Інвестиційна активність на ринку європейської нерухомості в 2022 році була мінливою, попри багатонадійний старт, — дослідження CMS

Обсяг інвестицій на європейському ринку нерухомості впав приблизно на 14% у 2022 році порівняно з попереднім роком, продемонструвавши загальний результат на рівні 248 млрд євро, — такі дані були отримані під час дослідження угод на європейському ринку нерухомості, проведеного міжнародною юридичною фірмою CMS.

Протягом перших шести місяців 2022 року ринки відновлювалися від пандемії Covid-19, внаслідок чого мала місце неймовірна кількість угод, а загальний обсяг інвестицій сягнув рекордних показників, зафіксованих у 2020 році. Втім, у другому півріччі 2022 року різке зростання витрат на фінансування стало причиною зваженої інвестиційної поведінки і призвело до спаду загального обсягу інвестицій на континенті. Спад був особливо виражений у четвертому кварталі 2022 року, коли інвестиції обвалилися на 57% порівняно з аналогічним періодом 2021 року, становивши приблизно 47 млрд євро.

У звіті відзначається, що інвестиційні тенденції значно відрізнялися між країнами: в Італії (+25%), Іспанії (+29%) та Бельгії (+177%) відбулося зростання обсягів інвестицій у 2022 році. У Франції (+1%) розміри інвестицій збереглися на рівні попереднього року, тоді як у Німеччині (-16%) та Великій Британії (-19%) спостерігалося скорочення обсягів інвестицій.

Д-р Фолькер Церр, партнер практики нерухомості та державного сектору в CMS Німеччина та співавтор дослідження, прокоментував результати дослідження: «Волатильність на європейському ринку інвестицій в нерухомість протягом 2022 року підкреслює те, що інвесторам необхідно зберігати пильність та здатність до адаптації в мінливих економічних умовах. Поточна непевність на ринку, однак, створила сприятливе середовище для покупців, яке дає їм змогу виборювати великі знижки під час купівлі об’єктів нерухомості. Зменшення інвестицій в нерухомість продовжилося цього року. У першому півріччі 2023 року можна було спостерігати чітке небажання з боку інвесторів. Однією з головних причин цього є постійне зростання відсоткових ставок. Наразі відсутні ознаки зміни тенденції, тому щодо подальшого розвитку поки визначеності немає».

Проведений CMS аналіз ринку нерухомості у 2022 році виявив такі основні тенденції.

Попит на офісну нерухомість знову зростає.

Після рекордно низьких показників 2021 року (19%) інтерес інвесторів до цього сегменту повернувся. Його частка зросла до 24%, зробивши офісну нерухомість найбільш бажаним класом активів у Європі разом із житловою нерухомістю.

Частка інвестицій в об’єкти житлової нерухомості становить 24% від ринку.

Це зробило їх найпопулярнішим класом активів серед угод, щодо яких CMS надавала юридичні консультації. Головною причиною популярності житлової нерухомості є стабільний дохід, який вона генерує, що є особливо привабливим для інвесторів у часи непевності.

Більшість інвестицій у нерухомість припадає на міжнародних інвесторів.

Із показником на рівні 54% їхня частка була майже такою самою, як і минулого року (55%). Внутрішні покупці, чиї інвестиції становили 46%, домінували на ринку ще у 2020 році через пандемію Covid-19. Ця тенденція дещо змінилася на користь міжнародних інвесторів після зняття обмежень на подорожі, які діяли під час пандемії.

Збереження сильного бажання отримати забезпечення серед продавців.

Відсоток угод, у яких було вжито заходів для забезпечення того, що покупець виконає свої фінансові зобов’язання, залишився на рекордно високому рівні — 70%, який спостерігався і попереднього року (2021).

Багатьом покупцям вдалося домовитися про сприятливі умови щодо договірних положень про строки позовної давності.

З одного боку, сторони стали частіше погоджуватися на сприятливі для покупців строки позовної давності. З іншого — у 2022 році часто встановлювалися строки позовної давності понад 24 місяці, а паралельно із цим відбулося незначне зменшення частки випадків обрання строків тривалістю до 18 місяців.

Помітне збільшення частоти застосування сприятливих для продавців лімітів відповідальності.

Договірні положення про мінімальний поріг окремих або сукупних вимог про відшкодування у 2022 році використовувалися значно частіше (52% та 42%, відповідно) і таким чином установили ринковий стандарт навіть у більш сприятливі для покупців часи. Зміна являє собою зростання на 8% випадків використання положень про мінімальний поріг окремих та на 10% — сукупних вимог про відшкодування в угодах, проведених CMS минулого року. Цікаво, що кількість угод, у яких були укладені договори про ліміти відповідальності, була особливо високою у Східній Європі, зокрема з умовами про мінімальний поріг окремих вимог про відшкодування (70%), сукупних вимог про відшкодування (52%) та з умовами про максимальний ліміт відповідальності продавця (75%) — тенденція, яка відтоді сприяє зростанню сегмента і в інших частинах Європи.