Що робити орендарю під час війни? Поради адвокатів AVELLUM

За останні декілька років орендарі вже вдруге стикаються з неможливістю повноцінно використовувати орендовані приміщення. На відміну від попередньої кризи, пов’язаної із запровадженням карантину, повномасштабна агресія з боку російської федерації призвела до того, що використовувати орендоване майно може буди не тільки складно, але й небезпечно для життя.

Чи варто платити, використовувати та взагалі, що робити орендарю під час війни — у матеріалі фахівчинь юридичної фірми AVELLUM Дарини Михайленко та Юлії Підлісної.

Наразі Верховна Рада запровадила особливе регулювання тільки стосовно оренди державного та комунального майна, а відносини приватної оренди залишилися за дужками.

Тож поки законодавець не запропонував нам нових способів виходу із ситуації, розглянемо можливі варіанти дій за чинним законодавством.

Форс-мажор

За загальним правилом особа не відповідає за неналежне виконання зобов’язання, якщо  воно є наслідком дії непереборної сили, іншими словами, форс-мажору. Про це йдеться у ч. 1 ст. 617 Цивільного кодексу України, ч. 2 ст. 218 Господарського кодексу України.

Водночас для застосування форс-мажору зацікавлена особа має довести взаємозв’язок між відповідною обставиною та неможливістю виконати конкретне зобов’язання, що має, як правило, підтверджуватись виданим Торгово-промисловою палатою України (ТПП) сертифікатом конкретному суб’єкту. Це передбачено пунктом 6.9 Регламенту засвідчення Торгово-промисловою палатою України та регіональними торгово-промисловими палатами форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

Наразі ТПП не має практичної можливості видавати сертифікати кожному заявнику. З огляду на це ТПП опублікувала лист від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1 (далі – лист), який підтверджує, що вторгнення російської федерації і запровадження воєнного стану є надзвичайними, невідворотними та об’єктивними обставинами.

ТПП на власному веб-сайті зазначила, що лист опубліковано з метою позбавлення необхідності звертатися до ТПП і подавати пакет документів, і що роздруковувати відповідне підтвердження можна всім, кого це стосується.

Водночас варто обережно ставитися до універсальності цього листа.

• По-перше, досить спірним виглядає твердження, що такий загальний лист може замінити собою сертифікат ТПП, який видається щодо кожного конкретного випадку.

Закон України “Про торгово-промислові палати в Україні”  та регламент ТПП передбачають, що саме сертифікат є документом, що засвідчує настання форс-мажорних обставин. До того ж, як правило, сторони у договорах встановлюють необхідність підтвердження настання таких обставин сертифікатом ТПП. Окрім цього, ані закон про ТПП, ані регламент ТПП не передбачають видачу ТПП такого документа як лист та не визначають його правову природу.

• По-друге, лист не вирішує основної проблеми, з якою стикалися орендарі ще під час запровадження карантину. Йдеться про необхідність доведення причинно-наслідкового зв’язку між форс-мажором (у нашому випадку, війною) та неможливістю виконати зобов’язання за договором оренди.

Так, 17 березня 2020 року було прийнято Закон України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19)” № 530-IX. Ним запроваджений Кабінетом Міністрів України карантин було віднесено до форс-мажорних обставин.

Однак Верховний Суд у своїй постанові від 21 липня 2021 року у справі № 912/3323/20 наголосив, що самої норми закону недостатньо.

«Суди попередніх інстанцій правильно зазначили, що одне лише передбачене законом віднесення введеного карантину до форс-мажорних обставин не свідчить про існування форс-мажору у конкретних правовідносинах сторін, де така обставина може стати форс-мажорною лише у випадку, якщо особа доведе, що конкретний обмежувальний захід, запроваджений в рамках карантину (надзвичайного стану, надзвичайної ситуації тощо), унеможливлює виконання конкретного договору».

Відповідно до регламенту ТПП уповноважені особи палати:

• вивчають конкретний договір, зобов’язання за яким неможливо виконати,
• встановлюють причинно-наслідковий зв’язок між форс-мажорною обставиною і неможливістю виконання такого зобов’язання.

За відсутності такого зв’язку ТПП має відмовити у видачі сертифікату.

Таким чином, у разі виникнення судового спору, опублікований лист може не розглядатися судом як належне підтвердження неможливості виконання обов’язків за договором оренди. Однак, з практичної точки зору, для застосування наслідків форс-мажорних обставин, сторонам все ж варто послатися хоча б на виданий ТПП лист. А сертифікат отримати тоді, коли це буде можливо.

Окрім того, навіть у разі отримання сертифікату ТПП, варто пам’ятати, що форс-мажор дозволяє звільнити особу лише від відповідальності за невиконання обов’язку, а не від самого виконання.

На прикладі несплати орендної плати за договором це означає, що орендар не отримає штраф за невчасну оплату, але саму орендну плату врешті-решт доведеться сплатити.

Окремо зазначимо, що суди досить критично ставляться до тверджень боржників про неможливість виконання ними грошових зобов’язань через обставини непереборної сили, оскільки в силу прямого припису закону відсутність грошових коштів не може звільняти від відповідальності за невиконання зобов’язання (ч. 2 ст. 218 ГК України).

Звільнення від орендної плати

Тимчасове звільнення від орендної плати можливе, якщо протягом певного періоду майно не могло бути використане орендарем через обставини, за які він не відповідає (ч. 6 ст. 762 ЦК України).

Для застосування ч. 6 ст. 762 ЦК України та звільнення орендаря від плати за користування орендованим майном необхідним є наявність таких умов:

• повна неможливість використовувати об’єкт оренди;
• така неможливість спричинена обставинами, за які орендар не відповідає.

Якщо другу умову орендар може довести відносно просто, то для доведення першої потрібні переконливі докази.

Вона передбачає, що у орендаря не має бути ні фізичної, ні теоретичної можливості використовувати орендоване майно (тобто бути допущеним до приміщення, перебувати в ньому, зберігати в приміщенні речі тощо). Така позиція неодноразово висловлювалась українськими судами.

Судова практика

Що стосується судової практики щодо орендних відносин під час карантину, Верховний Суд у своїй постанові від 20 жовтня 2021 року у справі № 911/3067/20 підтримав таку позицію. При наявності доступу до приміщення і зберігання там речей не йде мова про повну неможливість використовувати приміщення, а отже, й про повне звільнення від орендної плати.

Спір стосувався оренди приміщення кафе в будівлі аеропорту під час карантину. Верховний Суд зазначив, що неможливість отримати прибуток в очікуваному розмірі не дорівнює неможливості використання орендованого майна. Ба більше, таке звільнення недоцільне в умовах, коли орендодавець забезпечував орендарю доступ до орендованого майна. У цій справі навіть наявність у орендаря сертифіката ТПП про форс-мажор не здалося суду переконливим доказом.

На жаль, практика звільнення від орендної плати під час проведення Антитерористичної операції (далі – АТО) також не надто позитивна для орендаря.

Ще у 2018 році Верховний Суд у постанові від 12 січня 2018 року у справі № 910/304/16 спочатку підтримав позицію, що банк, відділення якого знаходилося у місті Донецьк, має бути звільненим від сплати орендної плати. У цій справі додатковим аргументом стало також призупинення Національним банком здійснення банками фінансових операцій на території Донецької області. Настання таких форс-мажорних обставин підтверджувалось і сертифікатом ТПП.

Однак, вже через декілька місяців Верховний Суд у постанові від 8 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 переглянув цю позицію. Новий спір також стосувався оренди приміщення банком у місті Донецьк із подібними фактичними обставинами. Там теж йшлося про:

• запровадження надзвичайного режиму роботи банківської системи,
• призупинення здійснення усіх видів фінансових операцій у неконтрольованих населених пунктах,
• неможливість використання майна згідно з умовами договору.

Однак цього разу Верховний Суд зазначив, що такі обставини не доводять неможливість використання майна. Адже мета договору, що не обмежується лише здійсненням фінансових операцій. І вона загалом не суперечить положенням договору та/або закону. Таким чином, суд відмовився звільняти орендаря від орендної плати.

Враховуючи такий підхід найвищої судової інстанції, орендарям може бути складно добитися повного звільнення від орендної плати в судовому порядку.

Однак варто не забувати, що поточна війна суттєво відрізняється від проведення АТО і за масштабами воєнних дій, і за їх інтенсивністю. Якщо стосовно приміщень у місті Донецьк в 2014 році можна було говорити про базову можливість їх використання, то навряд те саме можна сказати про приміщення в містах, які наразі активно обстрілюють, та пересування по яких є небезпечним для життя.

Тож існують підстави очікувати, що у цьому випадку суди займуть більш вигідну для орендарів позицію.

Зменшення орендної плати

Якщо через обставини, за які орендар не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася, він має право вимагати зменшення орендної плати (ч. 4 ст. 762 ЦК України).

Для застосування вказаної норми орендарю необхідно довести такі умови:

• існує істотне обмеження можливості користування об’єктом оренди;
• таке істотне обмеження спричинене обставинами, за які орендар не відповідає.

Судова практика

“Істотність” обмеження є оцінним поняттям та має визначатися в кожному конкретному випадку.

У постанові від 15 вересня 2021 року у справі № 911/3394/20  Верховний Суд відмовив позивачу у задоволенні позову:

• пославшись на несприятливі фінансові обставини та недоотримання прибутку через карантин,
• він не зміг довести, що вони об’єктивно та повно унеможливило використання за цільовим призначенням орендованого майна.

Це рішення додатково підтверджує, що пункт 14 Перехідних положень ЦК України норми не діє автоматично. Нагадаємо його зміст:

“З моменту встановлення карантину і до його відміни (скасування) в установленому законом порядку, плата за користування нерухомим майном (його частиною) підлягає зменшенню за вимогою наймача, який здійснює підприємницьку діяльність з використанням цього майна”.

Орендар повинен довести, що майно не могло використовуватися в підприємницькій діяльності наймача в повному обсязі через запроваджені обмеження.

Наприклад, у постанові Південно-західного апеляційного господарського суду від 27 вересня 2021 року № 916/494/21 суд підтвердив, що позивач зміг довести такий причинно-наслідковий зв’язок. Зокрема через законодавчі обмеження щодо надання готельних послуг не міг повною мірою використовувати приміщення за призначенням. Отже, є підстави зменшити орендну плату на 25%.

Щодо оренди державного і комунального майна в період карантину судова практика є більш визначеною з огляду на спеціальні норми постанови КМ України від 15 липня 2020 року № 611. Вони передбачають конкретні випадки зменшення орендної плати. Про це йдеться у постанові Верховного Суду від 9 лютого 2022 року у справі №921/1/21.

Є вірогідність, що подібним чином законодавець врегулює відносини щодо оренди державного та комунального майна і на період воєнного стану.

Наразі на підпис Президенту передано закон (проєкт № 7192), який дозволяє КМУ визначати особливості розрахунку орендної плати.

Окрім цього, за пунктом 129-1 Постанови КМУ від 3 червня 2020 року № 483 “Деякі питання оренди державного та комунального майна” КМУ та органи місцевого самоврядування можуть у кризових ситуаціях:

• надавати знижку орендарям
• чи повністю звільняти їх від орендної плати за користуванням державним та комунальним майном.

За інформацією з публічних джерел, таким правом вже скористалась Київська міська рада та надала пільги в користуванні майном територіальної громади міста Києва.

Що робити орендарю під час війни?

За відсутності регулювання, яке б визначало особливості орендних відносин у період воєнного стану, доводиться орієнтуватися на поточне законодавство. Однак воно не у всіх сенсах відповідає вимогам часу.

Найбільш оптимальним виходом є переговори з орендодавцем щодо надання пільгових умов оренди в кожному конкретному випадку.

Якщо об’єкт розташований на контрольованій території без активних бойових дій:

• можна говорити про зменшення орендної плати. Варто зафіксувати нові умови на період воєнного стану у додатковій угоді до договору оренди.

Якщо об’єкт розташований на непідконтрольній території або території, на якій ведуться активні бойові дії:

• доречно вести мову про звільнення від орендної плати. І знову-таки — фіксувати нові умови в додатковій угоді.

Якщо об’єкт було знищено, договір оренди автоматично припиняється (ч. 2 ст. 291 ГК України).

У такому випадку сторонам договору варто врегулювати питання оплати відповідно до запропонованих варіантів на період з 24 лютого 2022 року до моменту знищення приміщення.

У разі відмови орендодавця від переговорів орендар може звернутися до суду із:

1. вимогою про звільнення від орендної плати із доказами повної неможливості використання приміщення,
2. вимогою щодо зменшення орендної плати із доказами суттєвого обмеження у використанні приміщення.