Житло для вимушених переселенців — аналіз законопроєкту

Олександра Федотова, партнер, адвокат ADER HABER

24 лютого 2022 Україна прокинулась від звуків війни. З цього часу мільйони українців були вимушені покинути свої домівки, рятуючи своє життя та сподіваючись, що це все не надовго. Після звільнення Київської, Чернігівської та Сумської областей, з’ясувалось, що для більшості громадян повертатись нема куди, їхнє житло зруйноване, а місцевість замінована та небезпечна. Україна зіткнулась із проблемою розміщення внутрішньо переміщених осіб (ВПО).

На жаль, така проблема не є новою для України. В першу фазу війни значна кількість людей вимушено покинула свої домівки. Україна вже у той час напрацювала певні механізми вирішення проблеми житла для внутрішніх переселенців. Проте наразі трагедія в рази перевищує масштаби трагедії 2014 року, і до цього Україна не була готова. Україна зіткнулась із викликом, якого не мала за весь час своєї незалежності. Такі виклики потребують розробки та прийняття змін до законодавства, що працювало у мирні часи.

Наразі на розгляді ВРУ перебувають чимало законодавчих ініціатив. Однією із таких ініціатив є прийнятий за основу проєкт Закону «Про внесення змін до деяких законів України щодо першочергових заходів реформування сфери містобудівної діяльності» № 7282 (законопроєкт).

Законопроєкт спрямовано на вирішення питання швидкого створення житла для вимушених переселенців.

Законодавчі ініціативи законопроєкту охоплюють чималу кількість питань. Зупинимось на основних із них.

Містобудівна документація для відбудови зруйнованих населених пунктів

Законопроєктом вводиться нова містобудівна документація — Програма комплексного відновлення населеного пункту (території), що має розроблятись для територій, які зазнали руйнувань внаслідок військових дій.

Документація має містити:

• інформацію щодо наявних руйнувань,
• підходи щодо відновлення території та заходи для їх реалізації,
• висновки щодо доцільності відновлення та ремонту зруйнованих об’єктів, їх перенесення,
• щодо доцільності зміни функціонального призначення території тощо.

Склад, зміст та порядок розробки цієї програми має бути встановлений КМУ. Програма затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Водночас вона не підлягає стратегічній екологічній оцінці, розгляду архітектурно-містобудівною радою та громадському обговоренню. Положення цієї програми враховуються під час внесення змін до містобудівної документації на місцевому рівні.

Застосування проєктів повторного використання

Законопроєкт передбачає права КМУ затвердити порядок застосування проєктів повторного використання. Передбачається, що такий порядок буде спрощений порівняно із стандартною процедурою, що має значно прискорити будівництво з використанням цих проєктів.

Розміщення тимчасових споруд

Законопроєкт впроваджує нове поняття — тимчасові споруди (ТС) та їх комплекси, призначені для тимчасового проживання осіб, які втратили житло внаслідок бойових дій. ТС не тотожні малим архітектурним формам (МАФ). Тимчасові споруди призначені для тимчасового проживання, тоді як МАФ призначені для підприємницької діяльності. Водночас законопроєкт не містить технічних характеристик тимчасових споруд. Напевно, вони будуть наведені у підзаконних нормативно-правових актах КМУ.

Також привертає увагу той факт, що ТС призначені для тимчасового проживання лише осіб, які втратили житло. Водночас законопроєкт не дає відповіді на запитання, що означає “втрата житла”. Це лише ситуації, коли житло зруйновано та не підлягає відновленню, чи це також ситуації, за яких житло не зруйновано, проте у місці розташування такого житла ведуться бойові дії або житло підлягає відновленню, проте ще не відновлене.

Тимчасові споруди не є об’єктами будівництва та об’єктами нерухомого майна.

Процедура розміщення тимчасових споруд та їх комплексів значно спрощена.

Розміщення таких споруд допускається на земельних ділянках будь-яких категорій, крім земель природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, земель історико-культурного призначення, без зміни їх цільового призначення. Водночас будівництво на таких ділянках капітальних споруд здійснюється відповідно до цільового призначення таких ділянок. Тут постає питання щодо будівництва інженерних споруд, які необхідні для функціонування ТС. Знову ж таки, напевне це питання буде вирішено згодом.

Розміщення тимчасових споруд здійснюється на підставі затвердженої схеми розміщення тимчасових споруд

Схема розміщення має містити текстові та графічні матеріали, які, зокрема, мають визначати планувальні, архітектурні, конструктивні, технічні, технологічні рішення щодо розміщення, зведення, експлуатації, демонтажу або ліквідації тимчасових споруд, а також необхідні ресурси та кошториси. Розробка кошторису для встановлення таких споруд за рахунок приватного фінансування не є обов’язковою. Схема може розроблятись також щодо несформованих земельних ділянок.

Схема розміщення не підлягає експертизі, стратегічній екологічній оцінці, розгляду архітектурно-містобудівною радою та громадському обговоренню. Така схема погоджується уповноваженим органом містобудування та архітектури і затверджується відповідним сільськім, селищним, міським головою або керівником військової адміністрації населеного пункту.

Порядок розміщення, склад та зміст схеми розміщення, а також вимоги до тимчасових споруд мають бути встановлені КМУ.

Розміщення тимчасових споруд за вказаною схемою здійснюється на землях комунальної власності, вона може не відповідати містобудівній документації або розроблятись за її відсутності. Водночас вона має враховувати наявну забудову та інженерну інфраструктуру, основні елементи планувальної структури території, а також обмеження у використанні земель.

Розміщення тимчасових споруд дозволяється ще до розробки схеми розміщення – з моменту прийняття розпорядження сільським, селищним, міським головою або керівником військової адміністрації населеного пункту про розробку відповідної схеми. Якщо розміщення споруд не відповідатиме затвердженій схемі, необхідно буде привести фактичне розміщення у відповідність до вимог схеми.

Спрощено процедуру зміни цільового призначення на період дії воєнного стану

На період дії воєнного стану для:

• (1) будівництва (нового будівництва, реконструкції) будівель для тимчасового проживання ВПО,
• (2) розміщення виробничих потужностей підприємств, переміщених (евакуйованих) із зони бойових дій,
• (3) розміщення річкових портів (терміналів), рішення про доцільність розміщення яких прийнято уповноваженим органом центральної виконавчої влади,

передбачається можливість встановлювати на землях державної та комунальної власності (за певним виключенням) цільове призначення земельної ділянки без дотримання правил співвідношення між видом цільового призначення та видом функціонального призначення території, визначених відповідною містобудівною документацією.

Зміна цільового призначення в такому разі не повинна призводити до порушення обмежень у використанні цих земель, вимог будівельних норм тощо.

Особлива форма містобудівних умов та обмежень

На період воєнного стану законопроєкт впроваджує особливу форму містобудівних умов та обмежень для територій, на яких відсутня затверджена містобудівна документація, – висновок уповноваженого органу містобудування та архітектури про можливість розміщення на території відповідного об’єкту. На підставі цього висновку змінюється цільове призначення земельної ділянки, здійснюється розробка проєктної документації та отримуються дозвільні документи на будівництво. Висновок надається із використанням електронної системи, що значно спрощує процес.

У разі якщо на підставі такого висновку цільове призначення земельної ділянки не було змінено, то він втрачає свою чинність з дня завершення воєнного стану. У випадку якщо протягом воєнного стану чи протягом шести місяців з дати його завершення на підставі цього висновку не розроблено проєктну документацію на будівництво та не отримано право на виконання будівельних робіт, такий висновок, як особлива форма містобудівних умов та обмежень, втрачає чинність. Протягом трьох років із дня завершення воєнного стану містобудівна документація має бути узгоджена з такими висновками.

Переміщення (евакуація) виробничих потужностей

Законопроєкт передбачає встановлення особливого порядку переміщення (евакуації) виробничих потужностей підприємств усіх форм власності із зони бойових дій.

Таке переміщення здійснюється за спільним рішенням військової адміністрації регіону, із якого здійснюється переміщення, та обласною державною адміністрацією (обласною військовою адміністрацією в разі її утворення) регіону, в якій здійснюється таке переміщення. Земельні ділянки для розміщення таких підприємств надаються в оренду без проведення земельних торгів.