Business & Legal Real Estate Forum: лише 3% всіх квартир купуються за рахунок кредитів та в іпотеку, всі інші – за власні кошти

Уже вчетверте в Києві проходить Business & Legal Real Estate Forum. Генеральним партнером заходу стала АФ “Грамацький і Партнери”, експертним – ЮФ ADER HABER, а професійним – компанія MERX.

Розпочала форум Investment Discussion, присвячена темі українського ринку нерухомості. Модератором дискусії мав честь стати Ернест Грамацький, президент АФ «Грамацький і Партнери».

Пан Грамацький зазначив: Україна ввійшла в перманентний карантин, і це об’єктивна реальність.

Якщо вірити статистиці, за останні 9 місяців було введено в експлуатацію на 50-60% більше житла, ніж минулого року. Зростання є, і воно не сповільнюється. На ринку відбувається чимало змін, всі вони динамічні, суттєві і потребують пильної уваги.

Ігор Ніконов, президент KAN Development, підкреслив, що нерухомість досі має попит. За останні пів року ціни на нерухомість зросли на 30%, це обумовлено тим, що весь світ друкує гроші та грошової маси на ринку стає чимраз більше. Люди інвестують гроші для того, щоб їх не втратити. Матеріали дорожчають: ціна деяких із них останнім часом зросла на 50%. На думку спікера, ціни на нерухомість будуть продовжувати рости.

“Наразі, на жаль, банки зовсім не залучені в процес, проте важливо мати можливість отримати іпотеку від банку, щоб придбати житло на первинному ринку, коли проєкт розвивається, а ціна мінімальна”, – вважає забудовник.

Саме тому потрібно більше залучати банківську систему, як це робиться в усьому світі.

Раміль Мехтієв, виконавчий директор девелоперської компанії ENSO, підтримав цю ідею, додавши, що можна орієнтуватися на аналогічне зростання наступні пів року. Окрім того, якість продукції підвищується, що, власне, і спричинює перерахунки вартості.

“Масовий продукт відходить у вчорашній день, нині ринок перебуває в пошуку вищої якості”, – зазначив спікер.

Окрім цього, спікер підкреслив, що, за їхніми спостереженнями, в основному вони працюють з аудиторією, яка придбаває для кінцевого проживання. Якщо говорити про клас житла, то наразі 25% віддали перевагу економу, 50% – комфорт-класу. Звісно, є чимала кількість інвестиційних проєктів, проте аудиторія змінюється якісно, і всі запити тепер перебувають у площині якісних проєктів. Дуже важливо, щоб усі законодавчі зміни відбувалися в діалозі з бізнесом, бажано їх обговорювати, перш ніж ті чи інші законодавчі ініціативи стануть резонансними.

“Для бізнесу дуже важливо, щоб його чули та принаймні щоб не заважали”, – резюмував спікер.

Сергій Мамедов, голова правління АТ «КБ «ГЛОБУС» висловив думку, що основна проблема полягає в тому, що будівельний ринок в основному фінансується приватними інвесторами. Банки активно не кредитують будівництво.

Лише 3% всіх квартир купуються за рахунок кредитів або в іпотеку, всі інші 97% – за власні заощадження.

Пан Мамедов також не бачить жодних передумов для того, щоб ціни на нерухомість зменшувалися найближчим часом.

З останніх тенденцій на іпотечному ринку у 2021 році пан Мамедов відзначив такі:

• стрімке зростання іпотечного кредитування на вторинному ринку;
• відсутність зростання обсягів кредитування на первинному ринку;
• висококонцентрований ринок іпотечного кредитування – п’ять найактивніших банків уклали 89% нових угод;
• обсяги іпотечного кредитування в Україні не відповідають загальноєвропейським обсягам – заборгованість за іпотечними кредитами (24 млрд грн) дорівнює 0,7% від ВВП (в розвинутих країнах цей показник сягає 100%);
• зниження відсоткових ставок у 2019—2021 роках як основний драйвер розвитку іпотечного кредитування: на 40% знизилася ставка за кредитами на вторинному ринку; на 11% – на первинному ринку;
• концентрація іпотечного кредитування в Києві та Київській області – 55% загального обсягу іпотечних кредитів;
• розвиток програми “Доступна іпотека 7%”, яка досить активно стартувала в березні, майже зупинився через велику кількість обмежень.

Пан Мамедов вказав на те, що потрібно зробити у 2022 році для активізації іпотеки:

1. знизити відсоткові ставки за іпотечними кредитами;
2. активізувати розвиток державних іпотечних програм;
3. збільшити кількість партнерських програм із забудовниками;
4. запустити іпотеку в регіонах.

Сергій Мамедов також висловив думку, що задля того, щоб більше купували, треба більше будувати. Банки мають активніше співпрацювати з девелоперами, адже ліквідність банківської системи дуже висока.

Марк Гінзбург, засновник, президент Українського інвестиційного холдингу, навпаки, вважає, що друк грошей і велика грошова маса не мають стосунку до ринку нерухомості в Україні. Те, що в банків більше грошей, ще не означає, що вони стали ліберальнішими, видаючи кредити. Факторами збільшення вартості житла є, звісно, здорожчання матеріалів, а також попит.

Проблема нерухомості як інвестиційного інструмента полягає в тому, що вона містить carrying cost (витрати на утримання).

Найголовніше, що може рухати ринок нерухомості в Україні, – забезпечення стабільних доходів населення.

Олена Шуляк, народний депутат України, констатувала, що з 2015 року понад 1 млрд євро щороку українці інвестують в придбання первинної нерухомості. У Європі це на 50–60% відбувається за особисті кошти, все інше за залучені, в Україні більш ніж 95% – це особисті кошти.

Говорячи про законодавчі реформи, пані Шуляк підкреслила, що минулого року Кабмін дуже невдало запустив реформу ДАБІ, наразі концепція змінилася, і на зміну прийшов законопроєкт № 5655, який було прийнято в першому читанні.

Законопроєкт базується на принципі тотальної цифровізації. Логіка щодо відповідальності полягає в тому, що відбувається персоналізація кожного, хто працює на будівельному майданчику або з об’єктом будівництва, і на нього накладаються штрафи, якщо відсутня певна документація. Наразі розглядається законопроєкт № 5600, і дуже важко відстоювати думку, що ПДВ не потрібно запроваджувати просто зараз і в таких обсягах, як задумував Мінфін.

Олег Бойчук, партнер Аsters, підкреслив, що до думки про друк грошей можна додати думку про “друк” законів із такою самою швидкістю – це констатація факту. Це говорить про те, що є багато наболілих питань, зокрема щодо архітектурно-будівельного контролю та податків. Олег Бойчук хотів би бачити максимально швидке завершення всіх реформ, що почалися, адже жити в епоху змін непросто. Не зайвою буде імплементація нових інструментів і нових трендів (і мова йде не тільки про криптовалюту чи електронні кабінети).

Фоторепортаж із форуму.