Велика Палата пояснила особливості переходу права власності на землю у разі придбання нерухомості

Велика Палата Верховного Суду пояснила, як відбувається перехід права власності, якщо об’єкт нерухомого майна придбано на аукціоні, а земельна ділянка при цьому виставлялася окремим лотом на аукціоні та була придбана іншою особою.

Суть справи

Позивач просив визнати недійсним свідоцтво про придбання земельної ділянки на прилюдних торгах, які не відбулися, скасувати державну реєстрацію права власності на земельну ділянку та визнати за позивачем права власності на спірну земельну ділянку.

Гараж та земельну ділянку як окремі лоти придбали на електронних торгах позивач та відповідач. При цьому позивач вважав, що спірна земельна ділянка автоматично перейшла до нього в силу положень статей 120, 125 ЗК України, а тому не могла бути предметом продажу на прилюдних торгах та, відповідно, не могла перейти у власність відповідача, у зв’язку з чим і було заявлено відповідний позов.

Районний суд, з яким погодився апеляційний суд, відмовив у задоволенні позовних вимог.

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду передав справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, оскільки вважав за необхідне відступити від висновку щодо застосування норм права в подібних правовідносинах, викладених у раніше прийнятих постановах Касаційного господарського суду від 16 квітня 2019 року у справі № 907/68/18 і від 31 травня 2018 року у справі № 29/5005/17496/2011.

Суд вказав, що має бути дотриманий справедливий баланс інтересів боржника на реалізацію його майна в процедурі виконавчого провадження на погашення за його рахунок боргів перед кредитором — стягувачем у виконавчому провадженні та інтересів позивача як власника будівлі, що набута ним у результаті примусового продажу у виконавчому провадженні майна боржника.

Висновок Великої Палати ВС (постанова від 22 червня 2021 року № 200/606/18)

Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про необхідність змінити мотивувальні частини оскаржуваних судових рішень, а в решті — залишити їх без змін.

Велика Палата вважає, що якщо право власності на об’єкт нерухомості та на земельну ділянку, на якій цей об’єкт розташований, належать одній особі, то відчуження, у тому числі в процедурі виконавчого провадження, об’єкта нерухомості окремо від земельної ділянки або земельної ділянки окремо від об’єкта нерухомості суперечить закону.

ВП ВС вказала, що чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об’єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства.

Якщо продажу підлягає об’єкт нерухомості, право власності на який переходить лише разом із правом власності на земельну ділянку, то в інформаційному повідомленні про електронні торги повинен бути зазначений кадастровий номер такої земельної ділянки. Невиконання цієї вимоги призводить до правової невизначеності, що призводить до зменшення конкуренції учасників торгів та може ввести в оману учасників торгів щодо майна, яке продається.

Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що не може вважатися добросовісною особа, яка:

• набула майно на прилюдних торгах, якщо така особа знала чи мала знати про порушення порядку реалізації майна, зокрема про порушення вимог до інформації про майно;
• знала чи мала знати про набуття нею майна всупереч закону, зокрема про набуття земельної ділянки окремо від об’єкта нерухомості, який на ній розмішений, чи про набуття такого об’єкта окремо від земельної ділянки, якщо таке набуття не допускається в силу закону.

Також читайте про цю справу в наших матеріалах:

Нерухомий слід 

Земельный фонд: топ-5 решений Верховного Суда в земельных спорах