Видавництво 
 |
Нікіта Куніцин, помічник адвоката АО «АРМАДУМ ГРУП» |
В умовах війни виникають складнощі не лише з виживанням — як фізичним, так і бізнесу. В умовах війни також скорочуються фізичні та грошові ресурси. Зокрема, це стосується права власності на землю.
З метою вирішення проблем, що виникають із правом власності на земельні ділянки у зв’язку з війною з рф, законодавцями було прийнято низку змін до нормативно-правових актів, насамперед до Земельного кодексу України.
Строк дії оренди
Були внесені зміни щодо порядку відліку строку договору оренди землі. Насамперед слід звернути увагу на автоматичну пролонгацію договорів оренди землі строком на 1 рік згідно з п. 27 Перехідних положень Земельного кодексу України. Тобто законодавством встановлюється, що земля, строк оренди якої закінчується під час дії воєнного стану, може використовуватися орендарем ще протягом 1 року з моменту закінчення строку оренди.
Насамперед, на нашу думку, законодавцями було внесено вищевказані зміни з метою компенсувати той період часу, протягом якого користування земельною ділянкою було неможливим.
Водночас слід звернути увагу на таке:
- законодавцями передбачено, що такі договори оренди «вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін». Отже, в разі небажання продовжувати строк оренди землі сторони мають укладати додатково угоди про розірвання.
Натомість новели земельного законодавства стосовно оренди землі не містять положень щодо можливості автоматичної пролонгації договорів оренди в разі, якщо воєнний стан триватиме понад 1 рік після продовження строку оренди. Навпаки, законодавством не дозволяється продовження таких договорів. Таким чином, постає питання щодо достатності автоматичного строку продовження таких договорів у разі ризику затяжної війни, тобто якщо орендар не матиме змоги користуватися земельною ділянкою протягом тривалішого строку;
- водночас орендодавець чи навіть сам орендар може не бажати продовжувати строк оренди землі. За орендодавцем як за власником орендованої нерухомості законодавством закріплюються основи майнового права відповідно до української правової системи, зокрема право розпоряджатися майном у власності. Таким чином, встановлену законодавством автоматичну пролонгацію договорів оренди земельних ділянок СГП в момент закінчення строку оренди можна б було залишити як опцію за погодження між сторонами.
Натомість передання земельних ділянок СГП може бути здійснено на будь-який строк у разі, якщо така земельна ділянка не перебуває в приватній власності.
Орендні платежі
На жаль, законодавцями не було встановлено особливого порядку щодо сплати орендних платежів на період воєнного стану. Отже, питання стосовно несвоєчасної сплати та/або несплати орендних платежів вирішується без нововведень із боку законодавця.
Натомість орендна плата за землю, що перебуває в публічній власності, обмежується 8% нормативної грошової оцінки земельної ділянки згідно з підп. «а» п. 2 п. 27 Перехідних положень Земельного кодексу України. Це правило поширюється лише на 2 види земельних ділянок:
- сільськогосподарського призначення;
- ті, що залишилися у колективній власності колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства, нерозподілених та невитребуваних земельних ділянок і земельних часток (паїв).
Відповідно, з вищенаведеного випливає, що обмежень стосовно розміру орендної плати за оренду земельних ділянок інших видів не існує.
Нові обмеження для сторін на час дії воєнного стану
Для орендаря:
- орендар не має права передавати орендовану земельну ділянку в суборенду іншим особам. Це саме стосується видозміни земельної ділянки, а саме: зміни угідь, будівництва нерухомості, закладення багаторічних насаджень тощо;
- забороняється безоплатне отримання орендованої землі орендарем у власність;
- поновлення договору оренди земельної ділянки не можна продовжувати. Відповідно, орендар вимушений сам розраховувати, щоб використати орендовану землю в межах достатнього проміжку часу;
- виключається можливість отримання майнової вигоди від землекористування у вигляді компенсації власних витрат на поліпшення земельної ділянки та використання для власних потреб наявних на земельній ділянці природних ресурсів.
Варто також додатково відзначити, що ці обмеження діють лише протягом воєнного стану. Водночас наведені обмеження стосуються лише оренди землі сільськогосподарського призначення публічної власності. Отже, приватну землю, а також земельні ділянки у постійному користуванні приватних осіб можна використовувати орендарю без обов’язкових додаткових обмежень на час дії воєнного стану.
Натомість для орендодавця встановлено таке:
- публічний орендодавець (державні, комунальні підприємства, установи, організації тощо) не проводить земельні торги перед переданням орендованої землі.
Так само вищенаведені обмеження стосуються лише оренди землі сільськогосподарського призначення публічної власності. Отже, приватна земля, а також земельні ділянки у постійному користуванні приватних осіб можуть використовуватися орендодавцем без обов’язкових додаткових обмежень на час дії воєнного стану.
У будь-якому разі орендодавець як власник орендованої землі отримує менше обмежень порівняно з орендарем.
Зворотна дія воєнного стану
Законодавці закріплюють такі правила оренди землі на час воєнного стану, а саме після завершення дії воєнного стану або його скасування (положення п. 28 Земельного кодексу України):
- продовжують діяти пролонговані згідно з правилами оренди земельних ділянок на час воєнного стану договори оренди землі (в разі якщо строк оренди не сплив);
- договори землі, укладені в період воєнного стану, не можуть бути поновлені, укладені на новий строк та продовжують діяти до закінчення строку, на який вони укладені, якщо договори поновлювалися на 1 рік;
- припинення існування як об’єктів цивільних прав земельних ділянок, сформованих у воєнний стан, відбувається після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки, сформованої для передання її в оренду (публічні земельні ділянки СГП).
Отже, юридичні факти, що виникли згідно з договором оренди землі, після закінчення воєнного стану матимуть таку саму юридичну силу, яку мали на період воєнного стану.
Висновки
Підсумовуючи вищенаведене, варто вказати на такі висновки:
-
Насамперед слід розуміти, що новели Земельного кодексу України діятимуть лише протягом воєнного стану.
Відповідно, на відносини між сторонами договору оренди землі у мирний час ці норми не поширюватимуться. Натомість скасування воєнного стану не скасовує юридичних наслідків, що виникають із правил, які діють в цей період.
Законодавцями було запроваджено гарантії щодо умов оренди земельних ділянок у період воєнного стану, що не прив’язують його скасування до автоматичного припинення цих умов. Отже, наслідки, що виникли після впровадження воєнного стану, не втрачають юридичної сили після його скасування.
Таким чином, найбільше від нововведень до Земельного кодексу України мають виграти особи, зайняті у сільськогосподарському секторі.
-
Була врахована потреба компенсації втраченого орендарем часу, протягом якого він би не мав змоги користуватися орендованим нерухомим майном.
Натомість не передбачається ні право відмови від автоматичної пролонгації оренди землі, ні її довшого чи коротшого строку. Виникає думка про спробу законодавців вгадати приблизну тривалість війни України з росією, яка може тривати довше або ж, навпаки, менш ніж 1 рік.
-
Чинним законодавством в умовах воєнного стану насамперед змінюються умови договорів оренди земельних ділянок СГП.
Враховуючи необхідність економічного відновлення України, новели щодо режиму оренди земельних ділянок у воєнний період стосуються безпосередньо сільськогосподарських угідь, якщо вони перебувають у публічній власності (належать державі чи перебувають у комунальній власності). Отже, найбільше від закону мають виграти підприємці та підприємства.
Водночас оренда таких земельних ділянок у разі їх належності до публічного майна передбачає більше обмежень для сторін договору оренди.
Читайте також: Дерегуляція земельних відносин на час воєнного стану — думка юристів
Завантажується ...
