Коли можна стягнути штраф за невиконання умов попереднього договору оренди земельної ділянки

Однак, після того як договори відповідачки з попереднім орендарем були розірвані судом, вона уклала нові договори з цим самим підприємством. Тому позивач просив стягнути з відповідачки штраф у зазначеному розмірі.

Рішення суду

Суд першої інстанції, з рішенням якого погодився апеляційний суд, відмовив у задоволенні позову.

Суд вказав:

• договір оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації,
• до попереднього договору оренди земельної ділянки вимоги щодо державної реєстрації є такими самими,
• оскільки державна реєстрація попередніх договорів оренди землі не була проведена,
• сторони не набули прав та обов’язків за цими договорами.

КСЦ ВС скасував попередні рішення та частково задовольнив позов, зробивши такі правові висновки:

• попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору (абз. 4 ч. 1 ст. 635 ЦК України);
• договір оренди землі укладається в письмовій формі (ст. 14 Закону України «Про оренду землі»).

Чи був укладений договір

КЦС ВС таким чином витлумачив вказані норми:

• форму правочину розуміють як спосіб вираження волі сторони (сторін) та/або його фіксацію. Законодавець передбачив тільки дві форми правочинів — усну та письмову (електронну);
• державною реєстрацією правочину вважають офіційне визнання та підтвердження державою факту вчинення правочину. Варто розрізняти форму правочину і його державну реєстрацію. Державна реєстрація правочину не є різновидом його форми;
• з урахуванням змісту абз. 4 ч. 1 ст. 635 ЦК України та ст. 14 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на момент укладення попередніх договорів) попередній договір оренди землі мав бути укладений у письмовій формі. Станом на 27 лютого 2019 року в законодавстві не було вимоги про необхідність проведення державної реєстрації попереднього договору оренди землі.

Тому суди зробили неправильний висновок про неукладеність попередніх договорів оренди землі від 27 лютого 2019 року.

Верховний Суд вказав, що договір є обов’язковим для виконання сторонами (ст. 629 ЦК України).

Як розрахувати штраф за невиконання умов попереднього договору оренди земельної ділянки

Якщо предметом неустойки є грошова сума, її розмір встановлюється договором або актом цивільного законодавства (абз. 1 ч. 2 ст. 551 ЦК України).

Розмір неустойки може бути зменшений за рішенням суду за наявності однієї з умов:

• якщо він значно перевищує розмір збитків;
• за наявності інших обставин, які мають істотне значення.

Однак колегія суддів зазначила, що штраф за трьома попередніми договорами оренди землі в розмірі 375 570 грн (125 000 грн за кожним попереднім договором) не може вважатися таким, що відповідає загальним засадам цивільного законодавства (ст. 3 ЦК України).

З урахуванням установлених судами обставин та загальних засад цивільного законодавства колегія суддів вважає за можливе зменшити розмір штрафу до розміру річної орендної плати за відповідну ділянку (разом – 56 210,43 грн).

Читайте також: ДПС пояснила, коли виникає право на оренду земельної ділянки.