КГС ВС вказав, хто є належним відповідачем за позовом власника землі про знесення самочинного будівництва

Належними відповідачами за позовом власника землі про знесення самочинного будівництва є особи, які придбали об’єкт самочинного будівництва в забудовника та зареєстрували право власності на такий об’єкт.

На це серед іншого вказав Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду в постанові від 13 березня 2024 року у справі № 915/1439/21.

За обставинами справи

Міська рада звернулася з позовом до двох ТОВ і фізичної особи про зобов’язання усунути перешкоди в користуванні земельними ділянками шляхом знесення (демонтажу) торговельних комплексів, скасування державної реєстрації права власності та припинення за відповідачами права власності на торговельні комплекси, визнання недійсними актів прийняття-передання нерухомого майна.

Міськрада вказувала, що на земельній ділянці комунальної власності, яка раніше перебувала в користуванні ФОП на правах сервітуту, останнім було самочинно збудовано торговельний комплекс і здійснено державну реєстрацію права власності на нього, яку пізніше скасовано в судовому порядку.

ФОП відчужила це нерухоме майно на користь відповідачів, які здійснили його поділ. ФОП не набула у визначеному законом порядку права власності на вказаний торговельний комплекс як на об’єкт нерухомості.

Позивач зазначав, що подальші дії з відчуження об’єкта самочинного будівництва та його поділу є незаконними, оскільки торговельний комплекс не набув статусу об’єкта нерухомого майна. Відповідачі для оформлення документів на спірні земельні ділянки не зверталися, а орган місцевого самоврядування не приймав рішень щодо їх передання у власність чи користування.

Місцевий та апеляційний господарські суди відмовили у задоволенні позову з тих підстав, що ТОВ і фізична особа є неналежними відповідачами за позовними вимогами про усунення перешкод у користуванні земельними ділянками шляхом знесення об’єкта самочинного будівництва, що є самостійною підставою для відмови в позові.

Також суди зазначили, що як скасування державної реєстрації права власності на об’єкт нерухомості, так і визнання недійсними актів, на підставі яких внесено оспорювані реєстраційні записи, не можуть бути ефективними способами захисту та не забезпечують усунення порушених прав позивача.

 Позиція ВС

Касаційний господарський суд у складі ВС погодився з висновками судів у частині відмови в задоволенні вимог про скасування державної реєстрації права власності відповідачів на спірні торговельні комплекси і про визнання недійсними актів прийняття-передання нерухомого майна, навівши обґрунтування.

• Застосування вимог про знесення самочинного будівництва виключає застосування інших вимог власника (користувача) земельної ділянки про усунення перешкод у користуванні належною йому земельною ділянкою, в тому числі визнання недійсними правочинів щодо відчуження майна. Визнання незаконними і скасування рішень державних реєстраторів та визнання недійсними договорів купівлі-продажу не є ефективним способом захисту й не забезпечує усунення порушень, спричинених самочинним будівництвом.
• Належними вимогами, які може заявити особа – власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

«В силу вимог частини 1 статті 3 ЗК України в спірних земельних правовідносинах у співвідношенні із загальним законом (частина 4 статті 376 ЦК України) спеціальним законом є ЗК України, імперативна норма частини  2 статті 212 якого підлягає пріоритетному застосуванню до спірних правовідносин, пов’язаних із встановленням суб’єктного складу осіб, зобов’язаних повернути власнику землі самовільно зайняті земельні ділянки, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, а в іншій частині, не врегульованій ЗК України, можуть застосовуватися норми ЦК України, зокрема стаття 376 цього Кодексу», — наголосив КГС ВС.

На відміну від положень частини 4 статті 376 ЦК України, які обмежують коло осіб, зобов’язаних знести об’єкт самочинного будівництва, їх забудовником (колишнім або теперішнім), норма частини 2 статті 212 ЗК України суттєво розширює суб’єктний склад зобов’язаних осіб за рахунок громадян і юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки та до яких вочевидь можна віднести осіб, які придбали об’єкт самочинного будівництва в забудовника й зареєстрували право власності на такий об’єкт.

Також КГС ВС наголосив, що КГС ВС та КЦС ВС дотримуються усталеної позиції в питанні визначення належним відповідачем за позовом власника землі про знесення об’єкта самочинного будівництва не забудовника, а саме останнього набувача такого об’єкта, який зареєстрував за собою право власності на самочинне будівництво.

Також читайте: Кримінальні правопорушення,
пов’язані з війною, — огляд судової практики ВС