Житлові сертифікати в Україні: все про компенсацію за втрачене житло

Григорій Мамка, народний депутат України, заступник голови Комітету Верховної Ради України з питань правоохоронної діяльності, д.ю.н.

Внаслідок збройної агресії рф проти України значна кількість майна, зокрема об’єкти цивільної інфраструктури, були пошкоджені чи знищені. Станом на осінь 2023 року найбільшу частину прямих збитків становить втрата житлового фонду в обсязі $55,9 млрд. Загалом було зруйновано чи пошкоджено 167,2 тис. об’єктів житлового фонду, з них 147,8 тис. приватних будинків, 19,1 тис. багатоквартирних будинків. Регіони, що найбільше постраждали від руйнувань у сфері житлового фонду, – Донецька, Київська, Луганська, Харківська, Миколаївська, Чернігівська, Херсонська та Запорізька області. За таких умов питання відшкодування завданих збитків та отримання компенсації за зруйноване/пошкоджене майно набуває особливої вагомості.

У травні 2023 року набув чинності Закон України № 2923-IX про компенсацію за шкоду об’єктам нерухомого майна внаслідок воєнних подій та агресії росії (далі – Закон). Закон спрямований на відновлення та створення нової інфраструктури після закінчення війни в нашій країні, розвиток ринку будівельної галузі, створення нових робочих місць, а головне – забезпечення населення житлом. Пропоную зосередитися на ключових деталях Закону.

Отже, компенсація за пошкоджений/знищений об’єкт нерухомого майна – це надання коштів шляхом їх перерахування на поточний рахунок отримувача компенсації зі спеціальним режимом використання для виконання робіт, пов’язаних із будівництвом, на пошкодженому об’єкті нерухомого майна з метою його відновлення та/або придбання будівельної продукції для виконання таких робіт. Також за придбану ним будівельну продукцію та/або виконані ним ремонтні роботи на пошкодженому об’єкті нерухомого майна за власні кошти й для будівництва будинку садибного типу, садового або дачного будинку. Крім цього, за придбання квартири, іншого житлового приміщення, будинку садибного типу, садового або дачного будинку (у тому числі фінансування придбання приміщення/будинку, що буде споруджений у майбутньому, або інвестування/фінансування його будівництва) з використанням житлового сертифіката.

Додам, що Закон виокремлює знищені та пошкоджені об’єкти нерухомого майна, які постраждали від  бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією рф.

Безпосередньо власник пошкодженого чи зруйнованого будинку або квартири може самостійно подати заяву через “Дію”, Центр надання адміністративних послуг (далі – ЦНАП), через органи соцзахисту або ж через нотаріуса. Після подання заяви потрібно чекати на спеціальну комісію, яка оглядає майно, щоб зробити оцінку вартості пошкодження. Згодом складається акт про пошкодження, а також фіксуються всі деталі.

Зауважу, що документами, які підтверджують знищення майна, можуть бути довідки органів внутрішніх справ, акти, офіційні висновки інших установ або організацій, які, відповідно, уповноважені засвідчувати факт знищення майна. Для припинення права власності на зруйноване житло необхідно зареєструвати дані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Розмір компенсації визначено на основі оцінки вартості відновлення, враховуючи ступінь його пошкодження. Граничний розмір компенсації у вигляді нерухомого майна обмежено площею 150 м2 для одного об’єкта. Особа має право отримати нерухомість, вартість якої перевищує граничний розмір компенсації, за умови оплати різниці між вартістю нерухомості та сумою компенсації. Отримати компенсацію можуть фізичні особи. Мова йде про громадян України, які є власниками пошкоджених та/або знищених об’єктів нерухомого майна, а також осіб, які здійснили інвестування та фінансування об’єктів житлового будівництва, щодо яких отримано право на виконання будівельних робіт та які не прийнято в експлуатацію. Також до них зараховуються члени житлово-будівельних (житлових) кооперативів, які викупили квартиру чи інше житлове приміщення кооперативу, але не оформили право власності на нього. Крім цього, це стосується й спадкоємців вище вказаних осіб.

Звертатися за отриманням компенсації можна під час дії воєнного стану та протягом 90 календарних днів після його припинення або скасування. Закон визначає перелік отримувачів компенсації за знищене та пошкоджене житло, її види, механізм оцінки та ухвалення рішення щодо її надання. Однак варто розуміти різницю між відшкодуванням збитків та компенсацією. Відшкодуванням є грошові кошти, які стягуються з винної сторони, що заподіяла збитки, тобто з країни-агресора рф. Натомість компенсацією вважається матеріальна підтримка, яка надається заявнику з державного (чи іншого не забороненого законом) бюджету відповідно до сформованих бюджетних призначень.

Алгоритм компенсації за пошкоджене майно

Спершу відбувається подання інформації про пошкоджене майно через “Дію”. Далі – відкриття спеціального рахунку в банках-партнерах. Наступний етап зумовлюється поданням заяви на компенсацію через “Дію” або ЦНАП. Згодом відбувається допуск комісії місцевої ради до обстеження майна та надання їй підтверджувальних документів. Фінальний етап – перерахування грошових коштів зі спеціальним режимом використання або фінансування придбання об’єкта нерухомості з використанням житлового сертифіката. Отримувачем компенсації є фізична особа – громадянин України, яка досягла 18-річного віку та подала засобами порталу “Дія” або в інший спосіб, передбачений законодавством, заяву та є власником (співвласником) пошкодженого об’єкта, право власності якого підтверджено.

Однак, на мою думку, є низка певних проблемних аспектів Закону, які я пропоную розглянути докладніше.

По-перше, Законом передбачено гарантії держави лише щодо компенсації збитків від пошкодження та знищення певних об’єктів нерухомості внаслідок воєнних подій, терористичних актів та інших агресивних дій рф проти України. Однак не враховується шкода, заподіяна об’єктам, які на той момент перебували на тимчасово окупованій території, що може розглядатися як дискримінація, оскільки вибірковий підхід до відшкодування шкоди не охоплює всю територію України, що може порушувати конституційні положення. По-друге, визначено отримувачів компенсації, але не враховано юридичних осіб, які є співвласниками. Це може призвести до порушення їхніх прав та можливого звернення до суду. У Законі визначено правові та організаційні принципи компенсації за пошкодження та знищення об’єктів нерухомості внаслідок дій рф проти України, й відповідно, передбачена компенсація у вигляді відновлення об’єкта, грошового відшкодування або фінансування придбання іншого житла. Зазначено, що ці положення стосуються пошкодженого або знищеного майна внаслідок бойових дій та терористичних актів. Натомість важливо уточнити, що Закон оперує категорією “компенсація за пошкоджений/знищений об’єкт нерухомого майна” і відрізняється від загальних принципів відшкодування майнової шкоди, які визначені саме Цивільним кодексом України.

Незрозумілими є й положення, в яких вживається поняття “державні органи”. У контексті цього слід враховувати термінологію, що використовується у нормах Конституції України. Тож низку положень Закону слід узгодити з нормами Конституції. Порушується й конституційний принцип верховенства права, зокрема принцип правової визначеності. Зауважу, що згідно з рішенням Конституційного Суду України юридична визначеність є ключовою у питанні розуміння верховенства права. Адже кожна людина, залежно від обставин, повинна мати можливість орієнтуватися в тому, яка саме норма права застосовується у певному випадку, та мати чітке розуміння щодо настання конкретних юридичних наслідків у відповідних правовідносинах. Проте цей принцип не дотримано у низці положень Закону. До прикладу, комісія з розгляду питань щодо надання компенсації не має права вимагати від заявника надання інших документів, крім тих, відсутність яких стала підставою для прийняття рішення про зупинення розгляду заяви про надання компенсації за знищений об’єкт нерухомого майна, якщо інше не випливає з документів, наданих додатково. З цього формулювання не лише не простежуються межі повноважень комісії, а й фактично допускається варіативність щодо прийняття рішення про компенсацію, оскільки відсутня чіткість у переліку документів, що підлягають розгляду. Слід також зауважити про допущення у Законі втручання у здійснення права власності отримувачів компенсації, за таких умов положення Закону не відповідають Конституції України та не узгоджуються з вимогами ЦК України.

Передбачено й заборону звернення стягнення та накладення арешту на рахунки платників податків у системі електронного адміністрування, а також на інші рахунки, які за законом підлягають особливому режиму використання. Варто врахувати, що ці обмеження можуть порушити принцип верховенства права та право на справедливий суд, оскільки це може спричинити невиконання рішень судів. Щодо Реєстру пошкодженого та знищеного майна, то комісія має право надавати будь-яку інформацію, включно з конфіденційною, зібрану у фізичних осіб із законною метою. Водночас така інформація автоматично стає доступною іншим користувачам цієї інформаційної системи.

Уже у січні 2024 року розпочався процес реалізації житлових сертифікатів. Загалом на початок січня таких заяв укладено понад 8 тис. Відповідно, з кожною окремо працюватимуть комісії органів місцевого самоврядування, які визначатимуть суму компенсації і формуватимуть сам сертифікат.

Житловий сертифікат являє собою цифровий документ, що засвідчує та гарантує зобов’язання держави профінансувати придбання нового житла на заміну зруйнованому. Сертифікати дають змогу придбати будь-яке житло, незалежно від типу чи регіону. Це може бути будинок, квартира або інше житлове приміщення. Один сертифікат дозволяє купити лише один об’єкт нерухомості. Сертифікати доступні громадянам, чиє житло було знищено внаслідок бойових дій з 24 лютого 2022 року, за умови відсутності судимості за злочини проти держави і відсутності включення до санкційного списку.

Водночас є три групи, які мають пріоритет у розгляді заяви на отримання сертифіката. Серед них: учасники бойових дій, особи з інвалідністю внаслідок бойових дій, мобілізовані, сім’ї загиблих військових. Також багатодітні родини й люди з інвалідністю I та II груп. Подаватися на сертифікати можуть і ті, хто перебуває за кордоном.

Як отримати сертифікат?

Крок перший передбачає подання інформаційного повідомлення про знищене майно у застосунку чи через портал “Дія”, фізично через ЦНАП або нотаріуса. Крок другий: необхідно в “Дії” зареєструвати заяву про надання компенсації за зруйноване майно. Далі вже справа за комісіями органів місцевого самоврядування. Вони мають підтвердити, що майно було зруйноване саме внаслідок бойових дій після 24 лютого 2022 року, розрахувати суму компенсації та сформувати житловий сертифікат. Важливо також узгодити попередню ціну з власником або замовником будівництва та укласти попередній договір купівлі-продажу, посвідчений нотаріусом, для додаткових гарантій.

Важливе уточнення: розмір компенсації визначається за формулою, доступною для перевірки кожному громадянину в постанові КМУ № 600. Після розрахунку компенсації генерується сертифікат у “Дії” і користувач отримує сповіщення.

Коли сертифікат отримали, які наступні дії?

Вибір самого житла. Якщо його вартість перевищує суму сертифіката, можна доплатити власними коштами. Якщо менше – нотаріус реєструє це в Реєстрі пошкодженого та знищеного майна. Різницю людина зможе отримати на руки після стягнення репарацій з рф. Зауважу: майно повинно бути розташовано в межах України. Протягом перших 5 років нерухомість, придбана за сертифікат, не може бути відчужена. Можна обрати вже готовий приватний будинок або квартиру, інвестувати у будівництво квадратних метрів на первинному ринку. Географія пошуку буде обмежуватися тільки тимчасово окупованими територіями, а також зоною активних бойових дій. Коли житло підібрано, потрібно зробити ще один важливий крок – припинити право власності на зруйнований об’єкт нерухомості. Це можна зробити через нотаріуса, який має повноваження державного реєстратора, або в ЦНАПі. Процедура державної реєстрації припинення права власності має проводитися у зв’язку зі знищенням нерухомості, а не з підстави відмови власника від свого права.

Важливо: в разі припинення права власності на знищений будинок земельна ділянка залишається у власності. Тобто йдеться тільки про майно, що вже не підлягає відновленню. Зазначається, що впродовж найближчих місяців відкриється можливість отримати компенсацію для відбудови на власній земельній ділянці.

Після припинення права власності відбувається бронювання коштів у “Дії”. Завдяки бронюванню у системі фіксується намір придбати житло. Протягом 5 робочих днів після бронювання надходить підтвердження в застосунку, що кошти є і можна укладати угоду купівлі-продажу. На це є 30 днів. Водночас важливо додати, що якщо у цей строк не встигли укласти угоду, необхідно повторно подавати заяву на бронювання коштів у “Дії”. Протягом 5 днів від моменту укладання угоди на рахунок продавця будуть перераховані кошти сертифіката.

Ще один крок – це оформлення договору купівлі-продажу нового житла у нотаріуса. Цей етап включає такі кроки: після резервування компенсаційних коштів нотаріус перевіряє дотримання умов щодо розташування житла в безпечному регіоні та припинення права власності на знищену оселю. Після проведення всіх необхідних перевірок і посвідчення договору нотаріус повинен внести відомості про право власності покупця до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Таке правило діє тільки для випадків купівлі житла на вторинному ринку нерухомості. Додам, що для первинного ринку такий етап матиме, так би мовити, відкладальну умову — право власності покупця на квадратні метри буде оформлено вже  після того, як житло збудують і здадуть в експлуатацію.

Отже, житлові сертифікати являють собою інноваційний і зручний механізм компенсації для тих, хто постраждав внаслідок війни, та найголовніше – це можливість отримати нове житло. Однак важливо враховувати, що програма може призвести до певних бюрократичних труднощів та затримок у реалізації. Я дуже сподіваюся, що всі постраждалі зможуть отримати належне майно і що в держави будуть наявні всі достатні ресурси для забезпечення й фінансування цього процесу. Тому, попри потенційні недоліки, я вважаю, що житлові сертифікати за своєю суттю – позитивний та вкрай важливий крок на шляху до надання ефективної та цільової допомоги українцям, які втратили житло під час повномасштабної війни.

Однозначно компенсація, яку запровадив Закон, – це важливо і дуже потрібно. Проте є важливий момент, який необхідно розуміти: між поняттями «відшкодування шкоди» та «компенсація» є суттєва різниця. Майнова шкода, заподіяна неправомірними рішеннями, діями чи бездіяльністю особистим немайновим правам фізичної або юридичної особи, а також шкода, заподіяна майну фізичної або юридичної особи, відшкодовується в повному обсязі особою, яка її заподіяла. Це передбачено ст. 1166 Цивільного кодексу України. Тобто визначальними цивільно-правовими характеристиками поняття “відшкодування шкоди” є вина і неправомірність дій особи, яка її заподіяла, із чого випливає обов’язок відшкодування цією особою заподіяної шкоди у повному обсязі. Застосування ж компенсації може здійснюватися за згодою сторін у встановлених ними обсягах або в обсягах, призначених суб’єктами владних повноважень. Зауважу, що ці випадки не передбачають ані вини особи у якихось неправомірних діях, ані повної відповідності обсягу втраченого з обсягом компенсації. У зв’язку з цим після отримання компенсації (часткового покриття збитків) потрібно врегулювати питання саме відшкодування шкоди за пошкодження та знищення об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, спричинених військовою агресією рф, а не компенсації у формі такого відшкодування. Натомість це можливо здійснити вже після закінчення бойових дій, до прикладу, з репарацій, стягнутих із країни агресора.