Операції з нерухомістю під час війни: тенденції ринку від експертів

В Києві продовжує роботу Business & Legal Real Estate Forum від видавництва «Юридична практика». Третя сесія заходу була присвячена операціям з нерухомістю, а саме розвитку судової практики у сфері містобудування, іпотеці, специфіці продажу приміщень збанкрутілих баків, а також стану ринку комерційної нерухомості у воєнний час. Модератором сесії став Сергій Дахновський, партнер JN Legal. За словами модератора, тема сесії надзвичайно широка за своїм змістом, різновекторна та багатогранна. Це підтверджується як темами доповідей, так і колом спікерів відповідної сесії. Адже питання нерухомості тісно пов’язані і з життям кожної людини, і з діяльністю кожного бізнесу. «Сама нерухомість є фундаментальною основою права власності та за будь-яких обставин є найбільш затребуваним активом», – зазначив модератор. Саме цим обумовлюється і провідна роль ринку нерухомості в економічній системі сучасного суспільства. Що стосується юридичного ринку, то практично кожний юрист-практик, незалежно від галузі, в якій він спеціалізується, стикався із правозастосуванням в системі обігу нерухомості, а для багатьох юридичних компаній практика real estate є системотвірною, резюмував пан Дахновський.

Юрій Чумак, суддя Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, у своєму виступі на прикладі деяких знакових рішень ВС розповів про судову практику щодо недійсних, нікчемних договорів у сфері нерухомості.
Зокрема, він навів приклад постанови ВП ВС від 20.07.2022 у справі № 923/196/20, що стосувалась визнання недійсним договору купівлі-продажу та застосування наслідків його недійсності. Згідно з рішенням селищна рада продала товариству з обмеженою відповідальністю земельну ділянку комунальної власності без проведення земельних торгів. Підставою стало те, що на цій ділянці нібито розміщено об’єкт нерухомого майна, право власності на який товариство зареєструвало за собою. Придбавши земельну ділянку, покупець поділив її на шість інших із наданням їм кадастрових номерів. Незабаром рада довідалася про незаконність спорудження вказаного об’єкта, бо ні замовник будівництва, ні товариство-відповідач не мали на земельну ділянку відповідного речового права, з огляду на що управління Державної архітектурно-будівельної інспекції скасувало реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт.

ВП ВС зазначила, що об’єкт незавершеного будівництва, збудований на земельній ділянці, що на час будівництва не була відведена для цієї мети, є об’єктом самочинного будівництва, на який особа, що здійснила самочинне будівництво, не набуває право власності. Державна реєстрація права власності на такий об’єкт недобросовісним набувачем не означає виникнення права власності на цей об’єкт, а тому така особа не може претендувати на набуття земельної ділянки під цим будівництвом у власність чи користування в неконкурентний спосіб на підставі абзацу 2 частини 2 статті 134 ЗК України.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки, на якій розміщено такий об’єкт самочинного будівництва, укладений без дотримання конкурентних засад, є нікчемним згідно зі статтею 228 ЦК України як такий, що спрямований на незаконне заволодіння земельною ділянкою комунальної власності. Отже, ВП ВС дійшла висновку, що, попри те що товариство поділило первинну земельну ділянку на шість, що за обставин цієї справи суд оцінює як відсутність наміру завершити розпочате будівництво на всій площі придбаної первинної земельної ділянки, відповідач як покупець за нікчемним спірним договором купівлі-продажу має юридичний обов’язок повернути позивачеві як продавцеві за цим договором, який діє в інтересах територіальної громади, всі спірні земельні ділянки у комунальну власність.
ВП ВС констатувала недобросовісність відповідача та особи 1. Остання за відсутності речового права на первинну земельну ділянку, бувши керівником ТзОВ «ПР Трейдінг Компані», вказала у декларації про початок виконання будівельних робіт недостовірні відомості про наявність у цього товариства права оренди відповідної ділянки. Надалі, беручи участь у Товаристві та маючи володіти інформацією про незаконність спорудження об’єкта незавершеного будівництва, внесеного до статутного капіталу відповідача, подала позивачеві документи про реєстрацію права власності на зазначений об’єкт як підставу для того, щоби придбати первинну земельну ділянку на неконкурентних умовах, і підписала спірний договір купівлі-продажу. За таких обставин відповідач не має підстав скаржитися на непропорційність повернення спірних земельних ділянок у комунальну власність. У суду ж у результаті задоволення вимоги про таке повернення немає підстав встановити порушення балансу інтересів, з одного боку, територіальної громади, яку представляє позивач, а з іншого боку, відповідача. Протилежний підхід стимулював би неправомірне та свавільне заволодіння чужим майном. Приписи статей 216 і 228 ЦК України забезпечують справедливий баланс між інтересами позивача та відповідача, який вимогу про повернення сплачених коштів не заявив.

Олександр Лихотоп, керівник проєктного відділу АТ “ПРОЗОРРО.ПРОДАЖІ”, розповів про виклики, що наразі стоять перед компанією як державним реєстратором державної електронної торгової системи. АТ «Прозорро.Продажі» став своєрідним невіддільним атрибутом ринку нерухомості, було започатковано цілу низку нових продуктів. Зокрема, було запроваджено платформу релокації бізнесу. Була проведена робота з відчуження конфіскованого майна тощо. За результатами роботи торгової системи нерухоме майно стало основним типом активів на відповідних аукціонах. З 2016 року і донині у частині нерухомості (оренда + продаж) було проведено 140 тис. аукціонів за участю 49,5 тис. унікальних учасників на суму продажів понад 36 млрд грн.
За обсягом продажів в системі «Прозорро.Продажі» фокус тримається здебільшого на комерційній нерухомості – понад 26 млрд грн. Головним чином у системи потрапляють:
– майно боржників у справах про банкрутство;
– майно збанкрутілих банків;
– приватизація;
– оренда державного та комунального майна;
– комерційний продаж;
– комерційна оренда.
Щодо стану торгів під час воєнного стану пан Лихотоп зазначив, що з початком війни всі процеси з приватизації фактично припинились та були поновлені лише у вересні поточного року. Фактично аукціони не відбувались, але при цьому оренда діяла. Темпи та обсяги продажу дуже впали в середньому на 50 %, але й повністю не призупинялись. Попри невелике зниження попиту, відповідний ринок нікуди не зник, адже об’єкти завжди купувались та брались в оренду. Зараз відчувається тенденція до відновлення і кількості виставлених на продаж лотів, і кількості учасників, але процес ще триває, резюмував експерт.

«Ми продаємо нерухомість тільки на «Прозорро.Продажі», – зізналась Ольга Білай, заступник директора-розпорядника Фонду гарантування вкладів фізичних осіб, продовживши своїм виступом розкривати тему специфіки продажу збанкрутілих банків. «Фонд гарантування управляє банками, що перебувають у процедурі ліквідації. Банки у власності на балансі мають нерухомість, загальна вартість якої становить на сьогодні 4 млрд грн», – вказує пані Білай. Втім, це лише 3 відсотки від всіх активів таких банків. Тенденція йде до зменшення цієї частки, зізнається експертка. Це вказує на зміну в управлінні нерухомістю самими банками, ще коли вони працють. Тобто якщо раніше банки нарощували мережу коштом власних відділень, які вони купляли в регіонах, то наразі вони намагаються зменшувати кількість нерухомості у власності та орендують робочі площі. Винятком є “Промінвестбанк”, який мав дуже довгу історію та на момент ліквідації в його власності було 479 об’єктів нерухомості та 40 земельних ділянок.
Водночас до нерухомості збанкрутілих банків можуть належати не лише об’єкти їхньої власності, але й об’єкти, які банки стягнули в результаті претензійно-позовної роботи. Яскравий приклад цьому – ТРЦ «Магеллан».
11 відсотків об’єктів ліквідованих банків наразі розміщено на непідконтрольній території та в зоні активних бойових дій. «Це майно ми будемо продавати наприкінці ліквідації банків. Для нас є неврегульованим та незрозумілим, як і для всіх, питання компенсації в разі руйнування таких об’єктів», – зізнається спікерка.

Ігор Касьянов, адвокат АФ «Грамацький і Партнери», зосередив увагу колег на акцентах, які варто враховувати в legal due diligence нерухомості. Зокрема, до об’єктів такої перевірки належать насамперед:
– правоустановчі документи;
– обтяження, зареєстровані права на об’єкт;
– технічна документація;
– дозвільна документація;
– історія переходів права власності/інших речових прав/обтяжень;
– відомості публічних реєстрів;
– договори відносно постачання комунальних послуг;
– інші питання (наприклад, кримінальні провадження щодо нерухомості, застосування санкцій до сторін угоди тощо). Водночас спікер наголосив на тому, що технічний, енергетичний аудити нерухомості тощо проводяться окремо та не є складовою частиною юридичного аудиту.

Якщо говорити про due diligence земельних ділянок, то до об’єктів першочергової перевірки належать:
– документація із землеустрою;
– обмеження у використанні земельної ділянки, зокрема сервітути;
– відомості публічної кадастрової карти / ДЗК;
– ортофотоплан, кадастровий план, планово-картографічні матеріали лісовпорядкування;
– містобудівна документація, відомості містобудівного кадастру (залежно від цілей придбання).

До інструментів перевірки спікер відносить:
– відомості публічних реєстрів та кадастрів (ДРРП, ДРОРМ, ЄДРСР, ЄРБ, АСВП, містобудівний кадастр, реєстр будівельної діяльності тощо);
– електронні сервіси ДЗК; документацію від спеціалізованих державних установ (наприклад, ДНВП «Картографія», ВО «Укрдержліспроект»);
– додаткову інформацію/документацію, отриману через запити, ознайомлення з матеріалами справ, архівів (за потреби).

Водночас, здійснюючи due diligence, експерт рекомендує звертати увагу потенційних покупців нерухомого майна на деякі застереження:
– межі здійснення аудиту (виключно юридичний аналіз);
– звіт за результатами здійснення аудиту не є рекомендацією для здійснення/нездійснення трансакції;
– достовірність наданих заяв та гарантій;
– справжність та чинність документів, підписів та печаток на документах, відповідність копій документів їх оригіналам, а також наявність повноважень у підписантів документів;
– умисне приховування суттєвих обставин, обмеження предмета аудиту наданими документами та документами, отриманими самостійно за окремим дорученням.
Також спікер звертає увагу на те, що з квітня 2020 року строки позовної давності зупинені через карантин, а наразі вони так само подовжуються на строк дії воєнного стану в Україні.

Доповідь Анни Анісімової, керівниці відділу інвестицій та аналітики будівельної компанії «Інтергал-Буд», стосувалась центральнх будівельних регіонів України. Спікерка поділилась данними щодо стану ринку комерційної нерухомості в Києві та Львові. За її словами, станом на вересень 2023 року майже всі ринки комерційної нерухомості відновилися й вдалося вийти на довоєнний рівень надходжень від оренди. Багатьом власникам комерційної нерухомості звісно довелося докласти багато зусиль та шукати нестандартні рішення, щоб відновити функціонування об’єктів та надходження орендних платежів. Відновленню попиту та орендних ставок на офіси, склади та школи сприяла відносно безпечна ситуація в центральних регіонах, а також бажання бізнесу працювати саме в Україні. «За нашими даними, найбільш песимістична ситуація наразі залишається в готельному напрямі й торговельних центрах. Ці ринки також почали відновлення, але трошки пізніше – з весни 2023 року», – зазначає пані Анісімова.

Олена Кирилюк, перший віцепрезидент Нотаріальної палати України, запропонували аудиторії свій погляд на особливості роботи ринку нерухомості під час війни – очима нотаріуса. За її словами, в перші дні повномасштабного вторгнення в Україну регулятор прийняв рішення щодо зупинення роботи усіх реєстрів й, відповідно, всі операції з нерухомості на території України були заблоковані. Але через короткий час стало зрозуміло, що навіть в умовах такої страшної війни ринок нерухомості має працювати, хоча й за певними суворими правилами та обмеженнями. Адже громадяни та бізнес постійно потребують продажу, купівлі та оформлення нерухомості. Тому буквально з березня 2022 року розпочалась робота Міністерства юстиції для розробки дорожньої карти правил, за якими буде працювати ринок нерухомості. Результатом цього стала велика кількість змін до постанов КМУ, основною серед яких є постанова № 164 щодо умов роботи нотаріату в умовах воєнного стану та постанова № 209, яка наразі регулює порядок державної реєстрації. «З травня минулого року була відновлена робота реєстрів і нотаріат почав знову працювати», – згадує пані Кирилюк. Утім, і досі в роботі державної реєстрації існують певні обмеження щодо ринку нерухомості, зокрема за ознаками територіальності (прифронтових територій), суб’єктні обмеження (для громадян та юросіб рф) та інш. Також, за словами пані Кирилюк, складнощів у роботі додає санкційне законодавство, яке останнім часом зазнало значної кількості змін. «Санкційні списки майже кожного тижня оновлюються, і стежити за цим нотаріусу дуже важко», – резюмує спікерка.