Компенсаційні механізми та залучення інвестицій – у фокусі доповідей учасників VI Business & Legal Real Estate Forum

Відшкодування шкоди, заподіяної війною, та залучення інвестицій стали лейтмотивами сесії «Відбудова України» в рамках VI Business & Legal Real Estate Forum, який сьогодні пройшов у Києві.

Учасники дискусії:

• Ганна Тищенко, директор департаменту міжнародного співробітництва та представництва Міністерства юстиції України;
• Світлана Яковлєва, суддя Касаційного кримінального суду у складі Верховного Суду;
• Олена Орлюк, очільниця Українського національного офісу інтелектуальної власності та інновацій;
• Ярослава Лаган, адвокат ADER HABER;
• Олександр Коваль, керівник практики захисту бізнесу АФ «Грамацький і Партнери»;
• Марина Чебан, директор юридичного департаменту групи компаній DIM;
• Наталія Махіненко, комерційний директор Inzhur.

Сесію модерувала Олександра Федотова, партнерка ADER HABER .

Інвестиційний досвід

Те, що бізнес сьогодні не сподівається на оптимістичні реалії та, не очікуючи урядових програмних рішень, самостійно здобуває досвід залучення іноземних інвестицій, зокрема у сферу нерухомості, підкреслила директор юридичного департаменту групи компаній DIM Марина Чебан, розповівши, який шлях обрала для себе корпорація.

«Питання залучення іноземних інвестицій на ринку нерухомості – це не тільки про перспективу та про виживання, а й про закладення основ на майбутнє. Ми для себе зрозуміли, що встановлювати партнерство з іноземним інвестором – це складний шлях, але по-іншому ніяк», — зазначила пані Чебан.

За її словами, таку відкритість у співпраці іноземний інвестор сприймає досить позитивно і цей досвід може стати потужним іміджевим кроком для всього українського ринку нерухомості.

Спікерка підкреслила, що іноземних інвесторів цікавлять довгострокові та масштабні проєкти побудови не тільки житлової нерухомості, а й соціальних та бізнес-об’єктів.

«Іноземному інвестору цікаво не тільки отримати прибуток від капіталовкладень, а й показати свою залученість до вирішення соціальних питань, які наразі в Україні є нагальними. Вони зацікавлені в довгострокових інвестиціях, які будуть давати пасивні доходи для них у майбутньому», — зазначила Марина Чебан.

Проте головним викликом для українських компаній є усунення в інвестора «тригера небезпеки» щодо своїх інвестицій. Воднораз питання гарантування і процесів залучення іноземних інвестицій треба по-іншому вирішувати на державному рівні, тому що всі ризики від інвестора девелопер несе безпосередньо на собі та не має якихось гарантій.

Компенсаційні напрацювання

Директорка департаменту міжнародного співробітництва та представництва Міністерства юстиції України Ганна Тищенко розповіла про напрацювання щодо створення міжнародного компенсаційного механізму.

Зокрема, пані Тищенко зауважила, що за сучасної архітектури міжнародного правопорядку, зважаючи на те, що зараз відбувається в Україні, можливість згодом отримати компенсацію для України, для її громадян та юридичних осіб буде безпрецедентною.

«Коли це станеться, це буде першим безпрецедентним випадком в історії міжнародного права та навіть міжнародної політики», – наголосила Ганна Тищенко.

Також спікер розповіла про напрацювання щодо компенсаційного механізму, до якого долучилися державні органи України і міжнародна юридична спільнота.

За словами пані Тищенко, робоча група з розробки та впровадження міжнародно-правових механізмів відшкодування шкоди, заподіяної Україні внаслідок збройної агресії російської федерації, дійшла висновку, що компенсаційний механізм повинен складатися з трьох компонентів.

Зокрема, це:

• реєстр збитків, який буде слугувати єдиною інформаційною базою даних щодо заподіяних збитків, втрат і шкоди, яких Україна, українці та бізнес зазнали під час повномасштабного вторгнення росії до України;
• комісія з розгляду заяв;
• компенсаційний фонд, що накопичуватиме кошти, з яких, власне, будуть здійснюватися компенсаційні виплати.

Очікується, що компенсаційний фонд буде наповнюватися за рахунок заморожених та конфіскованих суверенних активів рф, активів приватних осіб, які прямо чи опосередковано пов’язані зі збройною агресією рф проти України, також імовірним варіантом можуть стати добровільні внески країн-партнерок.

14 листопада 2022 року Генеральна асамблея ООН підтримала пропозицію України, прийнявши резолюцію, в якій визнала необхідність притягнути рф до відповідальності за порушення міжнародного права, створити міжнародний механізм відшкодування збитків, втрат чи шкоди, завданих Україні російською агресією, та рекомендувала створити Міжнародний реєстр збитків. Такий реєстр був створений в травні 2023 року резолюцією Комітету Міністрів Ради Європи.

На сьогодні 43 країни та ЄС приєдналися до Розширеної часткової угоди про Реєстр збитків.

Можливості українського правосуддя

На ролі та можливостях українських судів у процесі відшкодування шкоди, заподіяної війною, зупинилася у своєму виступі суддя Верховного Суду Світлана Яковлева.

Спікерка зауважила, що всі дії, які чинить рф починаючи з 2014 року, кваліфікуються і міжнародною спільнотою, і безпосередньо юридичною спільнотою як воєнні злочини.

«На судову систему України покладається обов’язок не тільки покарати винних у вчиненні воєнних злочинів, а також відновити порушені майнові права громадян, юридичних осіб і держави в цілому, вирішити питання відшкодування моральної і матеріальної шкоди, заподіяної воєнними діями. Це процесуальний обов’язок держави перед своїми громадянами», — наголосила Світлана Яковлева.

Розповідаючи про можливості українського правосуддя, суддя розповіла про два шляхи відшкодування шкоди:

• звернення з відповідним позовом у цивільному або господарського судочинстві;
• подання цивільного позову в кримінальному провадженні.

Останній, на переконання Світлани Яковлевої, на цей час є більш дієвим, оскільки вироком суд встановлює винуватість особи, а за цивільним позовом стягується компенсація за спричинені потерпілій особі збитки.

«Це сприяє тому, що особа уникає подвійного звернення до суду та що розслідування воєнних злочинів і фіксація доказів відбувається не самими потерпілими особами, а органами досудового розслідування. Відповідно, надалі ці зафіксовані докази можуть бути використані в тому чи іншому кримінальному провадженні, коли буде йтися про конкретну особу, яка буде притягуватися до відповідальності», — зазначила Світлана Яковлева.

Також у кримінальному процесі може здійснюватися відшкодування шкоди не тільки особою, яка безпосередньо вчинила злочин, а і державою-агресором.

«Усі рішення судів як за цивільними позовами, а також вироки в кримінальних справах щодо воєнних злочинів надалі можуть слугувати основою для доказування в Міжнародному кримінальному суді самої події злочину російської федерації», — підкреслила спікерка.

Темі можливостей українського правосуддя в процесі відшкодування шкоди також був присвячений виступ адвокатки ADER HABER Ярослави Лаган.

Спікерка звернула увагу на ключові висновки та практику українських судів щодо відшкодування збитків, завданих війною. Зокрема, на постанову ВС від 14 квітня 2022 року справі № 308/9708/19, в якій висловлено висновок щодо незастосування імунітету рф.

Окрім того, за словами Ярослави Лаган, вже є рішення судів перших інстанцій, в яких співвідповідачем щодо заподіяної шкоди разом із російською федерацією визнаються її державні корпорації як юридичні особи, повністю від неї залежні. Суди застосовують правовий висновок щодо законності звернення стягнення на майно ДКР «ВЕБ.РФ» за боргами російської федерації шляхом застосування доктрини «підняття корпоративної завіси» у формі alterego, викладений у постанові Верховного Суду від 20 липня 2022 року у справі № 910/4210/20.

Також Ярослава Лаган звернула увагу на особливості збирання доказів у справах про відшкодування шкоди та проблематику виконання судових рішень.

IP-внесок

«IP&I Hub на базі IP-офісу України: надійний шлях залучення міжнародних інвестицій для відбудови України» – з такою темою виступила очільниця Українського національного офісу інтелектуальної власності та інновацій Олена Орлюк.

Зокрема, розповідаючи про роботу установи, пані Орлюк зазначила, що в співпраці з правоохоронними органами IP-офіс допомагає виявляти активи та працює над розробкою методики оцінювання і рекомендацій для АРМА, що робити з тими активами, які за рішенням суду передані в управління, зокрема з нематеріальними.

Також пані Орлюк зауважила, що сьогодні, за оцінкою Європейського ІР-офісу ВВП Європейського Союзу, галузі, які працюють на ІР, становлять близько 40%, а в США цей показник сягає 37% ВВП країни.

За словами Олени Орлюк, сьогодні Україна оцінюється міжнародними інвесторами як країна, яка може гарантувати дотримання політики захисту прав інтелектуальної власності.

Очільниця IP-офісу України також розповіла про створення національного IP&Innovations Hub та переваги цього сервісу для розробників і інвесторів.

Позасудові інструменти компенсації

Олександр Коваль, керівник практики захисту бізнесу АФ «Грамацький і Партнери», проаналізував позасудові можливості компенсації за пошкоджену/знищену внаслідок бойових дій нерухомість, передбачені Законом № 2923-IX.

«Категорії об’єктів нерухомого майна, за пошкодження чи знищення яких передбачена компенсація, – це передусім об’єкти житлової нерухомості. Зокрема, квартири, інші приміщення в житлових будинках, будинки садибного типу, садові дачні будинки, об’єкти будівництва і їх складові частини, якщо були зведені тримальні та зовнішні огороджувальні конструкції й щодо яких отримано право на виконання будівельних робіт», — зауважив Олександр Коваль.

Компенсація надається за пошкодження/знищення об’єктів унаслідок:

• бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресію рф проти України;
• обставин, спричинених збройною агресію рф проти України (замінування, розмінування тощо).

Також спікер детально розповів про механізми отримання компенсації за знищений чи пошкоджений об’єкт нерухомості, про те, як визначається розмір компенсації, а також про подання відомостей в Реєстр пошкодженого та знищеного майна.

Спільне інвестування

Про залучення інвестицій в українську нерухомість під час війни розповіла Наталія Махіненко, комерційний директор Inzhur.

Зокрема, у своєму виступі пані Наталія розповіла про досвід Inzhur зі створення REIT-фондів нерухомості та їх переваги, які передбачають спільне інвестування в будь-яку нерухомість.

Спікерка звернула увагу на проблеми класичних інвестицій в нерухомість, серед яких довгий строк окупності, складність оцінки ризиків та вибору надійного забудовника, дорожнеча та часто непрозорі схеми інвестування і оподаткування.

За словами Наталія Махіненко, перші REIT-фонди були створені в США.

«В Україні немає законодавчої бази щодо REIT, тож ми працюємо у форматі пайового інвестиційного фонду нерухомості. Але ми виконали всі вимоги, які є в США, за що і отримали домен REIT», — підкреслила Наталія Махіненко.

Читайте також: Операції з нерухомістю під час війни —
тенденції ринку від експертів