Влияние пандемии COVID-19 на арендные отношения

Вспышка COVID-19 вызвала замедление бизнеса во всем мире, особенно в секторе розничной торговли. Как следствие, арендодатели и арендаторы ищут компромисса с целью минимизировать потери и сохранить договоры аренды.

Постановлением Кабинета Министров Украины № 211 в Украине с 12 марта был введен общенациональный карантин. Крупные украинские города приняли определенные ограничительные меры, включая закрытие торговых и бизнес-центров, а также других мест массового пребывания людей.

Это привело к невозможности сторон исполнять свои обязательства по договорам аренды.

На сегодняшний день существует как минимум две основные опции, позволяющие уменьшить негативное влияние карантина на бизнес арендаторов и арендодателей, разъясняет юридическая фирма AVELLUM. 

Первая опция – договориться о внесении временных изменений в договоры аренды. Например, стороны договора аренды могут согласиться:

• установить «арендные каникулы» или уменьшить ставку арендной платы на время действия карантина;
• причислить размер неуплаченной или недоплаченной в течение карантина арендной платы в арендные платежи, которые будут осуществляться после окончания карантина;
• если у арендатора увеличились онлайн-продажи – связать расчет арендной платы с дельтой оборота с онлайн-продаж арендатора.

Для уменьшения своих расходов собственники помещений могут уменьшить объем вспомогательных услуг подрядчиками, оставляя только те, которые:

• необходимы для надлежащего обслуживания помещений;
• невозможно приостановить даже во время действия карантина.

Вторая опция заключается в том, что украинское законодательство наделяет арендаторов правом прекратить уплату арендной платы за все время вынужденной несостоятельности арендаторов пользоваться арендованными помещениями.

Дополнительно мы рекомендуем проанализировать положения договоров аренды по форс-мажорным обстоятельствам, чтобы определить, могут ли стороны быть освобождены от ответственности за неисполнение обязательств в связи с пандемией или карантином. Однако арендаторы должны помнить, что украинское законодательство не трактует отсутствие средств как обстоятельство форс-мажора.

Если указанные опции невозможно реализовать, стороны также могут попробовать изменить или прекратить договор аренды в судебном порядке в связи с существенным изменением обстоятельств.