапні процедури передання земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок, земельних ділянок, що залишилися у колективній власності, не відповідають реаліям воєнного часу, зокрема з огляду на те, що потребують внесення відомостей до Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (Державний реєстр прав), доступ до яких із перших днів війни був обмежений з міркувань безпеки.

Отже, постала необхідність запровадження нових процедур передання земельних ділянок сільськогосподарського призначення (насамперед державної та комунальної власності) в користування, які б відповідали правовому режиму воєнного стану.

Для вирішення цього завдання Верховною Радою України 24 березня 2022 року прийнято Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» (Закон), яким визначені особливості функціонування сфери орендних правовідносин щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення на час дії воєнного стану. Закон набрав чинності 7 квітня 2022 року.

Положення Закону здебільшого стосуються правовідносин щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок, земельних ділянок, що залишилися у колективній власності.

На правовідносини щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення приватної власності поширюються положення Закону щодо: поновлення договорів оренди; передання орендарем і суборендарем належного їм права оренди, суборенди іншій особі для використання земельної ділянки за цільовим призначенням; незастосування до власників, користувачів земельних ділянок відповідальності за невиконання вимог щодо використання земель за цільовим призначенням, що полягає у невикористанні земельної ділянки.

Нижче викладено короткий аналіз законодавчих нововведень.

 Особливості поновлення договорів

З метою забезпечення сталості наявних правовідносин щодо землекористування під час воєнного стану визнано поновленими без волевиявлення сторін договори щодо землекористування, які відповідають сукупності таких умов:

• належать до договорів оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту;
• укладені щодо земельної ділянки сільськогосподарського призначення приватної, державної, комунальної власності, невитребуваної, нерозподіленої земельної ділянки, земельної ділянки, що залишилася у колективній власності і була передана в оренду органом місцевого самоврядування;
• строк користування земельними ділянками за ними закінчився після запровадження воєнного стану.

Договір, що відповідає всім зазначеним умовам, вважається поновленим на 1 рік. Від сторін не вимагається вчинення будь-яких дій для поновлення такого договору. Поновлення відбувається відповідно до прямого припису закону без волевиявлення його сторін та без внесення до Державного реєстру прав відомостей про поновлення договору та відповідних прав.

Слід зауважити, що припинення або скасування воєнного стану не вплине на дію таких договорів — вони діятимуть до закінчення строку, на який їх поновлено.

Особливості формування земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності з метою передання її в оренду

В умовах обмеженого функціонування або недоступності Державного земельного кадастру запроваджено порядок формування земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності з метою передання її в оренду без внесення відомостей про них до Державного земельного кадастру та без присвоєння їй кадастрового номеру на підставі технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель, що буде додатком до договору оренди землі.

Технічна документація із землеустрою щодо інвентаризації земель розроблятиметься за рішенням органу, уповноваженого передавати земельну ділянку в оренду, та затверджуватиметься таким органом.

Слід наголосити на тому, що у такій технічній документації забороняється передбачати поділ, об’єднання земельних ділянок.

Земельна ділянка буде вважатися сформованою з моменту укладення договору її оренди, та припиняє бути об’єктом цивільних прав з моменту припинення договору її оренди, для укладення якого вона була сформована. Тобто вона вважатиметься сформованою та існуватиме як об’єкт правовідносин щодо землекористування лише впродовж дії відповідного договору оренди.

Особливості передання в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності

(Крім тих, що перебувають у постійному користуванні осіб, які не належать до державних, комунальних підприємств, установ, організацій.)

Дозволяється надання у користування земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності лише для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Проте забороняється безоплатне передання земель державної, комунальної власності у приватну власність, надання дозволів на розроблення документації із землеустрою з метою такого безоплатного передання та розроблення цієї документації з такою метою. Тож ті особи, які не встигли отримати земельні ділянки у власність безоплатно, можуть їх орендувати, щоб мати можливість почати їх використання.

Скасовуються земельні торги щодо прав оренди, емфітевзису та суперфіцію стосовно земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності. Водночас:

• оголошення нових торгів забороняється;
• якщо торги щодо права оренди, емфітевзису вже проведені, проте переможець їх не визначений, то повторні торги не проводяться;
• якщо торги вже оголошені, проте не завершені, то вони скасовуються.

Визначено такі особливі умови передання в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності (крім тих, що перебувають у постійному користуванні осіб, які не належать до державних, комунальних підприємств, установ, організацій):

1. Строк оренди встановлюватиметься до 1 року. Такий договір оренди землі не може бути поновлений, укладений на новий строк і припиняється зі спливом строку, на який його укладено. Вимоги Земельного кодексу України та Закону України «Про оренду землі» щодо мінімального строку договору оренди землі також не застосовуються до таких договорів.

Водночас, якщо такий договір оренди землі закінчився до збирання врожаю, посіяного орендарем на земельній ділянці, орендар має право на збирання такого врожаю з компенсацією ним орендодавцю збитків, спричинених тимчасовим зайняттям земельної ділянки, у розмірі орендної плати за період з дня закінчення строку дії договору оренди до дня закінчення збирання врожаю.

1. Розмір орендної плати не може перевищувати 8 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що визначається від середньої нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по області.
2. Предметом договору можуть бути декілька земельних ділянок.
3. Орендар земельної ділянки не матиме права на компенсацію власних витрат на поліпшення земельної ділянки; поновлення договору оренди землі, укладення договору оренди землі на новий строк з використанням переважного права орендаря; передання земельної ділянки в суборенду; встановлення земельного сервітуту; зміну угідь земельної ділянки; будівництво на земельній ділянці об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд); закладення на земельній ділянці багаторічних насаджень; переважне право на купівлю орендованої земельної ділянки у разі її продажу; відчуження, передання в заставу (іпотеку) права користування земельною ділянкою; поділ земельної ділянки, об’єднання її з іншою земельною ділянкою; використання для власних потреб наявних на земельній ділянці загальнопоширених корисних копалин, торфу, лісу, водних об’єктів, а також інших корисних властивостей землі; зміну цільового призначення земельної ділянки.
4. Договір укладатися виключно в електронній формі та засвідчуватися кваліфікованими електронними підписами орендаря й орендодавця.
5. Право оренди земельної ділянки, переданої в оренду за таким договором, не підлягатиме державній реєстрації.

Водночас підлягатимуть державній реєстрації відповідний договір оренди землі, а також зміни до нього, договір про розірвання такого договору оренди. Потрібно враховувати важливість такої реєстрації договору, адже право оренди земельної ділянки виникатиме з дня державної реєстрації договору оренди земельної ділянки.

Зазначені правила оренди та формування земельних ділянок, запроваджені на час воєнного стану, поширюються і на земельних ділянок, що залишилися у колективній власності колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства, нерозподілених та невитребуваних земельних ділянок і земельних часток (паїв).

Слід звернути увагу, що наведені нормативні положення поширюються лише на певні земельні ділянки, тобто порядок укладання договору оренди землі сільськогосподарського призначення приватної власності не змінився, договір оренди не потребуватиме державної реєстрації, а право оренди підлягатиме державній реєстрації у Державному реєстрі прав.

Особливості передання в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності, що використовуються на праві постійного користування або емфітевзису

Землекористувачі, які використовують земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності на праві постійного користування (крім державних, комунальних підприємств, установ, організацій), емфітевзису отримали право передавати такі земельні ділянки в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що не припиняє право постійного користування.

Водночас слід враховувати такі особливості форми та умов договору оренди земельної ділянки:

• укладається в електронній формі;
• укладається на строк до 1 року (нормативні обмеження щодо мінімального строку оренди при цьому не застосовуються);
• не міститиме кадастровий номер у разі передачі земельної ділянки в оренду, кадастровий номер якій не присвоєно;
• може передбачати передання в оренду декількох земельних ділянок одним орендодавцем;
• орендар не матиме тих же прав, що і орендар у разі оренди землі сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності, про які зазначено вище;
• підлягає державній реєстрації (як і зміни до нього та договір про його розірвання).
• не може бути поновлений, укладений на новий строк і припиняється зі спливом строку, на який його укладено;
• при цьому право оренди земельної ділянки у такому випадку:
• не підлягатиме державній реєстрації,
• виникатиме з дня державної реєстрації договору оренди землі.

Після припинення або скасування воєнного стану в Україні або в окремих її місцевостях такі договори не можуть бути поновлені, укладені на новий строк та продовжують діяти, а відповідне право оренди земельної ділянки вважається переданим до закінчення строку, на який воно передано.

Особливості передання права оренди/суборенди

В орендарів, суборендарів земельних ділянок сільськогосподарського призначення усіх форм власності з’явилося право передавати належне їм право оренди, суборенди іншій особі.

Передання права оренди/суборенди здійснюється з урахуванням таких особливостей:

• не потрібна згода власника земельної ділянки;
• строк, на який здійснюється передання, не може перевищувати 1 рік;
• новий користувач повинен використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням;
• оформлення здійснюється шляхом укладання письмового договору про передання права землекористування між землекористувачем та особою, якій передається право користування земельною ділянкою, в електронній формі;
• про передання права оренди, суборенди особа, яка його передала, повинна письмово повідомити орендодавця (у разі передання права суборенди – орендаря) протягом 5 днів із дня державної реєстрації договору про передання права землекористування;
• договір про передання права землекористування, а також зміни до нього, договір про розірвання такого договору підлягає державній реєстрації;
• перехід права оренди, суборенди земельної ділянки за договором про передання права землекористування не підлягає державній реєстрації;
• право оренди, суборенди вважається переданим з дня державної реєстрації договору про передання права землекористування і припиняється зі спливом строку дії договору про передання права землекористування.

Серед особливостей зазначеного договору:

• повинен містити відомості про: (1) сторони договору; (2) право землекористування, яке передається (із зазначенням площі, кадастрового номера земельної ділянки (за наявності), її цільового призначення, місця розташування, документа, що посвідчує право землекористування); (3) строк, на який передається право (із зазначенням дати закінчення дії договору);
• може передбачати передання права оренди, суборенди декількох земельних ділянок одним орендарем, суборендарем.
• породжує у особи, якій передано право оренди, суборенди земельної ділянки, права та обов’язки, передбачені законом для суб’єкта відповідного права, за винятком тих прав, які не отримує орендар у разі оренди землі сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності під час воєнного стану, про що зазначалося вище;
• не може бути поновлений, укладений на новий строк і припиняється зі спливом строку, на який його укладено.

Після припинення або скасування воєнного стану в Україні або в окремих її місцевостях такі договори не можуть бути поновлені, укладені на новий строк та продовжують діяти, а відповідне право оренди, суборенди земельної ділянки вважатиметься переданим до закінчення строку, на який його передано.

Особливості державної реєстрації договорів щодо землекористування під час воєнного стану

На час дії воєнного стану запроваджено обов’язкову державну реєстрацію таких договорів щодо землекористування:

• оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, переданих в оренду органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування, постійними користувачами, емфітевтами;
• про передання права землекористування, про внесення змін до зазначених договорів, а також їх розірвання.

Функція державної реєстрації договорів щодо землекористування покладена на районну військову адміністрацію. Державна реєстрація договору відбуватиметься шляхом внесення нормативно визначеної інформації до Книги реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану.

Форма такої Книги затверджена наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 11 квітня 2022 року № 219 «Про затвердження форми книги реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану».

Запроваджено зручну форму звернення для державної реєстрації відповідного договору. Так, орендодавець або землекористувач (якщо йдеться про передання права користування) повинен надіслати електронною поштою складену в електронній формі заяву, додавши до неї примірник договору, а також: якщо земля передається в оренду постійним користувачем чи емфітевтом — засвідчені ним копії документів, що посвідчують право постійного користування/емфітевзису; якщо за договором передається право землекористування, то засвідчені землекористувачем копії документів, що посвідчують це право.

Державну реєстрацію договору має бути проведено протягом 5 робочих днів із дня подання заяви. Протягом цього самого строку надається відмова у такій реєстрації, якщо подані документи не відповідають закону.

Міністерство аграрної політики та продовольства України надало роз’яснення щодо застосування нововведень, запроваджених Законом, які можуть стати у нагоді суб’єктам відповідних земельних правовідносин.

Слід зауважити, що оскільки державна реєстрація договору стосуватиметься лише нормативно визначеного переліку договорів і лише у таких випадках право оренди/суборенди, що виникатиме на підставі цих договорів, не підлягатиме державній реєстрації, то в інших випадках необхідно проводити державну реєстрацію відповідних речових прав, за винятком поновлення договорів оренди, суборенди земельних ділянок, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту у випадках, визначених підпунктом 1 пункту 27 розділу X «Перехідні положення» Земельного кодексу України.

Також слід враховувати, що Державний реєстр прав не буде містити інформацію про права оренди/суборенди, які виникли на підставі договорів, для яких нормативно передбачено державну реєстрації договору, а не права, що виникає (передається) на його підставі. Зазначене не належатиме від того, чи працюватиме цей реєстр на момент укладення відповідного договору.

Крім того, на розгляді Верховної Ради України перебуває низка законопроєктів щодо особливостей землекористування в умовах воєнного стану, тож найближчим часом очікуємо на додаткові зміни новел у цій сфері.

 

Читайте також про проблеми аграріїв в умовах воєнного стану