Зараз відбувається формування нових звичаїв ділового обороту — учасники V Business & Legal Real Estate Forum проаналізували ринок комерційного обігу нерухомості

V Business & Legal Real Estate Forum продовжує роботу. В реаліях ринку комерційної нерухомості та його повоєнних перспективах розбиралися:

• Юрій Горда, радник практики нерухомості та будівництва AEQUO
• Ігор Касьянов, адвокат АФ «Грамацький і Партнери»
• Ярослава Лаган, адвокат ADER HABER
• Тетяна Пономарьова, керівник юридичного відділу ДП «АДІДАС-УКРАЇНА»
• Ольга Мицик, заступник директора юридичного департаменту ТОВ «ЕКО»

Модерував обговорення Антон Мартиненко, керівник київського офісу АО «Шкребець і Партнери».

Інвестиційний фон

Юрій Горда зосередився на питаннях інвестування в Україну, розповівши, зокрема, про бар’єри, які перешкоджають західним інвесторам виходити на українських ринок. Однією із причин він назвав позицію європейських банків, які не готові фінансувати проєкти в Україні. При цьому ситуація може відрізнятися залежно від місця розташування об’єкта інвестування — західні області є більш привабливими для залучення західного капіталу. Другою складністю доповідач назвав недоступність інструментів страхування для таких інвестицій та подальших експортних операцій. Юрій Горда також звернув увагу на інфраструктурні проєкти у сфері ядерної енергетики, а саме — переобладнання реакторів українських АЕС.

Серед основних очікувань західних інвесторів доповідач виділив:

• отримання податкових та митних пільг;
• муніципальні преференції (землевідводи, підключенні до мереж тощо);
• можливість швидкої комунікації з органами влади для вирішення буль-яких проблемних питань.

«Є певний відкладений попит із боку західних інвесторів на інвестування в українську нерухомість, і ми маємо досить стриманий, але оптимізм у цьому напрямі», — резюмував свою доповідь Юрій Горда.

Реалії оренди

Про функціонування ринку оренди під час війни, наявні проблеми та шляхи їх вирішення учасникам форуму розповіла Тетяна Пономарьова. Вона, зокрема, звернула увагу на прогалини законодавчого врегулювання орендних відносин на час війни. Так, проблеми на практиці виникають із переходом на електронний документообіг — нотаріальним посвідченням електронних документів, укладенням договорів із іноземними контрагентами та їх належним сприйняттям податковими органами.

Далі пані Пономарьова розповіла про юридичні нюанси орендних платежів та обґрунтування їх перегляду з огляду на умови того чи іншого орендного договору. Доповідач детально проаналізувала особливості доведення факту неможливості користування орендованим приміщенням. Це питання не може вичерпно регулюватися на законодавчому рівні — по суті, зараз відбувається формування нових звичаїв ділового обороту.

Форс-мажору у сфері нерухомості

«Застосування форс-мажору у сфері нерухомості» — тема доповіді Ігоря Касьянова. За його словами, форс-мажор — питання, з яким наразі регулярно звертаються до юристів. Він наголосив, що форс-мажор не може розглядатися як панацея: він звільняє від відповідальності, але не від виконання, за певними винятками, самого зобов’язання. Доповідач звернув увагу на необхідність отримання індивідуального сертифіката — листа ТПП про те, що військова агресія рф є форс-мажором, буде недостатньо. За статистикою, в 2022 році подано понад 7 тис. звернень про отримання сертифіката. Ігор Касьянов детально розповів про процедуру отримання сертифіката та особливості його використання в різних правовідносинах. Він, зокрема, звернув увагу, що, щоб оскаржити відмову у видачі сертифіката, єдиним варіантом буде повторне звернення до ТПП чи регіональної ТПП.

На продовження свого виступу доповідач проаналізував судову практику ВС щодо застосування положень про форс-мажор, прокоментувавши найбільш поширені ситуації, які виникають на практиці. Зокрема, він звернув увагу на можливість посилання на форс-мажор для звільнення від орендної плати чи її перегляду.

Податкові акценти

Про останні податкові нововведення, що стосуються первинного та вторинного ринків житла, учасникам форуму розповіла Ярослава Лаган. Вона нагадала класифікацію майбутніх об’єктів, закріплену в Законі України № 2518-ІХ: об’єкти незавершеного будівництва і майбутні об’єкти нерухомості – та прокоментувала положення Закону України № 2600-ІХ щодо оподаткування операції з нерухомістю та їх вплив на ринок. За її словами, абсолютно позитивно оцінюється застосований касовий метод, але загалом на ринку висловлюються побоювання, що ці нововведення сприятимуть тінізації ринку та збільшенню цінового навантаження на покупців.

Втримати нерухомість

На завершення профільної сесії та всього форуму Ольга Мицик поділилася думками щодо того, як зберігати комерційну нерухомість та її прибутковість під час війни. Вона проаналізувала тенденції та фактори змінення попиту на комерційні приміщення, серед яких скорочення офісних площ, знищення та руйнація складських приміщень, скорочення торговельних площ та закриття транснаціональних компаній. Для прикладу, Київ втратив 50-70 % попиту і, відповідно, вартості комерційних приміщень. Водночас частина компаній перемістилися на Захід України, також відбулося зміщення логістичних маршрутів, та й загалом структури споживання. Крім того, на попит впливає і змінення пріоритетних форматів приміщень, зокрема торговельних.

Відповідаючи на запитання, що важливіше — збереження орендаря чи прибутковість, доповідач зазначила, що в «ЕКО» (компанія також є орендодавцем) намагаються не допустити відтоку орендарів, для чого запровадили низку заходів:

• звільнення від сплати орендної плати та сплата лише комірного (комунальні та експлуатаційні платежі) на певний час;
• зарахування гарантійних платежів (оренда за останні місяці оренди) в рахунок поточної орендної плати;
• встановлення орендної плати в розмірі відсотка від товарообігу за мінімальних фіксованих платежів;
• знижки на період воєнного стану;
• відсутність індексації та підвищення розміру орендної плати;
• зміна цільового призначення приміщення;
• скорочення площ.

Ольга Мицик наголосила, що всі ці заходи запроваджуються лише на договірних умовах.