Перевірка земельної ділянки перед купівлею: що потрібно знати інвестору

Валентина Пономаренко, старша партнерка практики аграрного та земельного права ЮК «АРМАДА»

Інвестиційна діяльність завжди пов’язана з певного роду ризиками. Інвестування пов’язане з вкладанням коштів, тому неефективне їх використання може негативно вплинути на фінансові результати діяльності інвестора. Купівля земельних ділянок — це приваблива інвестиція, оскільки земля — це обмежений актив, який не примножується.

Аналіз земельної ділянки перед купівлею. На що звертаємо увагу?

Досить поширеною помилкою під час оформлення угоди купівлі-продажу земель є відсутність підготовки до угоди та хибна впевненість в тому, що інша сторона угоди врахує ваші інтереси та мінімізує ризики які можуть виникнути в майбутньому.

На практиці власнику земельної ділянки потрібно отримати кошти від продажу, а от що буде далі відбуватись з земельною ділянкою, вже не так цікаво. Завжди пам’ятайте, що сторона, яка готує договір, готує пакет документів, працює над захистом насамперед своїх інтересів.

Звісно, замінити професійний аудит земельної ділянки перед угодою не можливо, однак пропоную вам зупинитись на ключових моментах аналізу, які ви зможете здійснити самостійно, а саме перевірити:

• наявність кадастрового номера земельної ділянки;
• перелік обмежень у використанні земельної ділянки;
• цільове призначення та місце розташування земельної ділянки;
• власника землі та відповідність правоустановчих документів даним, відображеним у Реєстрі речових прав на нерухоме майно;
• права третіх осіб, внесення зон навколо інженерних споруд, визначення меж;
• наявність арештів, заборон, іпотек, застав;
• земельну ділянку та сторони договору на предмет залучення до судових процесів;
• чи зареєстровані будь-які права на земельну ділянку, крім права власності (перевірити, чи зареєстрований договір оренди землі, сервітут, емфітевзис, суперфіцій);
• факт перебування сторін договору під дією санкцій, належність набувача до громадянства держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом, тощо.

Перевірка земельної ділянки за кадастровим номером та перевірка державного акта на право власності на земельну ділянку. Чому це важливо?

Згідно із законодавством України кадастровий номер земельної ділянки — це параметр просторового індексування у системі кадастрового устрою України, якщо пояснювати простіше, це схоже на ідентифікаційний номер, який має кожен громадянин України.

Тільки в кадастровому номері закладено інформацію щодо розташування земельної ділянки, цільового призначення, меж, документів на право власності на земельну ділянку та інших важливих даних. Унікальний цифровий код надається  земельній ділянці під час реєстрації в Державному земельному кадастрі (ДЗК) та не повторюється на всій території України. Повний кадастровий номер можна дізнатись, отримавши відповідний витяг із державного земельного кадастру. Вказаний витяг одночасно є документальним підтвердженням внесення даних щодо земельної ділянки до кадастру. Отримавши витяг, ви зможете перевірити відповідність правоустановчих документів даним, занесеним у ДЗК.

На практиці часто зустрічаються випадки, коли відомості внесено некоректно, і саме такий факт може стати на шляху успішного посвідчення угоди купівлі земельної ділянки. Також ми зустрічаємо випадки, коли в державних актах на право власності на земельну ділянку немає кадастрового номера, оскільки форма державного акту із зазначенням кадастрового номера була затверджена лише 02.04.2002 (постанова КМУ №449), у зв’язку з чим державні акти старого зразка не містять кадастрового номера. Звісно, вони є дійсними й без нього, але відповідно до ст. 132 Земельного Кодексу України кожна угода про перехід власності на земельну ділянку має містити кадастровий номер.

Якщо не здійснити перевірку земельної ділянки за кадастровим номером та державного акта на право власності на земельну ділянку завчасно, ви можете дізнатись про факт невідповідності даним або взагалі про відсутність кадастрового номера земельної ділянки перед самою угоду, що змусить вас витратити час та кошти на увідповіднення документів нормам законодавства.

Якщо ви не знайшли ділянки, яку плануєте купувати, ані за кадастровим номером, ані за місцем розташування, це означає, що вона не внесена до Державного земельного кадастру. Підставою для внесення земельної ділянки до Державного земельного кадастру є, зокрема, розроблена землевпорядною організацією технічна документація щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).

Перевірка земельної ділянки дасть змогу виявити:

• помилки або невідповідність даних про земельну ділянку, що можуть вплинути на її використання в подальшому;
• можливість зміни цільового призначення ділянки в разі необхідності;
• можливі межові спори, пересічення меж з іншими ділянками, накладання їх одна на одну;
• наявність заборон, арештів інших обтяжень прав;
• зареєстровані обмеження у використанні земельних ділянок у вигляді охоронних зон ліній електропередачі та інших об’єктів, зон санітарної охорони, прибережних захисних смуг тощо;
• в яких судових процесах вона фігурувала;
• невідповідність плану земельної ділянки даним із ДЗК, адже дуже часто дані правоустановчих документів не збігаються з даними, що внесено в ДЗК;
• ризики, що можуть виникнути після придбання земельної ділянки, та отримати рекомендації.

Рекомендуємо особливо детально здійснювати перевірку земельних ділянок у випадку наявності бажання придбати землю, що продається через аукціони “Прозорро”, “Сетам” тощо. На аукціонах здебільшого продаються земельні ділянки, що належать банкам та особам, які передали ці ділянки в іпотеку й не змогли виплатити свої борги, земельні ділянки, які продаються в результаті примусової реалізації органами Державної виконавчої служби України. Досить поширеним явищем є те, що інформація про земельні ділянки не відповідає жодним правоустановчим документам та нормативно-правовим актам, а після оформлення угоди внесення змін до кадастру стає проблемою, яку вирішити буває дуже важко, це може призвести до судових процесів, які можуть тривати роками.

Як коректно перевірити сторони угоди?

Детальна перевірка особи продавця земельної ділянки захищає інтереси покупця до укладання договору, мінімізує ризики визнання договору недійсним в майбутньому. Рекомендуємо до підписання угоди переконатись в тому, що земля не є предметом судового спору, не заарештована, не передана в заставу чи іпотеку.

Досить поширеним явищем є примусове вилучення органами прокуратури земель сільськогосподарського призначення на підставі того, що рішення органів місцевого самоврядування (ОМС) про передання громадянам у власність земельних ділянок державної власності визнаються в судовому порядку протиправними та такими, що прийняті всупереч законодавству.

У результаті суди приймають рішення про те, що власники земельних ділянок, які незаконно приватизували ці об’єкти нерухомого майна, не мали права відчужувати земельні ділянки, змінювати їхнє цільове призначення.

У випадку визнання недійсними рішень ОМС про передання громадянам у власність земельних ділянок державної власності в судовому порядку визнаються недійсними:

• державні акти на право власності на земельну ділянку;
• свідоцтва на право власності на земельні ділянки;
• рішення про державну реєстрацію права власності на земельні ділянки;
• договори купівлі-продажу земельних ділянок.

У результаті таких судових спорів землі повертаються державі (витребовуються у чинного власника).

Також поширеним явищем є наявність судових спорів між родичами про поділ землі чи наявність податкової застави, про що продавець може навіть не здогадуватись. Землю передають у заставу, дарують, одержують у спадок, вона стає предметом суперечки між сусідами, може входити в склад ліквідаційної маси у випадку банкрутства фізичної особи – продавця. Кожна спірна ситуація – ризик для покупця втратити кошти та землю.

Перевірка власника землі повинна включати перевірку:

• особи сторін договору;
• факту перебування сторін договору під дією санкцій відповідно до Закону України «Про санкції»;
• належності набувача до громадянства держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;
• наявності доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванням тероризму чи фінансуванням розповсюдження зброї масового знищення;
• факту включення продавця до переліку осіб, пов’язаних з провадженням терористичної діяльності або стосовно яких застосовано міжнародні санкції;
• факту виділення земельної ділянки сільськогосподарського призначення за рахунок земельної частки (паю) та її розташування стосовно державного кордону України;
• наявності у продавця боргових зобов’язань, виконавчих проваджень;
• наявності у продавця обтяжень: арештів, заборон відчуження, іпотек;
• наявності обмежень щодо відчуження нерухомого майна;
• наявності судового рішення та/чи судового спору стосовно продавця;
• цивільного стану продавця.

Які ресурси стануть у пригоді під час проведення перевірки?

Для здійснення самостійної перевірки вам допоможуть такі ресурси:

• Електронний сервіс Державного земельного кадастру (ДЗК);
• Державний реєстр речових прав на нерухоме майно;
• Єдиний державний реєстр судових рішень;
• Рішення Ради національної безпеки і оборони України «Про застосування персональних спеціальних економічних та інших обмежувальних заходів (санкцій)»;
• Єдиний реєстр боржників України;
• Автоматизована система виконавчого провадження.

Висновки

Інвестування коштів у придбання земельних ділянок доцільно здійснювати тільки після детального аналізу об’єкта купівлі. Аналізувати ризики самостійно було складно в мирний час, а під час війни це в рази складніше, оскільки доступ до багатьох реєстрів та ресурсів обмежено.

Для впевненості в успішному укладанні угоди купівлі земельної ділянки необхідно не тільки знати, як перевірити землю, але й вміти аналізувати сам текст угоди, розуміти, наскільки договір захищає ваші права.

Перевіряти чи не перевіряти земельну ділянку, сторони договору та документи — кожен обирає сам, проте передусім дайте собі відповідь на запитання:

• чи готові ви до наслідків, якщо щось не буде враховано?
• чи хочете ви завчасно уникнути ризиків виникнення небажаних ситуацій щодо права власності на землю в майбутньому?

Якщо ваш пріоритет — це непорушність права власності на ваше майно в майбутньому, заручіться підтримкою досвідчених адвокатів, які професійно допоможуть захистити ваші права та законні інтереси.