ВС разъяснил внесудебный порядок обращения взыскания на унаследованный предмет ипотеки

Кассационный гражданский суд в составе Верховного Суда разъяснил внесудебный порядок обращения взыскания на унаследованный предмет ипотеки. Об этом сообщает пресс-служба ВС.

Суть спора

Истица унаследовала от сына, который умер в 2018 году, дом, находившийся в ипотеке.

В 2011 году банк-ипотекодержатель посылал сыну истицы требование об устранении нарушения условий кредитного договора и о намерении во внесудебном порядке обратить взыскание на предмет ипотеки. После этого было принято решение о взыскании в пользу банка кредитного долга, открыто исполнительное производство, однако судебное решение исполнено не было.

Между тем права требования по кредитным и ипотечным договорам несколько раз уступались, и в ноябре 2019 года конечный ипотекодержатель реализовал право требования во внесудебном порядке путем продажи спорного дома другому лицу, соответчику.

Суд первой инстанции, с решением которого согласился апелляционный суд, отказал в удовлетворении иска о признании недействительным договора купли-продажи, поскольку хотя ипотекодержатель не сообщила должнику о намерении продать предмет ипотеки в нарушение требований ст. 38 Закона Украины «Об ипотеке», но следствием такого нарушения является возмещение ипотекодержателем убытков, а не признание договора недействительным.

Вывод КГС ВС (постановление от 3 февраля 2021 года по делу № 278/3367/19-ц)

Верховный Суд в составе коллегии судей Первой судебной палаты Кассационного гражданского суда отменил судебные решения предыдущих судов и признал оспариваемый договор недействительным.

По смыслу ч. 1 ст. 33 и ч. 1 ст. 35 Закона Украины «Об ипотеке» реализации права ипотекодержателя обратить взыскание на предмет ипотеки предшествует реализация им права требовать досрочного выполнения основного обязательства. И только если последнее не выполнено или не надлежаще выполнено, ипотекодержатель, если иное не предусмотрено законом, может обратить взыскание на предмет ипотеки.

Несообщение ипотекодателю и должнику о требовании устранить нарушения основного обязательства исключает применение внесудебного способа удовлетворения требований ипотекодержателя.

Согласно ч. 1 ст. 38 Закона Украины «Об ипотеке» если ипотекодержатель имеет право на продажу предмета ипотеки по решению суда или договору, то он обязан за 30 дней до заключения договора купли-продажи письменно сообщить ипотекодателю и всем лицам, имеющим права или требования относительно предмета ипотеки, о своем намерении заключить этот договор. В случае невыполнения этого условия ипотекодержатель несет ответственность перед такими лицами за возмещение убытков.

В случае направления ипотекодержателем ипотекодателю требования об устранении нарушения основного обязательства в соответствии с ч. 1 ст. 35 этого закона с одновременным уведомлением об избранном способе удовлетворения требований ипотекодержателя согласно ч. 1 ст. 38 данного закона (одним документом) необходимо исходить из приоритета соблюдения именно ч. 1 ст. 35 Закона Украины «Об ипотеке».

В этом деле конечный ипотекодержатель не направлял наследнику сообщение об устранении нарушения, а также о намерении обратить взыскание на предмет ипотеки путем его продажи.

Последний кредитор, обращая взыскание во внесудебном порядке на предмет ипотеки, который на время продажи унаследован истицей, не сообщил ей о необходимости устранения нарушения обязательств и о последствиях такого неустранения – обращении взыскания на предмет ипотеки. То есть кредитор не предъявил своих кредиторских требований к истице в порядке ст. 1281 ГК Украины, а следовательно, должен был соблюсти требования ст. 35 Закона Украины «Об ипотеке».

Наследник должника, которому неизвестно о существовании требований кредитора наследодателя, не может быть лишен унаследованного имущества во внесудебном порядке без какого-либо уведомления или предварительного предъявления претензии кредитором, поскольку это является нарушением права собственности, гарантированного ст. 41 Конституции Украины.