Зміни до типового договору оренди землі — коментарі Asters

19 серпня 2022 року уряд прийняв постанову № 921 «Про внесення змін до постанов Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 р. № 220 і від 29 грудня 2021 р. № 1438». Відповідно до прийнятих змін розділ «Інші права та обов’язки» типового договору оренди землі визначається відповідно до Закону України «Про оренду землі». Права та обов’язки сторін під час воєнного стану, його припинення або скасування в Україні або у відповідних окремих її місцевостях визначаються з урахуванням пунктів 27 і 28 розділу X «Перехідні положення» Земельного кодексу України. Що саме змінюється для орендарів земельних ділянок, пояснюють фахівці Asters.

Пункт 27 розділу X «Перехідні положення» Земельного кодексу України встановлює особливості регулювання земельних відносин на час дії воєнного стану, зокрема в частині оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної/комунальної власності, нерозподілених та невитребуваних земельних ділянок і земельних часток (паїв), а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком до одного року.

Вказане положення встановлює обмеження прав орендаря за зазначеними вище договорами оренди. Зокрема, орендар земельної ділянки не має права на:

• компенсацію власних витрат на поліпшення земельної ділянки;
• поновлення договору оренди землі, укладення договору оренди землі на новий строк із використанням переважного права орендаря;
• передання земельної ділянки в суборенду;
• встановлення земельного сервітуту;
• зміну угідь земельної ділянки;
• будівництво на земельній ділянці об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд);
• закладення на земельній ділянці багаторічних насаджень;
• переважне право на купівлю орендованої земельної ділянки у разі її продажу;
• відчуження, передання в заставу (іпотеку) права користування земельною ділянкою;
• поділ земельної ділянки, об’єднання її з іншою земельною ділянкою;
• використання для власних потреб наявних на земельній ділянці загальнопоширених корисних копалин, торфу, лісу, водних об’єктів, а також інших корисних властивостей землі;
• зміну цільового призначення земельної ділянки.

Крім того, якщо такий договір оренди землі закінчився до збирання врожаю, посіяного орендарем на земельній ділянці, орендар має право на збирання такого врожаю. Водночас орендар компенсує орендодавцю збитки, спричинені тимчасовим зайняттям земельної ділянки, у розмірі орендної плати за період з дня закінчення строку дії договору оренди до дня закінчення збирання врожаю.

Перехідні положення передбачають, що орендарі, суборендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення усіх форм власності можуть передавати на строк до одного року належне їм право оренди, суборенди іншій особі для використання земельної ділянки за цільовим призначенням. Таке передання здійснюється без згоди власника земельної ділянки на підставі письмового договору про передання права землекористування між землекористувачем та особою, якій передається право користування земельною ділянкою.

Про передання права оренди, суборенди особа, яка його передала, письмово повідомляє орендодавця (у разі передання права суборенди – орендаря) протягом п’яти днів із дня державної реєстрації договору про передання права землекористування.

Нагадаємо, пункти 27 і 28 були внесені до розділу X «Перехідні положення» Земельного кодексу України відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану», який набрав чинності 7 квітня 2022 року.