Будівельне ICO підпільного мільйонера Корейка

Жодна легальна конструкція в принципі не здатна вберегти інвесторів від ухиляння девелопера від власне будівництва і передання інвесторам готових квартир.

Будь-яке зобов’язальне право як право вимоги особи на чужу дію прагне уречевитися, реалізуватися в непорушному й абсолютному речовому праві. У цьому сенсі «спеціальні майнові права на майбутню нерухомість» майже досягли своєї генетичної мети – стали річчю, хоч поки й безтілесною (що в епоху торжества віртуальних активів навряд можна сприйняти як істотний недолік).

Майнові права як цивілістична категорія зробили запаморочливу кар’єру в українському праві. Виникнувши в доктрині та судовій практиці на початку нульових як «право очікування» майбутнього блага, майнові права стали поступово осмислюватися не як зобов’язання і «право вимоги», а як оборотоздатний об’єкт цивільних прав, майно в широкому сенсі. До моменту появи Закону «Про фінансово-кредитні механізми…» нікого вже не можна було здивувати конструкцією «договір купівлі-продажу майнових прав з відкладальною умовою» або тим, що майнові права можуть бути предметом іпотеки. Те, що ми породжуємо другий шар прав, тобто похідні права («право на право на право…»), бентежило спільноту чимраз менше. Право власності є правом речовим; усі інші речові права, крім власності, є правами майновими. Аналогічно дисперсія речового права в часі (право на майбутній об’єкт) дала нам майнові права на майбутній об’єкт нерухомості (навіть той, що не перебуває ще в процесі створення, а взагалі тільки задуманий, наприклад).

Історично родовою категорією для цих речових прав є поняття родом з «радянської правової сім’ї» – права на незавершене будівництво. Уже начебто Верховний Суд усталив консенсус, що незавершене будівництво є сукупністю будматеріалів і тому це майно рухоме, як знову починається процес. Як я сказав, це загальний наш потяг зробити все зобов’язальне речовим, безтілесне – тілесним, а рухоме – нерухомим. Ці природні інстинкти варто в собі якось придушувати.

Не дивно, що 2021 року твердження, що майнові права є річчю та об’єктом права власності, вже не викликає подиву і нервового сміху. Ну, річ. В епоху криптовалют і електронних грошей і не таке можливо (про право власності на обладунки в комп’ютерній грі навіть не згадуватимемо). А ми тут над трастами б’ємося: мовляв, чужорідні елементи в нашій правовій системі, власність без власника і т.д. А як вам право власності на чужі дії? До речі, залучення коштів від населення (інвесторів) в обмін на права на майбутні об’єкти нерухомості, по суті, нічим не відрізняється від ICO: і там, і там відбувається емісія безлічі віртуальних активів (токенів) та їх подальший продаж. Глобально ми прийшли до ситуації, коли законодавець, сам того не відаючи, інсталює інвестиційну модель продажу “квазіречей” («Спеціальні майнові права» – неймінг 80-го рівня! Я пропоную називати цей об’єкт «будівельними токенами», constructive tokens.), уже зареєстрованих у реєстрі.

Чи зробить це інвестицію більш надійною? У якомусь сенсі – так, якщо реєстратор, здійснюючи первинну реєстрацію цих об’єктів, перевірятиме у забудовника («девелопера» в новому законі) пакет документів, необхідний для початку будівництва. Але в плані уникнення шахрайських дій забудовників – навряд, тому що жодна легальна конструкція в принципі не здатна вберегти інвесторів від ухиляння девелопера від власне будівництва і передання інвесторам готових квартир. Ну і вже тим більше ніщо не завадить девелоперу зібрати гроші під зареєстровані в реєстрі будівельні токени і зникнути. Насправді «подвійні продажі» майбутніх квартир – не така вже й поширена історія, явно кримінальна і, швидше, трапляється, коли забудовник саме зникає. Заради однієї цієї ситуації створювати новий об’єкт права власності на нерухомість досить дивно, тим паче, що вирішити проблему можна й іншими засобами. Але в країні, де за законом існує нібито тільки чотири легальні способи інвестування в житлову нерухомість, а на практиці – 12–15, нічому дивуватися не доводиться.

Як це буде звучати? «Я квартиру придбав. Майбутню. Ось довідка з реєстру». Ну, тоді я доларовий мільярдер. Майбутній. Зареєструйте моє право власності на найбільшу яхту в світі, якої зараз немає, але вона в проєкті. Це право власності на майбутній об’єкт. Сам об’єкт у майбутньому часі, а право на нього – в теперішньому. Такий юридичний презент пьорфект*. Не чули про таке? Зареєструйте терміново мою майбутню яхту, я вже знайшов на неї покупця!

Законопроєкт «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» № 5091 породжує занадто багато невирішених (а можливо, і невирішуваних) правових проблем. Загалом це потужний удар по і без того не особливо стрункій системі речових прав і нашій квазінімецькій правовій системі. Ми не юридичні пуристи, не ретрогради і не такі вже й консерватори. Й англійське право нам не чуже. Але коли в більш-менш зрозумілу систему прав врізається такий величезний астероїд, як речові права на майбутні об’єкти нерухомості, то жодної системи вже не залишається.

*В англійській мові час Present Perfect використовується, коли ми описуємо дію, яка почалося в минулому, ще не закінчилась сьогодні, але її результат очевидний. В українській мові немає аналогічного часу. (Прим. ред.)