Які основні істотні умови повинен містити договір оренди нерухомості

Андрій Шумай, юрист ЮФ «ЮРЛАЙН»

Оренда нерухомості є типовим рішенням для багатьох українців, які не мають свого власного житла. За даними Людмили Денисової, уповноваженої Верховної Ради з прав людини, з початку збройної агресії в Україні було знищено майже 38 тис. житлових будинків. Ці цифри, на жаль, є лише приблизними та продовжують зростати з кожним днем через війну. Ця ситуація призводить до збільшення кількості людей, які змушені переїжджати до інших населених пунктів. За оцінками Комітету Верховної Ради з питань прав людини, деокупації та реінтеграції тимчасово окупованих територій, понад 11 млн українців стали вимушеними переселенцями, з них 7 млн знайшли притулок у відносно безпечних регіонах України та змушені орендувати житло.

Під час оформлення оренди виникає питання, чи потрібен договір із власником. Відповідь очевидна: потрібен. Укладений договір – це ваша гарантія і гарантія власника житла.

У цій статті розберемо основні істотні умови, які повинен містити договір оренди нерухомості.

Юридичне визначення договору оренди (найму) міститься в ст. 759 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України), де вказано, що за таким договором наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.

Згідно зі статтею 810 ЦК України договір оренди (найму) житла передбачає передання власником (наймодавцем) житла другій стороні (наймачеві) для проживання у ньому на певний строк за плату.

Простими словами, це документ, у якому викладені умови угоди між власником житла та орендарем, який регулює їхні правові відносини і захищає у разі спорів під час оренди без звернення до суду.

Відповідно до ст. 811 ЦК України форма договору найму житла передбачає укладення його в простій письмовій формі.

Важливо зазначити, що відповідно до постанови Верховного Суду від 25 вересня 2019 року в справі № 461/6163/16-ц правила ст. 793 ЦК України щодо нотаріального посвідчення договору стосуються договору найму (оренди) будівлі або капітальної споруди, а не квартири, що передана у найм.

Сторонами у такому договорі можуть бути як фізичні, так і юридичні особи. Зазвичай сторони у такому договорі ідентифікуються як наймодавець або орендодавець (тобто власник житла) та наймач або орендар (особа, яка винаймає житло).

Відповідно до постанови Верховного Суду від 27 січня 2021 року в справі № 564/1009/19 сам собою факт реєстрації особи у квартирі за згодою її власника, укладення цією особою договорів на оплату житлово-комунальних послуг, оплата нею цих послуг без укладення відповідного письмового договору найму (оренди) не є безумовною підставою вважати, що вона набула статусу наймача.

Перейдемо безпосередньо до умов, які повинен містити договір оренди.

Предметом договору є конкретне житло, таке як квартира або житловий будинок, призначені для постійного проживання. Таким чином, якщо, наприклад, вам пропонують винайняти частину приміщення, яка не призначена для проживання (підвал, горище), вони не можуть бути об’єктом оренди.

Це особливо важливо для тих, хто хотів би зареєструвати своє місце проживання за місцем оренди. Так, відповідно до ст. 9 Закону України  «Про надання публічних (електронних публічних) послуг щодо декларування та реєстрації місця проживання в Україні» в орендаря є можливість зареєструвати місце проживання. Для того щоб отримати субсидію, внутрішньо переміщеним особам не обов’язково підтверджувати своє місце проживання через договір оренди. Для цього потрібна довідка ВПО.

Строк дії оренди (найму) житла визначається, відповідно до ст. 821 ЦК України, періодом, встановленим угодою між орендодавцем і орендарем.  Якщо в договорі не вказано строк, то він автоматично вважається п’ятирічним. На який строк укладати договір, залежить від багатьох умов та залишається на розсуд сторін договору.

Відповідно до постанови Верховного Суду від 16 червня 2021 року в справі № 159/4007/20-ц тривалий час проживання особи у будинку, навіть без укладення письмового договору найму (оренди), є достатньою підставою для того, щоб вважати відповідний будинок житлом цієї особи в розумінні ст. 8 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, а її виселення в позасудовому порядку буде вважатися порушенням прав на повагу до житла.

Відповідно до ст. 764 ЦК України, якщо наймач продовжує володіти та/або користуватися майном після закінчення строку договору найму, то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Ціна договору. Орендна плата являє собою суму, яку орендар сплачуватиме орендодавцю за використання нерухомості. Цей розділ договору має містити визначену суму орендної плати, дату та прийнятний спосіб її сплати. Розмір, спосіб та строки орендної плати встановлюються договором.

Відповідно до постанови Верховного Суду від 7 листопада 2018 року в справі № 442/7934/16-ц сторони договору найму (оренди) можуть визначити еквівалент грошового зобов’язання з оплати користування орендованим майном в іноземній валюті, така умова договору не суперечить ст. 533 ЦК України, відповідно до якої грошове зобов’язання має бути виконане в гривнях.

Тобто орендна плата може бути визначена як в гривні, так і в іноземній валюті, проте її сплата повинна відбуватися завжди в гривні.

У сучасних реаліях також спірним є питання можливості оплати оренди в криптовалюті. Підписання Президентом Закону України «Про віртуальні активи» стало важливим кроком до визначення правового статусу й детінізації ринку криптовалют. Однак цей закон набере чинності лише з дня набрання чинності Законом України «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо особливостей оподаткування операцій з віртуальними активами». Мінцифри активно працює над змінами до Податкового та Цивільного кодексів, щоб забезпечити повноцінний запуск ринку віртуальних активів та набрання згаданим законом чинності

Права та обов’язки учасників орендної угоди – це розділ у договорі оренди житла, де зазначається перелік прав та обов’язків як для орендодавця, так і для орендаря. У цьому розділі відображаються всі необхідні правоможності, однак однією з рекомендацій є включення положення про поточний ремонт, його компенсацію тощо.

Відповідно до постанови Верховного Суду від 18 травня 2020 року в справі № 522/7131/16-ц необхідною умовою для виникнення у наймача переважного права на придбання житла, переданого в найм, за умови його продажу є належне виконання ним обов’язків за договором найму (оренди) щодо внесення орендної плати. Часткова сплата наймачем вартості комунальних послуг не є доказом належного виконання цього обов’язку наймача.

Тобто відповідно до зазначеної постанови одним із переважних прав наймача є придбання житла, яке було передано йому в найм (оренду).

Правила користування житлом – це розділ, у якому слід визначити певні аспекти, включаючи право на проживання з орендарем інших осіб, можливість проведення ремонтних робіт, проживання в квартирі разом із тваринами та дозвіл курити в помешканні.

Відповідно до постанови Верховного Суду від 19 вересня 2018 року в справі № 182/8114/15-ц під час вирішення спору про право користуватися житловим приміщенням особами, які вселилися до наймача, суд має з’ясувати, крім обставин щодо реєстрації цих осіб у спірному приміщенні, дотримання встановленого порядку під час їх вселення та наявність згоди на це всіх членів сім’ї наймача, порядок користування житловим приміщенням та інші обставини, зокрема щодо того, чи було це приміщення постійним місцем проживання цих осіб, чи вели вони з наймачем спільне господарство, як довго вони там проживали.

Тобто з аналізу постанови випливає, що правила (порядок) користування житловим приміщенням є важливим розділом договору оренди під час виникнення спірної ситуації щодо права користування житлом для врегулювання спору про право користування приміщенням.

Відповідальність сторін – розділ, що є значущим механізмом, який захищає кожну із них від можливих порушень чи недотримань своїх зобов’язань іншою стороною. Тому необхідно визначити, хто несе відповідальність за ремонт та обслуговування квартири, включаючи короткочасні ремонти, заміну побутової техніки тощо.

Наймач відповідає за погіршення стану речей, що сталося з його вини, і зобов’язується це усунути. У разі неможливості відновлення речі наймодавець має право вимагати від наймача відшкодування завданих йому збитків. Необхідно мати на увазі, що наймач не відповідає за погіршення стану речі, яке сталося внаслідок її нормального зношення або упущень наймодавця (ст. 779 ЦК України).

Умови розірвання договору оренди нерухомості: в цьому розділу встановлюються підстави, з яких будь-яка зі сторін має право на розірвання договору. Це часто включає порушення будь-якою зі сторін своїх зобов’язань, визначених угодою оренди, або попереднє повідомлення іншої сторони про таке передчасне припинення за умови відсутності порушень умов угоди.

Відповідно до постанови Верховного Суду від 5 березня 2020 року в справі № 461/970/18 договір найму (оренди) житла підлягає розірванню, якщо житло необхідне наймодавцю для особистого проживання та він дотримався всіх необхідних передумов для його розірвання, передбачених ст. 168 Житлового кодексу України.

Реквізити та підписи сторін: у цьому розділі важливо зазначити всі реквізити орендаря та орендодавця, що охоплюють ПІП, паспортні дані, адресу реєстрації, РНОКПП, номер телефону, адресу електронної пошти (за наявності).

Відповідно до позиції Верховного Суду від 2 листопада 2020 року в справі № 752/26329/18 договір найму (оренди) житла, що не підписаний особою наймача, не є укладеним, а тому кошти, сплачені на його виконання, мають бути повернуті як безпідставно набуті відповідно до положень ст. 1212 ЦК України.

Укладення такого правочину, як договір найму житла, є доволі складним процесом, що вимагає чітко визначених умов для захисту інтересів обох сторін – орендодавця та орендаря.

Перелічені нами умови є ключовими для забезпечення стабільності та ясності у відносинах між орендодавцем та орендарем. Такий правочин може містити й інші умови, що не суперечать чинному законодавству України. Таким чином, чіткі та взаємовигідні умови договору створюють основу для успішного й довгострокового партнерства між сторонами, що забезпечить комфортність вашого проживання.