III Business & Legal Real Estate Forum: докладчики оценили влияние карантинных ограничений на сферу коммерческой недвижимости

Как изменились арендные отношения за время карантина, на что сейчас ориентируются девелоперы коммерческой недвижимости, как развивается судебная практика относительно приобретения права собственности на недвижимость — об этом участникам III Business & Legal Real Estate Forum рассказали:

• Юрий Чумак, судья-спикер судебной палаты для рассмотрения дел относительно земельных отношений и права собственности Кассационного хозяйственного суда в составе Верховного Суда;
• Александр Строкань, партнер MITRAX;
• Юлия Подлесная, старший юрист KPMG Law Ukraine;
• Андрей Рыжиков, СEO, управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution; 
• Карен Григорян, начальник юридического департамента компании «Сити Кэпитал Групп Девелопмент».

Модерировал Александр Коваль, руководитель департамента АФ «Грамацкий и Партнеры».

Позиции Верховного Суда

Юрий Чумак говорил о правовых выводах Верховного Суда в делах по спорам о приобретении права собственности на недвижимость. Так, к примеру, в постановлении по делу № 183/1617/16 БП ВС пришла к выводу, что возможность владельца реализовать его право истребовать имущество от добросовестного приобретателя в соответствии со статьей 388 ГК Украины зависит от того, на каком основании добросовестный приобретатель получил это имущество в собственность, а в случае приобретения его по возмездному договору – также от того, как имущество выбыло из владения собственника или лица, которому владелец это имущество передал во владение. Если имущество было приобретено безвозмездно у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать его от добросовестного приобретателя во всех случаях (часть 3 статьи 388 ГК Украины). Перечень оснований, по которым собственник вправе истребовать имущество от добросовестного приобретателя, является исчерпывающим (части 1–3 статьи 388 ГК Украины). В постановлении по делу № 911/3681/17 Большая Палата Верховного Суда обращает внимание, что владелец с соблюдением требований статьи 388 ГК Украины может истребовать принадлежащее ему имущество от лица, являющегося последним его приобретателем, независимо от того, сколько раз это имущество было отчуждено до того, как оно попало во владение последнего приобретателя. Для такого истребования оспаривание решений органов государственной власти или местного самоуправления, цепи договоров, других сделок относительно спорного имущества и документов, удостоверяющих соответствующее право, не является эффективным способом защиты права собственника.

Истребование имущества у добросовестного приобретателя

Тему истребования имущества у добросовестного приобретателя продолжил Александр Сторокань. Он говорил о ситуациях, когда подача иска в порядке статьи 388 Гражданского кодекса невозможна — например, в случае если имущество было реализовано в порядке, установленном для исполнения судебных решений. По словам докладчика, в этом случае эффективным может быть использование такого способа защиты, как восстановление положения, существовавшего до принятия соответствующего акта государственного органа. Также могут быть заявлены исковые требования о компенсации убытков. Кроме того, докладчик обратил внимание на возможность восстановления права собственности в порядке статьи 392 ГК. 

Арендатор vs арендодатель

О практике разрешения конфликтов арендодателей и арендаторов во время действия карантинных ограничений участникам форума рассказала Юлия Подлесная. Она прокомментировала изменения, внесенные в законодательство в начале карантина, и практику применения положений о форс-мажоре к арендным правоотношениям. А также рассказала о нюансах применения пункта 14 Заключительных и переходных положений ГК Украины (относительно снижения платы за пользование недвижимым имуществом на период действия карантина) — судебная практика, как правило, не в пользу арендаторов.

“Сейчас арендатор может получить преференции и льготы только путем переговоров с арендодателем”, – считает г-жа Подлесная.

Коммерческая недвижимость

Выступление Андрея Рыжикова также было посвящено влиянию карантина на сферу коммерческой недвижимости и тенденциям постковидного развития отрасли. Среди ключевых трендов он отметил тотальную реконцепцию проектов, оптимизацию площадей, перенос сроков завершения объектов, пересмотр условий финансирования, импортозамещение и смещение географического притяжения проектов в пользу периферии. 

Офисы на карантине

В завершение сессии и всего форума Карен Григорян рассказал о подходах арендодателей к урегулированию арендных отношений в период карантина. Он, в частности, отметил, что «Сити Кэпитал Групп Девелопмент» на период локдауна отменила арендную плату для торговых объектов. Что касается офисных помещений — они функционировали, и арендаторы имели возможность доступа и организации надлежащих условий работы. По его словам, в корректировке ценовой политики не было универсального подхода, во внимание принималась также специфика бизнеса арендатора.

«Основная цель, которой мы руководствовались, — сохранить арендаторов», — подчеркнул докладчик.

Подводя итог дискуссии, Александр Коваль отметил, что в кризисное время следует ориентироваться на более долгосрочные перспективы сотрудничества и рассматривать контрагентов как полноценных бизнес-партнеров.