Несмотря на существующую и формирующуюся судебную практику, не стоит забывать, что Верховный Суд (ВС) может отступать от своих предыдущих правовых выводов. Поэтому страницу «Единый государственный реестр судебных решений» закрывать не советуем, нужно всегда держать руку на пульсе.

Предлагаем вашему вниманию пятерку знаковых решений Верховного Суда, принятых в прошедшем году.

Переход прав от физлица­учредителя

Достаточно часто земельные споры возникают в связи с необходимостью переоформления на фермерское хозяйство права аренды земельного участка, который был предварительно предоставлен в пользование физическому лицу — учредителю данного хозяйства.

В этой связи стоит вспомнить постановление Большой Палаты (БП) ВС от 30 июня 2020 года по делу № 927/79/19, где сказано, что переход прав и обязанностей арендатора земельного участка к созданному им фермерскому хозяйству происходит в силу закона, без заключения каких­либо дополнительных соглашений к договору аренды земли.

Основанием для обращения в суд по данному делу стал отказ управления Государственной службы Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра внести изменения в договоры аренды земли в части замены арендатора с физического лица (учредителя фермерского хозяйства) на фермерское хозяйство. Учитывая такой отказ, государственные регистраторы прав на недвижимое имущество также отказали в регистрации права аренды земли фермерским хозяйством.

В указанном деле Верховный Суд отметил, что в случае получения гражданином в аренду земельного участка государственной или коммунальной собственности для ведения фермерского хозяйства с заключением соответствующего договора и создания в дальнейшем этим гражданином фермерского хозяйства все права и обязанности арендатора земельного участка переходят к фермерскому хозяйству со дня осуществления его государственной регистрации.

Для государственной регистрации права аренды фермерское хозяйство должно подать государственному регистратору договор аренды земли, заключенный основателем данного хозяйства. При этом Верховный Суд указал, что заключение и предоставление государственному регистратору дополнительного соглашения к договору аренды земли о замене арендатора с гражданина на фермерское хозяйство не является обязательным.

Преимущественное право аренды

Весомой категорией земельных споров являются споры, связанные с реализацией арендатором преимущественного права аренды земельного участка (возобновлением договора аренды земли).

В данном контексте в постановлении БП ВС от 22 сентября 2020 года по делу № 313/350/16­ц сформирована позиция, согласно которой «для возобновления договора аренды земельного участка арендатор в обязательном порядке должен уведомить арендодателя о своем намерении воспользоваться правом на возобновление договора аренды».

Основанием для обращения в суд по данному делу стал отказ истцу в возобновлении договора аренды на том основании, что арендатор пропустил срок для уведомления арендодателя о намерении воспользоваться преимущественным правом на возобновление указанного договора, как это предусмотрено частью 1 статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли».

Верховный Суд сделал вывод, что арендатор, который добросовестно выполняет свои обязанности по договору аренды земли, имеет преимущественное право перед другими лицами на продолжение этих арендных правоотношений на новый срок. В то же время для реализации такого права арендатор обязательно должен уведомить арендодателя о своем намерении возобновить договор аренды в срок, установленный договором, однако не позднее чем за один месяц до окончания срока его действия и отправить проект дополнительного соглашения.

Для расторжения нет оснований

Часто споры возникают также в связи с попытками арендодателя прекратить (расторгнуть) договор аренды земельной доли (пая) после выделения земельного участка и оформления на него правоустанавливающих документов.

Тут следует обратить внимание на постановление БП ВС от 1 сентября 2020 года по делу № 233/3676/19, где высказана позиция о том, что выделение земельного участка и получение права собственности на него не влечет автоматического прекращения договора аренды земельной доли (пая), кроме случаев, когда это предусмотрено самим договором.

Общество (истец) арендовало земельный участок (пай) на основании сертификата на право на земельную долю (пай). В дальнейшем арендодатель выделил земельный участок и зарегистрировал за собой право собственности на него. Основанием для обращения в суд стал отказ арендодателя от перезаключения договора аренды с учетом указанных выше обстоятельств, несмотря на то что это было прямо предусмотрено условиями договора аренды.

В своем постановлении Верховный Суд сделал вывод, что выделение земельного участка и получение права собственности на него не влияет на действительность договора аренды земельной доли (пая) и не препятствует выполнению этого договора. Выделение земельного участка также не может быть основанием для расторжения договора. Если стороны в договоре аренды земельной доли (пая) непосредственно не предусмотрели автоматического прекращения его действия после выделения земельного участка, такой договор перезаключается как договор аренды земли согласно государственному акту на право собственности на земельный участок или в судебном порядке на определенных законом основаниях.

Аренда и смена собственника

Долгое время дискуссии возникали вокруг вопроса, нужно ли прекращать (разрывать) договор аренды земли, заключенный с собственником недвижимого имущества, если он осуществил отчуждение недвижимого имущества в пользу третьего лица.

В постановлении ВС в составе коллегии судей Кассационного гражданского суда от 8 июля 2020 года по делу № 922/1349/18 по этому вопросу сформирована такая позиция: «Договор аренды земельного участка для предыдущего владельца недвижимого имущества прекращается договором, на основании которого новый владелец приобрел расположенное на нем имущество, следовательно, договор аренды не подлежит расторжению».

Фабула: в связи с отчуждением объекта недвижимого имущества в пользу ответчика городской совет принял решение о прекращении действия договора аренды земли, заключенного с предыдущим владельцем недвижимости. В то же время, поскольку новым владельцем (ответчиком по делу) договор аренды земельного участка заключен не был, городской совет обратился в суд с иском о взыскании с ответчика безосновательно сохраненного имущества в размере арендной платы в связи с использованием земельного участка без надлежащих правовых оснований.

Верховный Суд в своем постановлении сделал вывод, что право предыдущего владельца или пользователя прекращается в силу прямого указания закона без прекращения в целом договора аренды земельного участка. Соответственно, новый владелец объекта недвижимости, которому переходит право аренды, приобретает права аренды по действующему договору аренды, а не в порядке повторного предоставления земельного участка. То есть имеет место замена стороны в обязательстве, и после отчуждения объектов недвижимости предыдущие пользователи не должны платить арендную плату за земельный участок, пользователем которого они уже не являются, а обязательства по такой уплате автоматически возникают у нового владельца недвижимости.

Таким образом, с момента перехода права собственности на расположенное на земельном участке недвижимое имущество к новому владельцу в правоотношениях пользования земельным участком, на котором находится это имущество, происходит фактическая замена землепользователя: права и обязанности землепользователя переходят к новому владельцу соответствующего недвижимого имущества.

Земля следует за недвижимостью

На рассмотрение Большой Палаты Верховного Суда было передано дело о признании недействительным свидетельства о приобретении земельного участка на публичных торгах и признании за истцом как владельцем объекта недвижимого имущества (гаража) права собственности на такой земельный участок.

Ожидаем позицию БП ВС по делу № 200/606/18 относительно применения статьи 120 Земельного кодекса Украины в случае продажи объекта недвижимого имущества и земельного участка, на котором он расположен, как отдельных объектов в процедуре принудительного обращения взыскания на имущество должника (на торгах).

Истец является собственником объекта недвижимого имущества — гаража, приобретенного на электронных торгах. По мнению истца, ему также в силу положений статей 120, 125 Земельного кодекса Украины, статьи 377 Гражданского кодекса Украины принадлежит спорный земельный участок, на котором расположен указанный гараж. Поэтому такой земельный участок не мог быть предметом продажи с публичных торгов и перейти в собственность ответчика.

По данному делу Большая Палата Верховного Суда может сформировать правовую позицию, определив, применяются ли положения статьи 120 Земельного кодекса Украины (земля следует за недвижимостью) в случае реализации на публичных торгах как отдельных лотов земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества и могут ли быть владельцами таких объектов различные субъекты.

ПРОЦЕНКО Алена — старший юрист Юридической группы LCF, г. Киев