Нерухомий слід — PRAVO.UA
прапор_України
2024

Генеральний партнер 2024 року

Видавництво ЮРИДИЧНА ПРАКТИКА
Головна » Судовий вісник № 10 (174) » Нерухомий слід

Нерухомий слід

Питання, чи завжди земля «слідує» за нерухомістю, наразі залишається невирішеним та дискусійним
Раніше суди керувалися принципом цілісності об’єкта нерухомості із земельною ділянкою

Олена ПРОЦЕНКО

старший юрист Юридичної групи LCF, адвокат

Спеціально для «Судового вісника»

 

Протягом останнього часу судова практика сформувала єдиний підхід до застосування положень статті 120 Земельного кодексу (ЗК) України та статті 377 Цивільного кодексу (ЦК) України. Суди виходили з принципу «єдності юридичної долі» земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна. Тобто, у разі переходу права власності на об’єкт нерухомості, зокрема на підставі договору купівлі­продажу, земельна ділянка завжди «слідувала» за ним.

У той же час дискусійним та наразі невирішеним залишається питання, чи підлягають застосуванню положення статті 120 ЗК України в тому випадку, якщо об’єкт нерухомого майна придбано в межах процедури прилюдних торгів (на аукціоні), а земельна ділянка при цьому виставлялася окремим лотом на аукціоні та була придбана іншою особою.

Відступлення від висновків

Зокрема, у серпні цього року на розгляд Великої Палати Верховного Суду було передано цивільну справу № 200/606/18 про визнання недійсним свідоцтва про придбання земельної ділянки на прилюдних торгах, які не відбулися, скасування державної реєстрації права власності на земельну ділянку та визнання за позивачем права власності на спірну земельну ділянку.

У цій справі нерухоме майно (гараж) та земельну ділянку як окремі лоти придбали на електронних торгах позивач та відповідач. При цьому позивач вважав, що спірна земельна ділянка автоматично перейшла до нього в силу положень статей 120, 125 ЗК України, а тому не могла бути предметом продажу на прилюдних торгах та, відповідно, не могла перейти у власність відповідача, у зв’язку з чим і було заявлено відповідний позов.

Передаючи справу на розгляд Великої Палати, колегія суддів Верховного Суду в ухвалі від 5 серпня 2020 року у справі № 200/606/18 зазначила про необхідність відступлення від правових висновків щодо застосування статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України.

Колегія суддів звернула увагу на те, що припинення права власності на земельну ділянку може відбуватися не лише у зв’язку з переходом права власності на розташований на ній об’єкт нерухомого майна (стаття 120 ЗК України), а й унаслідок застосування визначених статтею 346 ЦК України способів припинення права власності, в тому числі, шляхом звернення стягнення на майно за зобов’язаннями власника. Так, у разі продажу спірного майна в межах виконавчого провадження має бути дотриманий справедливий баланс інтересів боржника — на реалізацію його майна (зокрема, земельної ділянки) і погашення за його рахунок боргів перед кредитором, а також інтересів позивача — як власника об’єкта нерухомого майна, придбаного в результаті примусового продажу майна.

Окрім того, колегія суддів вказала на те, що позивач, звертаючись із таким позовом до суду, має на меті отримати спірну земельну ділянку у власність безкоштовно, оскільки не ставить питання щодо сплати грошових коштів, що були зараховані в рахунок погашення заборгованості власника земельної ділянки у зв’язку з переходом права власності на неї до відповідача. А це, у свою чергу, порушує справедливий баланс інтересів сторін.

Цю справу було прийнято до розгляду ухвалою Великої Палати Верховного Суду від 2 вересня 2020 року.

Принцип цілісності?

Зазначимо, що раніше при розгляді аналогічної категорії справ суди керувалися принципом цілісності об’єкта нерухомості із земельною ділянкою з посиланням на положення статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України, зазначаючи про «безумовне слідування землі за об’єктом нерухомості (будівлею)».

Зокрема, у справі № 29/5005/17496/2011 банк оскаржив результати аукціону з продажу майна банкрута, внаслідок чого право власності на нерухоме майно та земельну ділянку (як один лот) перейшло до третьої особи. На думку банку, ліквідатор неправомірно сформував ці два об’єкти одним лотом.

Верховний Суд постановою від 31 травня 2018 року, залишаючи в силі рішення судів попередніх інстанцій про відмову в задоволенні позову банку, обґрунтував своє рішення тим, що виділення окремими лотами з продажу житлового будинку та земельної ділянки, на якій він розташований, призведе до неможливості реалізації майна боржника. Тобто, Верховний Суд підтримав позицію, що земля слідує за нерухомістю.

В іншій судовій справі № 907/68/18 позивач просив визнати за ним право власності на земельну ділянку, на якій розташовано об’єкт нерухомого майна, придбаний ним на прилюдних торгах. При цьому право власності на земельну ділянку належало банку, який придбав її у процесі виконання судового рішення як іпотекодержатель ще до моменту продажу позивачу нерухомого майна на прилюдних торгах.

Суд першої інстанції позов задовольнив, однак суд апеляційної інстанції скасував таке рішення, зазначивши, що об’єкт нерухомості було виставлено на продаж на прилюдних торгах без земельної ділянки, вартість земельної ділянки не була врахована у вартості лота (об’єкта нерухомого майна), а позивач як учасник торгів був про це поінформований.

Верховний Суд постановою від 16 квітня 2019 року у справі № 907/68/18 скасував постанову суду апеляційної інстанції та погодився із висновками ­місцевого господарського суду, що з набуттям позивачем права власності на нерухоме майно до нього в силу положень статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України перейшло право власності на спірну земельну ділянку. У цій справі суд, враховуючи mutatis mutandis (з відповідними змінами) виснов­ки Великої Палати Верховного Суду, викладені в постанові від 4 грудня 2018 року у справі № 910/18560/16, зазначив, що перехід права на земельну ділянку відбувається відповідно до прямого припису закону незалежно від волі попереднього власника земельної ділянки.

Тобто, якщо раніше суди застосовували норми статті 120 ЗК України до всіх правовідносин, пов’язаних із переходом прав на об’єкт нерухомого майна та земельну ділянку, на якій такий об’єкт розташований, то наразі може бути сформовано підхід (судову практику), коли до певних правовідносин зазначені норми законодавства ­застосуванню не підлягають. Зокрема, це стосується випадків реалізації майна у межах виконавчого провадження на прилюдних торгах.

З цього питання Велика Палата Верховного Суду ще не надала свій правовий висновок — на час підготовки статті рішення у справі № 200/606/18 не прий­няте, тож будемо очікувати, чи зміниться судова практика застосування статті 120 ЗК України або ж залишиться незмінною.

Поділитися

Підписуйтесь на «Юридичну практику» в Facebook, Telegram, Linkedin та YouTube.

Баннер_на_сайт_тип_1
YPpicnic600x900
баннер_600_90px_2
2024
tg-10
Legal High School

Інші новини

PRAVO.UA