КГС ВС зробив висновки щодо підстав внесення змін до договору оренди державного чи комунального майна

КГС ВС у справі № 920/175/21 зробив висновок про підстави внесення змін до договору оренди державного та комунального майна в частині строку його дії, про це повідомляє пресслужба Суду.

У цій справі фізична особа – підприємець звернулася до комунального некомерційного підприємства з позовом про визнання укладеним між позивачем як орендарем та відповідачем як орендодавцем договору оренди нежитлового приміщення в новій редакції, наведеній у позовній заяві, з посиланням на те, що відповідач ухиляється від приведення договору оренди в частині строку його дії до мінімального п’ятирічного строку, визначеного ч. 3 ст. 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Господарські суди першої та апеляційної інстанцій відмовили в задоволенні позову, однак КГС ВС визнав такі висновки судів передчасними та передав справу на новий розгляд до суду першої інстанції. КГС ВС вказав, що господарські суди попередніх інстанцій під час ухвалення рішень не врахували висновків, викладених у постанові Верховного Суду від 13 жовтня 2021 року у справі № 921/604/20, що й стало підставою для їх скасування та передання справи на новий розгляд до суду першої інстанції з метою встановлення відповідності запропонованих позивачем змін до договору оренди наведеним положенням законодавства, дотримання ним необхідних умов для внесення таких змін та ухвалення обґрунтованого й законного рішення у справі.

Серед іншого Суд зазначив таке.

По-перше, положення п. 125 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна спрямований на уніфікацію умов договорів оренди державного та комунального майна, укладених до прийняття Закону України «Про оренду державного та комунального майна», а також договорів, що укладаються після його прийняття, в частині строку його дії з метою забезпечення прав та гарантій учасників цих правовідносин.

По-друге, у цьому пункті нормативно закріплено як загальну заборону щодо збільшення строку дії договору оренди шляхом внесення змін до договору оренди державного та комунального майна, так і виняток із такої заборони, для застосування якого необхідне дотримання таких критеріїв:

• договір укладено на строк, що становить менш як п’ять років;
• договір із моменту укладення не продовжувався;
• заява орендаря стосується збільшення строку оренди з метою його узгодження з визначеним вказаним законом мінімальним строком;
• право власності на об’єкт оренди зареєстровано за державою (відповідною територіальною громадою) у державному реєстрі речових прав станом на дату заяви орендаря або станом на дату закінчення строку, на який був укладений договір.

По-третє, згідно з наведеним пунктом можливість задоволення відповідної заяви орендаря кореспондує як його праву на внесення таких змін, так і обов’язку орендодавця розглянути зазначену заяву та, за умови відповідності вищенаведеним критеріям, внести зміни до укладеного договору з метою узгодження його строку з мінімальним строком оренди.

По-четверте, зазначеним вище пунктом Порядку передачі в оренду державного та комунального майна встановлено порядок внесення відповідних змін:

а) викладення договору оренди в новій редакції згідно з примірним договором оренди. Водночас за змістом ч. 1 ст. 16 зазначеного закону договір оренди формується на підставі примірного договору оренди, що затверджується Кабінетом Міністрів України — щодо майна державної власності або представницькими органами місцевого самоврядування — щодо майна комунальної власності, а якщо представницький орган місцевого самоврядування не затвердив примірний договір оренди комунального майна, застосовується примірний договір оренди державного майна. Примірний договір оренди єдиного майнового комплексу державного підприємства, його відокремленого структурного підрозділу та Примірний договір оренди нерухомого майна, іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 12 серпня 2020 року № 820;

б) перебіг строку оренди визначається ретроактивно з дати підписання акта прийняття-передання майна за договором, до якого вносяться зміни шляхом викладення його в новій редакції. Тобто строк зміненого договору фактично повинен дорівнювати встановленому в ч. 3 ст. 9 вказаного закону мінімальному п’ятирічному строку з моменту підписання відповідного акта;

в) викладений у новій редакції договір оренди державного або комунального майна підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації у випадках, передбачених законодавством.

Таким чином, право на внесення змін до договору виникає лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Водночас у випадку якщо правовою підставою внесення змін до договору є приписи абз. 5 ч. 4 ст. 16 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», які конкретизовані в п. 125 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, то зазначені зміни можуть бути внесені до договору за згодою сторін або на підставі рішення суду, тобто укладення цього договору (внесення змін до нього) є обов’язковим з огляду на вказані вище приписи чинного законодавства, з урахуванням алгоритму, наведеного Судом.

Водночас у разі якщо право на внесення змін передбачено договором або законом, застосування норм ст. 652 ЦК України щодо його зміни або розірвання у зв’язку з істотною зміною обставин не вимагається.